[摘要] 在北京这个超级都市“虹吸效应”之下,人口流动直接影响着房地产。
在北京这个超级都市“虹吸效应”之下，人口流动直接影响着房地产。
每年20万“北漂”去哪安家？
国家卫生计生委发布《中国流动人口发展报告2016》显示：2015年中国流动人口规模达2.47亿，占总人数18%。超7成流动人口集中在北京、上海、广州、深圳这样的超级大城市。
按照所公布的人口增长红线，北京人口限制是，“2020年人口总量控制在2300万人”。也就是今后每年北京人口的平均增量必须控制在26万人以上。
第五次人口普查和第六次人口普查显示，2000年和2010年北京市的市外迁入人口分别达到246万人和704万人。外迁人口10年间增长了458万，每年增量约45.8万人。
按照增量计算，北京每年至少要减少19.8万人（即45.8万人减去26万人），才能达标。那么，北京每年撤出20万“北漂”，他们去哪安家？
在2015年7月中共、国务院印发的《京津冀协同发展规划纲要》给出了答案：“京津冀一体化”是北京为调控人口选的一条优先途径。
伴随“京津冀一体化”，具备先天地理的“北三县”（指燕郊、大厂、香河），在经济的提振下，成为环京地带，人口承接的首发地，继而直接影响到房地产发展。
在中国房价行情平台发布的8月小城镇平均单价榜中，燕郊涨势凶猛，8月均价达到了20794元/平方米，成为一个均价突破2万大关的小城镇。在燕郊之后的三河市，均价达到16433元/平方米。大厂房价也已过万，为14276元/平方米。
可见，人口流动，给环京楼市带来了置业潮、潮。
然而，随着新型城镇化、北京、南城计划、首都新机场等政策规划的落地，加之通州出台严限购令，距离北京近几个环京县市的“北三县”，由于大量的北京置业需求开始外溢，导致当地人口急剧增长，从而带动当地房地产市场发展过热。
这对于实行产业、人口疏解，离北京太近从整体布局来说并不合理。业内人士普遍认为，一定要跨出“北三县”这个区域，向东南方向发展。即是东部发展联动天津、南部发展是新机场带动。所以50到100公里之间的距离，是优化人口结构，调整经济结构的佳“距离”。
结合距离和经济发展趋势，北京流动人口应划分成两个圈层——
圈（50公里以内）：燕郊、大厂、香河、廊坊；第二圈（50-100公里）：固安、永清、武清、涿州、霸州。
圈层，如前所述，“北三县”因为人口急剧增加，导致房地产发展过热。第二圈层正在冉冉升起。
可以说，“第二机场建设”和“南城计划”成就了固安、永清，也推动了同属于第二圈层中的霸州楼市大发展。
直观对比，2009年固安和永清的房价都还在3300元/平方米；到了2013年，“第二机场建设”南城的消息传来，固安房价开始，现已过万。楼市之火越烧越旺。由此，固安与“北三县”被称为廊坊“四小虎”，构成了环京楼市中为活跃的四个板块。
占据京台高速路河北段出口的永清，却因京台高速路开通、动批产业转移、产业落地的利好，将进入大北京半通勤圈，房价应声而起。到今年4月均价已达到7500元/平方米，多盘涨幅在900元至2800元之间，是之前房价的一倍，到了今年8月房价基本过万。而年底京台路全线开通，极有可能再迎来一轮房价涨幅。
同样，霸州的发展与固安、永清有异曲同工之处。都是位于城南，同样受惠于“第二机场建设”和“南城计划”等一系列政策利好，楼市开始逐渐升温。而2019年京霸城际铁路开通，让处于半经济圈的霸州更具。今年五一过后，霸州已从单价4000元时代升至如今8500元时代。
虽然第二圈层被看作是“北三县”的后继者，但由于与新机场那无比伦比的距离，会逐渐成为人口密集区。未来随着周边配套的完善、产业支撑的落地，人口流动将大大增加。庞大的客群支撑决定了这里的不动产的，包括住宅和商业。
毫无疑问，人口流动直接影响着房地产。即使圈层的楼市，受调控影响有所波动，但在“京津冀一体化”和中国城镇化发展的视野下，楼市机会期还在增强。因为在北京这个超级都市“虹吸效应”之下，环京楼市正处于这样一个风口和窗口期，恰好给了20万“北漂”一个安身立业之处。
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