[摘要] 中国房地产的独特道路,不照搬日本美国模式。英国谚语说,太阳底下无新鲜事,但是中国的房地产和国外模式比较,虽然近大家和日本房地产模式相比的比较多,我们却认为中国的房地产和日本模式存在较大的差异性。即使纵观全球,我们中国的房地产正走上 的模式,这是因为中国近30年的经济发展太过迅速、这是因为中国的人口实在较多,还有就是中国的经济具有自己独特的模式:实体经济较多,而虚拟经济或者金融经济较少。
中国房地产的独特道路，不照搬日本美国模式。英国谚语说,太阳底下无新鲜事,但是中国的房地产和国外模式比较,虽然近大家和日本房地产模式相比的比较多,我们却认为中国的房地产和日本模式存在较大的差异性。即使纵观全球,我们中国的房地产正走上 的模式,这是因为中国近30年的经济发展太过迅速、这是因为中国的人口实在较多,还有就是中国的经济具有自己独特的模式:实体经济较多,而虚拟经济或者金融经济较少。
2001年开始的中国房地产产业,即使到今天也才15年,但是其和其他国家相比却具有相对复杂的因素。中国房地产主要复杂的地方表现为:(1)房地产依然是中国核心支柱产业;(2)三个因素叠加,即经济红利、货币红利以及杠杠要素;(3)需求和供给侧同时加杠杆;(4)供给侧土地受政府管制,无法有效地实现供给,导致热点城市的需求供给关系长期扭曲。
首先,中国房地产表现复杂的因素就是房地产依然是中国经济的核心支柱产业。房地产目前虽然在GDP比重中下降,但是依然占据中国经济的1/3强左右,这样格局的房地产不仅仅是虚拟经济问题,而是实体经济和虚拟经济的复合物;在中国目前面临经济衰退的时候,我们依然需要房地产产业对中国经济的贡献。因此,房地产及其生态链产业需要非常理智的政策模式,不能压制太狠,但是也不能不进行管制,因此平衡模式很难拿捏。
其次,表现在房地产上较为复杂的是三个因素叠加:(1)目前中国房地产上涨不仅表现为经济快速发展带来的红利,即中国经济已经成为全球第二,从2001年开始中国经济就进入快车道,经济快速发展必然带来经济红利,房地产价格必然上涨。因为人口涌入、工资上涨、资产价格上升等等。(2)其次比较关键的是2008年美国次贷危机以来,全球主流货币都在超量发行,包括中国,而超量发行的货币必然导致资产价格更加上涨,这是我们所说的货币红利;(3)2015年以前,我们更多的是经济红利、货币红利,但是2016年我们更多看到房地产的金融高杠杆因素,如众筹、如首-付-贷,同时因为供给侧改革需要的海量信贷也基本涌入虚拟经济。
三个因素叠加,而且中国各地经济情况不同、各地房地产上涨情况不同,就导致未来中国的房地产会出现更加复杂的区域性上涨或下跌。
再者,中国房地产还具有自己的特色,即土地供应模式。我们说目前的房地产不仅存在需求端问题,但是更大的问题应该是供给侧问题,即土地供应模式。目前看重庆市政府做的不错,但是我们反观合肥、南京、杭州、苏州等地,政府管控着土地供应,导致房地产土地供给不足,而在第三次房地产热潮中必然导致房地产上涨,这就是我们经常说的:该去库存的不去库存,该补库存的不补库存。
我国地方政府为什么这么做呢?原因实际上相当简单,这是因为:土地财政是地方政府极其重要的财政收入,而因为实体经济进入衰退模式,财政收入越来越要依靠土地。因此,政府的核心任务是把土地卖出高价。
因此我们看到:应该增强库存的地方,政府一般情况上都在有效的控制和把控土地的供给,从而导致很多热点城市房地产依然上涨。而在房地产上涨的过程中,我们经常通过需求端的限购压制需求,而不是从供给侧提供方法,这必然导致热点城市的需求供给长期扭曲,会带来更大的报复性上涨。
后,我们在2016年看到了需求端和供给侧同时加杠杆的情况。2001-2015年,我们主要是需求端推动房地产上涨,主要变现为买房、炒房;但是2016年我们看到更多的房地产厂商进场,主要目的就是拿地,而且是高杠杆拿地。这样的后果必然导致房地产市场更加复杂,如此之高的供给侧土地杠杆要么带来房地产更快速度上涨,要么可能导致房地产更快走向beng盘。
需求端的杠杆主要表现为:中介金融因素介入、众筹金融方式的涌入、更多P2P资金涌入。我们说,经济红利或货币红利我们是可以把控的,但是如此之多的金融方式实际上危害更大,将导致我们可能走上2008年之前美国房地产的老路,即零首付。而供给侧的杠杠主要表现为:房地产企业的海量信贷,净资产和资产负债率已经远远超过警戒线了、土地采用更多的高杠杠方式、政府以更高的杠杆抵押土地从银行贷款。
综上,我们应该能够非常清楚的看到:中国的房地产不仅是虚拟经济和实体经济的复合物,而且目前经济红利、货币红利以及杠杠因素交织在一起,在无法有效满足土地供给的情况下,将导致中国的房地产进入 的模式。因此我们说:中国的房地产是全世界所无法理解的,其不仅仅是房地产,而且是中国经济的核心组成部分。
交织众多因素、如此复杂的中国房地产模式,如何有效管理需要中国政府的大智慧。
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