[摘要] 扩大试点不是不可以，但要指望实现大逆转，恐怕不现实。所以，真正重要的依然是普适性的公共养老体系，“以房养老”只是锦上添花，公共养老才是雪中送炭。
扩大试点不是不可以，但要指望实现大逆转，恐怕不现实。所以，真正重要的依然是普适性的公共养老体系，“以房养老”只是锦上添花，公共养老才是雪中送炭。
“以房养老”只能作为养老体系的一个市场化补充，终要靠市场说了算；扩大试点并非不可，但要指望实现大逆转则不太现实。
“以房养老”将扩大试点——近日，中国保监会发布《中国保监会关于延长老年人住房反向抵押养老保险试点期间并扩大试点范围的通知》，将“以房养老”试点期间延长至2018年6月30日，并将试点范围扩大至各直辖市、省会城市（自治区首府）、计划单列市，以及江苏省、浙江省、山东省、广东省的部分地级市。（7月17日新华网）
2014年7月1日至2016年6月30日，北京、上海、广州、武汉四个城市，“以房养老”一期试点，成绩可用惨淡来形容。仅一家保险公司推出了一款“以房养老”产品，四个试点城市投保此项业务的老人，加起来只有60户78人。以四个城市庞大的老人基数对比，可以说，“以房养老”一期试点基本上是失败的。
“不能沿用传统标准，简单地以数量论成败”——面对与期望值落差巨大的试点结果，保监会相关负责人的说法，未免自欺欺人。市场行为不以市场表现论成败，又该以什么论成败呢？如果“只要满足了一部分老人的需求，为老年人增加了养老选择，哪怕只有一单业务也是成功”，那保险公司该要怎么活下去呢？
倘若只是眼下如此，将来前景依旧美妙，那当然两说。可是，就目前情形来看，同样的“以房养老”规则，能否在二期试点实现大逆转，是很令人怀疑的。延长试点期间、扩大试点范围，是要尝试“以房养老”在不同地域、不同层级
市场发展的有效路径。可是，“以房养老”试点，似乎并不存在地域差异——老人想把房子留给后人的传统观念，不同的地方或许会有些微不同；但是，“以房养老”搞不起来，并不是一个传统观念的问题，而是一个理性选择的问题。
一方面，有房子的老多也是有退休金的，他们对“以房养老”的需求可能并不迫切；相反，对此有需求的老人，要么没房子要么没产权（比如农村房屋）；另一方面，“以房养老”提供的养老金缺少吸引力，如果卖掉房屋再反租，把资金用于购买国债或者其他固定产品，其实要远比“以房养老”更为划算。
同样，保险公司对于“以房养老”也缺少积极性。要不然试点两年，不会只有一家保险公司推出一款产品。对于保险公司来说，拿到的事实上是房子的期权，何时可以行权取决于老人寿命的长短。在此期间内，房价是一直波动的，保险公司为了防止风险，不得不把房子的评价价定的比市场价更低，这会让投保老人不满意；但即便如此，一旦房价大幅下降，保险公司仍有可能吃不了兜着走。
还有，70年产权的问题一直没有得到明确。房子到保险公司手上的时候，土地使用权很多都到期或者快到期了，假如要补缴土地出让金，该怎么办？而且，房子是需要维修成本的，质量不好的房子更是难说。假若房地产市场供需失衡，老房子可能砸在保险公司手里的风险也不得不防。
综上种种，看上去很美的“以房养老”，只能作为养老体系的一个市场化补充。搞不搞得好，终究要靠市场说了算。扩大试点不是不可以，但要指望实现大逆转，恐怕不现实。所以，真正重要的依然是普适性的公共养老体系，“以房养老”只是锦上添花，公共养老才是雪中送炭。
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