[摘要] 处在政策刀刃上的开发商，他们的处境如何？房天下记者经过多方走访，为你展现一个真实的市场情况。
如果要按照商品属性划分，房子肯定属于奢侈品，并不是所有人都能买得起，但房却是一件生活必需品。房价的波动牵动每一个老百姓的心，政府每出台一个政策都成为全民关心的热点。
正值北京房事打得热火朝天之际，930新政悄然来袭，抑制了这把熊熊燃烧的烈火，不再肆意蔓延。新政的出台，给北京的豪宅、普宅、商业等，来了一次大清洗。买方与卖方市场，也发生了一些微妙的结构性变化。
成交
提前进入寒冬
930新政，被业内称为“京八条”，规定购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
北京规定，非普通住宅有三大认定标准：一是住宅小区建筑容积率在1.0以下（不含1.0）；二是单套建筑面积在144平方米以上（不含144平方米）；三是实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍。只要符合上述任何一条，就算非普通住宅。
十一黄金周，多数人外出游玩，买房看房的人较少，再加上新政的出台，市场一片惨淡的景象。
据相关数据统计显示，10.1-10.7，北京商品住宅（不含保障房与自住房）共成交1154套，其中，商业比重高达88%，纯住宅7天仅签约143套，其中有两天的时间成交低至个位数。
近一个月成交走势图 单位：套
节后工作日，成交分别为8日55套、9日76套、10日109套，成交数据明显回升，但是依然远远低于同期水平，北京房地产提前进入寒冬。
此次限购被称为史上严限购！然而很多人忽略了另外一个问题，预计不久后还将迎来3年一次调整的魔咒。前几次调整时间分别是2005年、2008年、2011年、2014年。此时离2017年，只剩2个多月的时间。
那么，处在政策刀刃上的开发商，他们的处境又将如何？房天下记者经过多方走访，为你展现一个真实的市场情况。
顶豪
保持高冷
10月11日，房天下记者来到了位于三环的懋源•钓云台。售楼处大门紧闭，近一个不见一位看房的客户。当然，对于顶豪来说，客流量的多少，并不一定意味着成交量的高低。顶豪客户成交周期长，并非一两日就会锁定购买。
钓云台售楼处大门紧闭
据了解，钓云台目前均价11万元，只有十多套的楼王产品在售。新政出台后，目前对该项目并没有什么影响，购买顶豪的人，一般不会在乎多付几百或一千万，而在于那个钱的人，就不会去买顶豪产品了。据相关人士透露，钓云台未来不无涨价的可能。
所谓上有政策，下有对策。对于购买二套房首付比例提高的客户，项目也会用一些比较巧妙的方法去规避。比如，客户购买二套房时，以公司名义购买，就可以只支付首套房的钱，然后再将该套房过户到个人名下。
默默观望
在顺义，正在蓄客高峰期的某楼盘，预计国庆之后开盘的计划推迟了。新政出台后，首付比提高，使得部分客户退卡。原本计划涨价，现在也不敢贸然提价了。
10月11日，在丰台区，泽信公馆成为新政后开盘的项目，原本排卡430多组的客户，开盘时只有300组客户到场，客流量明显减少。此次开盘泽信公馆推出的房源只有100多套，完全是供不应求。客流量的减少，丝毫没有影响项目的开盘销售。
泽信公馆开盘现场
在朝阳区，一个关注度很高的楼盘置业顾问对记者表示，“对于购房者来说，首付比提高后，购房者卖掉首套住房难度加大，置业二套住房的成本提高，置业周期被拉长。新政出台后，前来看房的客户确实比之前少了。在价格方面，暂时没有变化。”
由此可见，在改善市场，开发商采取了相对稳健、观望的态度。泽信公馆开盘现场，记者了解到，有的客户甚至是全款购买。因此，对购买力相对较强的客户来说，首付比的提高对他们的影响并不是很大。对购买能力相对弱的客户来说，购买周期会拉长。这样一来，市场会变得相对稳定。
普宅
投资离场
新政保障了刚需的利益，影响大的还属普通住宅市场。投资客逐渐离场，刚需迎头顶上，挤掉一部分市场泡沫，让刚需有房可买。不得不提的是，首付提高5%后，同样挤掉了部分刚需群体，对这部分人来说，首付即使提高10万元，也是一笔不小的数字。
在钓云台周边的小区，二手房普遍在5-6万之间。记者同时走访周边中介门店了解到，从新政出台至今，违约的客户大概有2%，都是由于自身支付能力有限，只能选择违约，并没有媒体纷纷报道的违约潮那么夸张。
王女士在三环新城已购买一套房源，房贷已经还清，现在想在同一小区购买二套房用于投资。此次她购买的是一套100平的户型，价格560万，合同已签署，还没有网签。此时恰巧遇上930新政，首付比例从三成提高到了五成。也就是说首付从原来的168万元提高到了280万元，首付增加了112万元。
中介告诉记者，“突如其来的政策让王女士的预算几乎增加了一倍，已经没有能力再购买这套房产。只能选择违约，赔偿了12.5万元的定金给业主，作为违约金。”
整体来看，新政的出台并不会对普通住宅市场有影响，楼市依然火热。市场旺盛的需求，让这里从来不缺购房者，投资客离去后，刚需客自然而然地迎头顶上。因此，对开发商来说，只是客户群体的变化，在成交方面影响微乎其微。
从政策的效果来看，新政避免了过度使用杠杆炒房和过度购房，照顾了自住型需求。
商业
火热依旧
从上述提到的国庆7天的成交数据中就可以看出，此次新政并未波及商业市场。此前商业限购的消息传得沸沸 ，现在新政出台后，开发商们都在背后偷着乐。
处在政策的风口期，商业的开发商们都很低调，不愿意接受记者的探访。不可置疑的是，商业低总价、低首付、不限购的低门槛优势，将继续成为大家追逐的热点。
8月份，北京市国土资源和城乡规划委员会和北京市住房和城乡建设委员会召开了关于严格遏制商改住项目的研讨会。研讨会有关文件中“坚决不能出地王”、“坚决不能再新增商业”、“坚决不开商业改住宅的口子”等拟办意见。如果意见得以施行，商业进入后的疯狂后，必将走上末路。
从下半年至今，商业市场已经逐渐进入稳定期，整体成交情况较好。
有专家分析指出，作为内地真正意义上的信贷收紧调控，有利于缓解当下供需结构紧张的形势，预计北京房价将快速降温，四季度涨幅将明显放缓。
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