[摘要] 雖然內地人多，大小城市樓市表現各異，政策回旋空間較大，但也要正視問題本質之所在，調控樓市需要有清晰的目標模式和科學的政策設計，才能破解剪不斷理還亂的房地產難題。透過香港樓市近三十年的發展，或多或少可以給內地以警示。
2016年是樓市年也是壹個年。2016年1-9月全國300城共成交土地15,585宗，土地收入總額達到19,262億元，同比大增40%。其中，住宅用地出讓金總額15,021億元，同比增加56%。僅前三季度的“賣地收入”就已超2015年全年收金，二線城“誕生”領跑全國。這壹年來，多地上演“盛宴”，成為本輪房價上漲的風向標。對於地價快速上漲，壹名房企負責人直言，如果說房價是壹日千裏，地價則是壹日萬裏。
內地房地產發展模式源自香港，基因相傳，利好雖具，積弊同在。中國內地房地產發展至今，已是經濟的重中之重。按聯合國核算標準推算，目前它實際上占有全國五分之壹的經濟活動、四分之壹的居民消費、三分之壹的財政收入和二分之壹的社會財富。雖然內地人多，大小城市樓市表現各異，政策回旋空間較大，但也要正視問題本質之所在，調控樓市需要有清晰的目標模式和科學的政策設計，才能破解剪不斷理還亂的房地產難題。透過香港樓市近三十年的發展，或多或少可以給內地以警示。
香港樓市三十年裏經歷壹輪半周期變動
香港樓市問題由來已久，於今為烈。長期以來，香港同時面對兩大需求：自住需求和投資需求。投資需求包括短線炒賣需求和長期投資需求，資金來自本地和境外，壹直是香港樓市的主宰。由於投資需求可以無限大，資金頻繁進出香港，加上金融危機頻仍沖擊不斷，帶動香港樓價大起大落，在樓價螺旋式上升的同時，呈現出很強的周期波動。
過去三十年，即在整整壹代人的時間裏，香港樓市就經歷了壹輪半的大周期變動，壹路上亢奮與悲憤交集，輝煌與苦難並行，經歷了鮮花和淚水的雙重洗禮：
上壹輪周期從1984年至2003年結束，歷時19個年頭。香港進入後過渡期後，前途漸趨明朗化，投資信心不斷上揚，大量資金入市炒作，導致樓價壹路暴升至1997年回歸初期，13年間樓價(指私人住宅價格，下同)飆升九倍，而同期名義人均GDP只增加3.4倍，與購房能力相對應的家庭收入升幅更小。當時雖有不少人抱怨買不起樓、通脹急升和貧富分化，但高樓價帶來的正面資產效應，包括強勁的內部需求、超低的失業率、激增的工資收入、豐腴的企業盈余以及充盈的政府財政，使整個社會沈醉在虛假繁榮當中，甚至誤認為是“經濟奇跡”。
然而，資產效應畢竟是壹把雙刃劍，總在泡沫頂峰逆襲。1997年10月亞洲金融風暴席卷香港，迅速刺破本地樓市泡沫，樓價在壹年內調整近半。隨後更是禍不單行，又遇上美國網絡泡沫破滅和突如其來的SARS沖擊，致使樓價下瀉不止。在SARS肆虐嚴重的時候，樓價比1997年高峰期大跌三分之二，即壹個在高峰期以600萬元購入的普通住宅，在SARS期間市值只剩下約200萬元，十多萬個負資產(擁有的房屋市值低於銀行按揭貸款)個案由此產生。
與此同時，負面資產效應即刻從天而降：內部消費和投資雙雙下滑，經濟陷入嚴重衰退，失業率急升三倍以上，通貨收縮持續了68個月之久，財政更是連年赤字。更不幸的是，由於許多人丟掉飯碗，湧現出大批個人破產案例，高峰期時每月有數千人到法院排隊申請破產；由於壹些女生對下嫁給負資產階級心有不甘，連帶許多人婚姻都受到影響。
在香港面對嚴重困難的時刻，2003年，政府推出CEPA(大陸與香港為打破貿易壁壘簽署的《關於建立更緊密經貿關系的安排》)和自由行，對恢復經濟信心至關重要。加上國家入世後進出口大幅攀升，帶動香港經濟走出谷底，樓價逐漸企穩並進入新壹輪上升周期，迄今正好也有13個年頭。其中2004-2005年為恢復期，樓價年均上漲超過兩成；2006-2009年為穩定期，期間雖受全球金融海嘯影響，樓價仍每年上升7%。2010年後隨著經濟逐步恢復，投資資金加快入市，帶動樓價加快攀升，至2015年9月到達新頂點，與2009年金融海嘯低位相比，樓價勁升近兩倍，比1997年高峰期還高出77%。政府雖然多次出招調控，樓價仍居高難下，近半年內地炒樓資金南下，樓市亢奮，風險不斷累積，樓價大有沖關破頂之勢，逼使政府不得不出臺調控政策，抑制樓價。
住宅成為投資品 超出普通人購買力
必須指出，特區政府推出這些政策調控樓市，短期內可以見到壹些效果，但始終是僅能治標，不能治本，因為這是香港房屋發展模式固有的內在缺陷，影響既深且遠。
這壹說法似乎不好理解。在做深入剖白之前，大家不妨先來觀察壹個全球華人都十分熟悉、且爭先為之的現象：在香港，不少朋友想多買壹、兩套住房作為長線投資，當房東，靠租房維持生活，希望早早退休享受生活。這本來無可厚非，如果樓價漲幅不超過收入升幅，當然不是問題；但如果樓價漲幅長期大大高於工資升幅，就會出現極端不平等現象：佬的財富不斷膨脹，長期租房者不僅淪為無產階級，可能還要壹輩子為佬打工，甚至連為房東打工也不可得。
香港房地產模式剛好是滋生如上所述的不平等現象的溫床。經過多年的不斷演進，現已成為利益嚴重分化、牽壹發而動全身、單靠市場手段已無法根治的結構性難題，壹系列矛盾和問題便由此而生。
從社會層面看，由於樓價升幅長期快於家庭收入，早已拋離絕大多數普通市民、尤其是年輕壹代的購買能力。權威數字顯示，1985-2015年，香港私人住宅價格猛升逾16倍，人均名義GDP卻增加不到6倍，安居負擔指數平均高達1.51，在發達經濟體中屬高水平。換句話說，香港上壹代人用當時的收入，可以買壹個面積70平米的普通住房，這壹代人只能買到25平米。目前在香港大量出現16-25平米迷妳房，售價依然高達300-500萬元。
再來看國際調查機構Demographia的研究結果，目前香港樓價中位數為港人每年收入中位數的19倍，意即壹般打工仔不吃不喝19年才勉強買得上壹個小單位，比例為全球高，也創下近11年高紀錄。其結果是絕大多數人的居住條件都難以改善，常常為人詬病：目前港人平均居住面積僅有15平米；約120萬人受到高租金和惡劣居住環境的煎熬，包括窩居在面積只有數平米的㓥房(即房中房，香港出租房的壹種)、籠屋(即床位寓所)的基層市民和租住私人住宅的中產市民；由於多年來房價大幅攀升，年輕壹代更加買不起房子，居住、就業和婚姻都受到影響，部份人對前途失去信心。此外，香港擁有私人自置居屋的比例只有53%左右，近半市民無法分享資產的好處，造成社會分化、甚至分裂。
高樓價衍生經濟問題 勢必影響社會穩定
從經濟層面看，香港以高樓價為重心的經濟結構衍生的問題，早已浮出臺面，近年來不斷趨於激化，突出表現在經濟結構出現三化現象，即泡沫化、空心化和劣質化。具體來看：
其壹，經濟結構泡沫化是核心問題，具體表現在地產炒作淩駕於正常生產活動之上，地產遠高於生產收入，資產泡沫遊戲成為受睛睞的經濟活動；地產泡沫帶動通脹急升驟降，成為決定香港經濟總量增長的關鍵因素，如1988-1997年香港名義GDP總量勁升兩倍，人均GDP由1萬美元猛增至2.7萬美元，其中有2/3是由通脹帶來的。地產泡沫帶動租金急升，使企業經營成本大增，導致經營環境惡化，也阻止外部競爭者進入。
其二，經濟結構空心化，始於上世紀八十年代香港把工業轉移出去，本地則樂於依照“前店後廠”分工模式發展支援服務，沒能積極打造品牌和運用科技創新推動轉型。由於資本熱衷於追逐資產以及缺少科技及產業政策，導致在歐美和其他三小龍蓬勃發展的資訊科技等新興產業，在香港難以立足。高度依賴服務業的結果，是經濟結構存在極大脆弱性。
其三，經濟結構劣質化，這是香港經濟未能跟隨潮流轉向知識經濟的惡果，壹方面表現在傳統優勢產業未能轉型升級，能力不斷下降，另壹方面表現在近些年來發展較快的產業，大多數是低產業，如旅遊業，無形中降低了整體經濟素質。本世紀以來香港勞動生產率平均每年僅提升2.5%，遠低於八、九十年的水準，就是經濟劣質化的綜合反映。
經濟泡沫化、空心化和劣質化產生了壹系列不良後果，除了加據經濟循環波動、拖慢經濟增長、帶來高通脹以及收入差距擴大和貧困不斷蔓延外，還造成就業結構低質化和不穩定。目前香港所謂的全民就業，是建立在高樓價基礎上的，壹旦樓價出現大調整，全民就業狀態就會被打破，反過來會影響經濟和社會穩定。
總而言之，香港政府重拳調控樓市，朝著正確道路邁出了重要壹步。但從根本上看，要解決香港早已固化的房地產滯脹模式，需要有壹整套以提升房地產生產效率為、以改善居住條件為目標、同時又能促進經濟增長和財富公平分配的長遠房屋發展策略，關鍵是要在保護居住權上狠下功夫，使香港真正成為壹個市民安居樂業和體現公平正義的好地方。
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