香港為樓市降溫加辣 房企合作開發盛行降風險

廣州日報  2016-11-11 09:43

[摘要] 繼內地多城樓市調控後，香港也開始為樓市降溫亮出新招。11月4日香港特區政府宣布，自5日起將提高買賣住宅的印花稅至交易額的15%，新稅率不適用於非住宅物業，而首次置業的香港永久性居民繼續豁免新稅率。

繼內地多城樓市調控後，香港也開始為樓市降溫亮出新招。11月4日香港特區政府宣布，自5日起將提高買賣住宅的印花稅至交易額的15%，新稅率不適用於非住宅物業，而首次置業的香港性居民繼續豁免新稅率。

香港運輸及房屋局局長張炳良4日表示，投資者再度活躍市場，8~9月投資者交易環比升50%，9月升至2600宗紀錄新高，擁有壹處以上物業的香港居民交易9月達2300宗，當前樓宇風險上升，對社會有破壞力。業界認為，內地買家的需求或許是推升香港樓市近上漲的主要原因之壹。此前，麥格理的報告就指出，目前支撐香港樓市的幾大原因，其中之壹就是內地買家加快進入香港樓市。美聯物業的新統計顯示，內地買家在今年第二季購買逾千萬港元的壹手豪宅金額占整體市場金額的31.6%，比前壹季度增加9個百分點，創近三年半以來的新高。與此同時，香港實質按揭利率下降、壹手樓交投超過二手樓市場，同時香港樓市政策風險有限，都導致了近期香港樓市的上漲。戴德梁行香港區分析人士表示，香港房價今年已回升約5%，預計到年底會再升約5%，全年整體升約10%。

此次香港特區政府亮出新招，被業界認為是2015年2月以來香港特區政府首次加“辣”（此前，為了防止房價過快上漲和優先保護本港居民的居住需求，香港特區政府壹直試圖通過加收重稅遏制外地資本流入，市場稱為“雙辣招”）。按照新規，買家無論以個人名義或公司名義購買第二套樓，均需交15%印花稅。此前，香港居民買入第二套房，價值在300萬至400萬港元，稅率為4.5%；400萬至600萬港元的稅率為6%；672萬港元以上的為7.5%；2000萬港元以上為8.5%。未來將劃壹為15%。以壹個樓價400萬港元的小單位為例，由已擁有物業的港人買入投資，加稅前繳4.5%相當於18萬港元的雙倍印花稅，如今因稅率調高至15%，印花稅增至60萬港元，增加的稅達42萬港元，等於樓價壹成多。

除在管理需求上發力，香港特區政府還試圖在保證供應上發力。日前，香港發展局局長陳茂波指出，2016至2017年度的香港私人住宅用地供應目標為1.8萬個單位，頭三季已可供應九成單位，認為全年供應不會有問題。據悉，今年香港批出動工的私人住宅約1.91萬套，為2001年來高，比過往15年年均1.42萬套高出三成，至9月底落成量已達1.51萬套，為2005年以來高。

自10月調控啟動後，土地市場也明顯降溫

為降風險 房企合作開發盛行

11月5日晚，“大院今始為君開”信達、泰禾品牌發布盛典在上海展覽圓滿落幕，宣告泰禾“院子系”落子上海，實力央企信達地產(6.810, -0.07, -1.02%)攜手新中式院落別墅倡導者泰禾集團(19.180, -0.08, -0.42%)合作的上海院子也正式亮相，章子怡、孫紅雷攜手助陣，也為發布會增色不少。

據悉，上海院子項目所在的上海楊浦區新江灣城地塊是2015年11月拍賣，當時拍賣現場上信達和泰禾均表現出勢在必得的姿態，終由信達以72.99億元拿下地塊，扣除保障房面積後，折合樓面地價6.1萬元/m2。當時在土地市場上拼搶激烈，卻很快傳出合作開發的消息。近日，泰禾在官方微信中透露，泰禾集團旗下深圳泰禾房地產接受深圳信達置業、深圳坤潤投資旗下深圳信潤房地產委托，為其所擁有的深圳坪山新區G11337-0101住宅項目，提供代建及銷售管理服務。繼聯合打造信達泰禾上海院子後，信達地產與泰禾集團又壹次攜手合作。

自10月調控啟動後，土地市場也明顯降溫。業內人士表示，樓市的降溫，必然會使得高價地入市風險增大，而合作開發的模式就成為不少房企的選擇。據業內人士統計，今年全國的200多宗高價地中，已經有超過30%出現或者在醞釀股權調整。可以看到，以信達、平安等擅長資產管理的企業融資能力強，在土地市場也表現活躍，但在地產操盤方面卻沒有配置大量專業的團隊，引入有口碑的成熟產品線就成了他們常用的方式，由於地價不菲，因此在打造樓盤上經驗較為豐富，產品線較為成熟的發展商就成為合作對象的好選擇，由其操盤或許能幫助高價地解套。

從2015年至今年，信達地產在土地市場頻頻出手，2015年6月在廣州以44.2億元拿下的廣日電梯舊廠地塊，目前項目也已經開始亮相，就是與金茂合作開發的。10月中旬，信達地產稀釋杭州濱江奧體地塊股權至50%，融創和濱江分持濱江奧體地塊股權40%、10%，123.18億元的土地款也由信達、融創和濱江房產按持股比例承擔。據悉，目前至少有5宗地塊信達地產引入了合作方進行操盤，其合作夥伴包括金茂、泰禾、濱江、融創等。

中國投資者“安全港”情緒上升

日前，戴德梁行發布的《2016中國境外地產投資意向調查報告》顯示，投資者對“安全港”的市場情緒正在持續上升。2016年前8個月，美國和澳大利亞的市場情緒分別上升了6%和2%。據受訪者稱，他們越來越喜歡成熟市場中經受住考驗的投資目的地。另外，近四分之三受訪者認為，未來五年，“脫歐”後的投資環境將為投資英國房地產市場創造良好機會。

戴德梁行大中華區研究部董事總經理林榮傑表示：“當中國投資者追求資本或財富保值時，可用資產選擇面廣、流動性高、融資相對容易的市場，對投資者來說較具吸引力。”其中，商業物業能吸引受訪者的註意，近80%受訪的中國投資者表示對英國辦公資產富有興趣。

與此同時，據Real Capital Analytics（RCA）數據顯示，在2016年前8個月裏，酒店投資也越來越受到青睞，共吸收中國境外投資的三分之壹，計77億美元。

祈福生活香港上市首日大漲34.78%

11月8日，祈福生活服務控股有限公司在港交所主板掛牌，上市首日即受到熱捧，收盤股價大漲34.78%，總市值達到6.2億港元。截至招股結束，共錄得約153倍超額認購，共認購38.3億股，凍結資金約17.71億元。

據悉，祈福生活服務共發售2.5億股股份，每手為10000股，集資額為1.15億港元。原定90%國際配售，但因被超額認購100倍以上需啟動回撥機制，故國際配售減至50%，香港公開發售增至50%。

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