李嘉誠348億港元兜售物業 香港地產榮光逝去

觀點地產網  2016-08-26 09:47

[摘要] 令人希噓的是，見證過香港地產昔日光輝歲月的超人也不惜兜售手中珍寶。從某種對比角度來看，如今的香港已告別了往日高速發展的地產榮光。

令人希噓的是，見證過香港地產昔日光輝歲月的超人也不惜兜售手中珍寶。從某種對比角度來看，如今的香港已告別了往日高速發展的地產榮光。

李嘉誠

在內地已坐實“撤資”的超人李嘉誠，在香港市場亦有調整意願。繼去年初進行世紀重組並遷冊之後，市場近日又傳出長實地產兜售香港寫字樓傳聞。

8月23日，中國工商銀行旗下工銀亞洲就其以348億港元洽購長實地產中環的市場傳聞作出澄清，稱該行過去未曾參與洽購中環，亦沒有買入有關物業。

雖然工商銀行澄清了買方身份，但李嘉誠旗下長實地產中環出售傳聞至今已發酵壹個多月。今年7月份中環首次流出獲200億港元洽購的傳聞，不過當時長實地產執行董事趙國雄曾表示，大廈每年都經常有人問價，申明“現時並無計劃出售”。

及至8月22日，港媒援引市場消息稱，中環75%權益再度獲財團洽購，且洽購價由初傳出的200億港元上升至新的348億港元，升幅達74%。

而對於此次該大廈獲超300億港元洽購的傳聞，壹接近長實的消息人士指出，300億港元的洽購價，長實不會考慮。

對此前後兩次洽購傳聞的回應，可以窺見當中的壹些端倪，中環顯然待價而沽。

令人希噓的是，見證過香港地產昔日光輝歲月的超人也不惜兜售手中珍寶。從某種對比角度來看，如今的香港已告別了往日高速發展的地產榮光。

中環出售傳聞

坐落在香港的中環，無疑是難得的港島標誌性稀缺物業。據觀點地產新媒體了解，中環是香港排行第四高的摩天大樓，樓高346米，地上共73層，於1998年落成。

項目位於中西區的皇後大道，大約於香港地鐵港島的上環站與中環站之間，是土地發展公司上環重建項目，可盡覽海景，是香港中環著名的地標性建築。

目前，中環由長實地產持有75%產權，占地面積達10萬平方遲，提供甲級商用樓面面積逾140萬平方遲，其體量在香港眾多核心商業區內前列。

優越地段加上龐大體量，造就了中環不菲的價格。市場分析指出，中環若以高達348億港元出售，將成為香港歷來大金額的商廈成交，按樓面面積約120萬平方遲計算，平均遲價將約達2.8萬港元。

至於李嘉誠為何有傳聞中出售的考量，香港市場分析人士向觀點地產新媒體指出，從投資回報率的角度來看，目前香港寫字樓物業估值到達了壹個高位，企業現在出售可以實現高位套現，再把資金投向其他回報率更高的項目。

事實上，自去年以來，香港就開始出現多宗金額龐大的寫字樓交易，其中包括中國人壽花費58.5億元買下位於紅磡的“OneHarbourGate”大廈，恒大地產花費125億元買入美國萬通大廈，以及中國光大集團作價84.23億收購灣仔大新金融。

而對於內地接盤俠來說，收購香港寫字樓壹方面是穩定的投資回報，另壹方面則是開拓海外市場的需要。“選擇海外發展，把總部（或海外總部）放在作為國際金融的香港似乎成了中資企業不二的選擇。”

從投資回報角度看，香港寫字樓的租金仍在上漲。戴德梁行在此前發布的報告中繼續看好租金上漲的中環區域寫字樓。中資企業對中環區域寫字樓的強勁租賃需求，會繼續支持該區域租金的上漲。

國際房地產咨詢公司4月份發表的研究報告顯示，在全球寫字樓租賃市場中，香港租金位列第壹，每平方英尺平均租金超過260美元，紐約緊隨其後。

數據顯示，目前中環及金鐘甲級寫字樓的有效租金大約為110港元每平方英尺每月（即約31元每平方米每天）。有市場消息指出，中環每月的租金收入就接近7300萬港元（約合6306.69萬元人民幣）。

香港地產逝去榮光

作為香港、乃至華人具代表性的商業巨子，“李超人”幾乎每壹個動向和言論都能牽動市場的神經，甚至李嘉誠每壹次出席的中期業績會、全年業績會以及周年股東會，都可謂全港盛事。

縱觀李嘉誠的地產發家史，可以發現與香港的地產業發展密切相連，歷經了每壹次潮起潮落，房地產亦是他成功的奠基石。

1965年2月，香港發生金融危機，銀行信用壹瀉千裏，人人自危，為自保，很多投資者瘋狂拋售房產，香港房產也壹落千丈，房產公司紛紛破產。緊接著，內地“文革”波及香港，造成1967年社會動蕩，推波助瀾下香港房地產進入低迷期。

而精明的李嘉誠此刻選擇加碼投資，在他看來，蕭條只是暫時的，香港房地產終會出現反彈。所以，在別人低價拋出時，他不失時機地接盤，獲取了大量地皮和舊樓。

不到三年後，香港經濟回暖，房地產隨之走出低潮，李嘉誠低價收購的房產身價倍增，此時的超人壹舉奠定了其在香港經濟與地產行業的領袖地位與角色。

但如今的香港房地產市道卻難言樂觀。數據顯示，香港住宅樓價於2015年9月創高峰之後，就處於不斷的下跌市況之中。

據香港特區政府差餉物業估價署公布的統計數據顯示：4月香港住宅樓價指數報273.1點，回升0.7%。這是香港住宅樓價連跌六個月之後首度回升。

國際研究機構萊坊國際的數據也顯示，到2016年中，香港壹般住宅和豪宅樓價與去年9月樓價頂峰比較將分別下跌11%和7%；而大部分市場機構預測今年香港住宅價格將繼續下跌5%-10%。

現在，盡管香港金管局表示，近期香港的房地產市場情緒轉趨穩定，自3月中旬起，成交量上升，樓價同樣出現回穩跡象，但市場並未明朗化。畢竟3月成交環比雖回升，但同比還是大跌46.3%。

事實上，超人李嘉誠對香港市場發展前景的判斷從2012年已初露端倪。公開資料顯示，在香港，2012年11月後迄今，長江實業不再拍得地塊。此外，還於2013年11月以58.5億港元出售位於香港新界的嘉湖銀座購物。

顯然，無論是房地產行業還是整體經濟，告別高速增長的香港已經不符合李嘉誠的胃口，而李嘉誠的“新寵”則是具有經濟復蘇苗頭的歐洲市場。

根據此前公開報道，在去年旗下企業世紀重組前，李嘉誠家族已變相減持了其名下地產業務13.27%的股權，涉及金額約1868億港元；資金的主要投向是歐洲地區（占比高達96.75%）。

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