脫歐避險資金流入預期升溫 香港樓市預期分化

香港地產網  2016-07-15 09:38

[摘要] 近期以來，脫歐避險資金流入預期升溫，樓市樂觀情緒有所回升。不過，地產金融界對香港樓市回暖的分歧仍然巨大，未來樓市走向仍不明朗。

近期以來，脫歐避險資金流入預期升溫，樓市樂觀情緒有所回升。不過，地產金融界對香港樓市回暖的分歧仍然巨大，未來樓市走向仍不明朗。

脫歐效應

半個多月之前的英國脫歐公投，成為香港樓市下行中的壹個有利因素。

國際投行也對脫歐效應反應積極。大和總研在壹份研報中指出，英國公投脫歐對香港樓市影響包括負面及正面，負面因素為環球股市疲弱，以及全球經濟增長受到影響，而對香港樓市正面因素為美國延後加息，以及原先流入英國樓市資金可能轉投香港。

7月以來，香港中原城市領先指數CCL、香港中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass現出回落跡象。此前，上述三個指數在六月底創出15周新高，重返今年新春前的水平。中原地產研究部高級聯席董事黃良升指出，三大整體指數連升4周後出現調整，這是正常現象。CCL、CCL Mass並沒有跌穿6周前的低位，樓價止跌回升格局未變。再者，美國聯儲局調低2016及2017兩年經濟增長預測，各國央行持續放水。加上英國脫歐後，資金流入物業市場的趨勢愈來愈明顯。本地樓市交投暢旺，預期樓價向升，指數有望挑戰年內高點。

不過，大和也認為，未來數周要密切註意本港樓市沽售情況，如果並無沽壓，相信目前二手沽盤數目有限，去年第四季大量二手物業拋售，可能已於今年首季已被消化。此外，香地樓市於過去5個月並未見大量二手盤沽出，如果英國脫歐並未令未來數周增加樓市沽壓，反映本地樓價可能轉穩。

另壹個可資佐證的是匯率表現，自六月以來，港幣兌美元出現態勢，而兌人民幣升至年內高位。在人民幣走低背景下，香港市場有望吸引人民幣資金流入。

預期分化

發展商的優惠也刺激市場回溫。近期以來，將軍澳等多個區域新盤推出各種優惠舉措。比如，有發展商推出了新樓盤首付5%，此後每兩個月再付5%，共計20%首付的優惠措施。壹些剛需族也有入市跡象。

與散客買家相比，大宗交易市場同樣較為活躍。戴德梁行此前報告顯示，香港第二季市場交投仍算活躍，整季迄今錄得49宗每宗為1億港元以上的大額物業成交，成交額暫錄得132.51億港元。對於豪宅的投資占了總成交量及總成交額超過五成。此外，盡管香港零售市況欠佳，部分商鋪物業的價格已有明顯回落，現價較高峰水平下跌了三至四成，但商鋪物業仍然不乏投資者追捧。

另壹家機構仲量聯行對樓市預期謹慎。該機構在新發表《2016年上半年土地及物業市場回顧》報告，指出在過去將近壹年時間裏，香港部分地區住宅地價已下跌幅度超過20%。該行表示，由於在第二季度內地開發商在香港投地的意欲呈現冷卻跡象，預期香港地價在下半年將持續下跌，這將為樓價增添下調壓力。仲量聯行董事總經理兼資本市場部主管曾煥平表示，香港上半年豪宅資本值及租值分別下降1.9%及5%，預期全年下跌5%至10%；中小型住宅上半年資本值跌6.4%，預期全年跌10%至15%。他指出，元朗及荃灣在未來12個月有大量住宅新供應，樓價下調壓力大。

政策變量

香港樓市表現不佳，與政策密不可分。

曾煥平表示，今年上半年香港樓市成交量按年跌38.3%至3320宗，他認為這是特區政府嚴格限制按揭成數所致，導致二手物業難承造按揭，遠遠跑輸新盤。他同時指出，限制使得開發商迫不得已推出高成數按揭及各種稅務優惠以維持銷量，但這些優惠支出也會在樓價反映，因此，即使開發商新項目售價定價沒有出現大變，實際已經變相降價，並在投地的時候會以較低價入標，這是造成近8幅新批出的政府土地中，有5幅都以市場預期下限推出的主要原因。

此外， 2016年年初港股延續跌勢，加上業內人士作出美國年內持續加息的預測，令香港樓市風聲鶴唳，股市樓市雙雙下跌，樓市成交量減半。不過，對於未來的政策走向，機構也有較大分歧。

事實上，近期按揭業務仍未放開，大多為實力開發商所為。曾煥平認為，如果不是受到相關政策的影響，開發商也絕不會染指按揭業務，因為發展商更傾向於資金盡快回籠，而不是與業主的按揭“長相廝守”。他預期，開發商提供高成數按揭不會成為市場趨勢，因為只有財務實力豐厚的發展商才能提供按揭，若中小型發展商無法跟隨，只能割價求售。

不過，也有不願具名的分析人士認為，脫歐資金流入不足以改變樓市走向，關鍵仍在政策。如果香港經濟持續下行，政策有可能發生改變。

稍早之前，發展局局長陳茂波公布新壹季賣地計劃，將推出7幅住宅地皮，涉及4，760個單位，分別來自元朗、畢架山、沙田、啟德、觀塘及屯門。香港市建局將推出壹項位於深水埗九龍道的項目，為80個單位。陳茂波表示今個財政年度目標推出1.8萬個單位，半年目標9000個，現時按計劃推出的單位比目標高出6.5%。

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