[摘要] 在一个多元化的时代下，当房地产行业已发生结构性的变化时，产品、营销又该如何“鲜活”于市场？私人订制？舒适度？或许不再是未来豪宅的定义。力求于寻求突破下，我们或许该思考：未来的豪宅应该是什么样的？又该如何突破传统的营销模式傲然于市场？
在一个多元化的时代下，当房地产行业已发生结构性的变化时，产品、营销又该如何“鲜活”于市场？私人订制？舒适度？或许不再是未来豪宅的定义。力求于寻求突破下，我们或许该思考：未来的豪宅应该是什么样的？又该如何突破传统的营销模式傲然于市场？
8月18日，由房天下媒体集团主办的中国别墅节之不动产峰会将围绕“2016未来观——拥抱中国豪宅营销转折点”为主题，与专业的时代行业人同行，力邀国内经济学家、学者、地产大腕，共寻未来豪宅发展之路。对此，融科智地北京大区副总经理索颖接受了我们的采访，听她解读京城豪宅变迁路径。
融科智地北京大区副总经理 索颖
房天下：今年上半年北京别墅市场成交量凶猛，共成交3401套，同比上涨167%，打破了保持多年的年销3000套左右记录。而北京新房市场平均价格也在豪宅拉动下出现结构性上涨，单价在5万+豪宅成交2450套。您如何评价您所操盘项目上半年在市场中的表现？
索颖：今年，北京豪宅市场总体来看还是不错的，整体的别墅成交都是比去年有一个环比上涨。截至目前，我们融科千章墅项目已 额完成2016年全年的任务了。同时，也可以说明，现在北京别墅市场确实比较火爆。
房天下：自融科千章墅（项目）亮相北京市场至今，屡创销售奇迹，您觉得这归功于哪些因素？又是凭借哪些，在北京目前“泛豪宅化”的市场形势下获得极高的认可？
索颖：通常来讲，我认为融科千章墅这个产品有五个比较明确的。
，产品类型和品质受到业内和客户的一致认可。
第二，产品销售四年，通过四年孕育和实践反馈，产品设计之初对市场有细致的考量和理念深度融合，现在来看非但不过时，反而更凸显其优越性；
第三，现在融科千章墅已是比较成熟的社区，因为整个销售规划分三批产品，生活氛围很浓厚；且从 期开盘就做了大规模的园林实景绿化，包括楼盘都是全部建好。此外，我们还大胆把对产品和园林方面的匠心设计呈现给客户，所以在后续成交和客户体验上，会让客户觉得很踏实，这也是我们在产品打造方面的一个亮点；
第四，因项目隶属于通州，自通州定位北京尘埃落定，政府在通州投入的大量资金、人力以及基础设施改造完善，包括对未来区的强制性规划等约束力显现，让大家对项目未来 预期看好，进而推动了项目成交；
第五，从去年开始，我们项目周边新拿地的楼面价格远远高于周边房价，而从我们考察这些新征供地的配套环境来看，能够真正符合做别墅产品的条件越来越少，因为真正的别墅产品有相对硬性的条件。比如，地理位置的建筑规划会影响产品开发，现在拿到的土地容积率相对还是比较高，个别可能会在1.0—1.2之间，大部分都在2.0以上，但这种高容积率只能规划为高层，且不会对未来的高低配给予一定严格的限制。对于融科千章墅别墅产品来讲，不仅有水资源，还有大量的绿化资源，且东郊森林公园等多公园环伺，包括通州区域价值的 支撑，都给到项目一个无可限量的 预期。
所以，今年大量客户对融科千章墅有这样的认可，我认为这跟产品自身有相对比较独特的因素有一定关系。
房天下：目前，市场激烈竞争导致消费者对产品的要求越来越高。作为房地产企业来说，您认为应该凭借哪些方面赢得市场和客户？在客户对品牌粘着力方面，贵企业做了哪些努力？
索颖：我认为购买产品的客户，都是有改善需求也非 次购买，其置业经验相对比较丰富。所以，在价格几乎同等情形下，除了区位会影响客户的购买心理，更多是对产品做比较。这主要体现在以下三个方面：
，开发商品牌和开发项目轻易度，因为只有大开发商或开发过产品，口碑比较好，客户才敢购买。我认为这是客户比较关注的一个重要方面；
第二，在产品自身的规划上能满足客户需求，包括对户型、品质、空间设计等多方面的升级规划，以及越来越人性化的居住考量，都对我们开发商提出更高的要求。但对融科千章墅来讲，无论是从定位预期，抑或到实际产品扩张，我们都做了大量研究和研发。在设计产品之初，据前期客户反馈，我们做了产品的升级优化，面积控制在180—260平米之间，足够大并不会造成空间浪费；鉴于目前居住量比较集中，我们又在产品上做了大量调控，包括地下赠送等多方面。所以，这也是融科千章墅能在众多同质产品中脱颖而出的重要因素，通过不断提升产品品质满足客户需求。
房天下：市场日益成为房企逐利拼杀的主战场，请问贵房企在市场的战略布局是怎样的？各产品线是如何定位，进行细分市场？
索颖：现在对融科智地北京大区来讲，仅有融科千章墅一个住宅产品。我们今年又拿了一块地，规模虽不是很大，但未来定位还是希望在融科擅长的产品品质方面做的更好，所以目前暂没有一个明确的产品线。因为产品线要依据拿到的土地容积率做合理规划，现在还不能完全说要走一个怎样的产品线。但是从现在市场大基调和拿地区域发展情况综合来看，应该会走一个相对比较的产品线路。
房天下：随着豪宅集中入市，当下中国豪宅正面临着量变到质变的转折点，您认为未来豪宅市场的趋势如何？
索颖：从现在来看，我认为大家心里还是有一个答案的。正如我刚才提到10万+或3000万以上，或会成为整个豪宅市场相对比较融洽标签，即很简单的数字化标签。所以，在单价相对比较高的情况下，只能做出相对舒适的产品，来满足客户置业升级的需求，我觉得这个可能是未来的趋势，但不会做的过大，毕竟承受力相对有限。
虽然，我们朝着金字塔方向迈进，但我觉得也不完全是金字塔顶端的客户群市场，而是金字塔相对往下面一节，比如2000—5000万之间的客户群市场会偏多一点，或者是在未来几年会占到主角的位置，是这么一个情况。而且，现在项目都是趋于非毛坯定制化，毛坯越来越少，所以要做更好更精致的产品让客户去选择。
房天下：2016年上半年北京土地市场虽创造多项历史 ，但溢价率、楼面价则刷新历史 。数据显示，上半年北京卖地350亿，在出让的23宗用地中，能成为商品房住宅的估计仅有3000套。您是如何看待，由于土地供应减少导致的市场变化，这种变化又会带来怎样的影响？
索颖：我认为土地供应减少带来的变化应该是产品更趋于豪宅化。毕竟，每个开发商都未明确表示结束开发历程的时间，可能还会结合更多的资源或合作伙伴共同开发下一个产品。所以从这个角度来讲，未来的豪宅市场会由供应和需求的对比关系决定，其产品发展方向应该是没有 ，只有更好！
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