[摘要] 北京，7月7日，2016- 全球领先的房地产服务商戴德梁行今日举行2016年第二季度媒体发布会，北中国区写字楼-企业服务部主管严区海先生发表主题演讲，就商业改造用作写字楼趋势进行分析，并结合项目实践经验与媒体进行了深度分享。
北京，7月7日，2016- 全球领先的房地产服务商戴德梁行今日举行2016年第二季度媒体发布会，北中国区写字楼-企业服务部主管严区海先生发表主题演讲，就商业改造用作写字楼趋势进行分析，并结合项目实践经验与媒体进行了深度分享。
普通商业租金增长缓慢
中国网购市场交易规模逐年增长，截止2015年，网络交易额为3.8万亿元，增长率为36.2%。预计到2018年，中国网络购物市场在社会消费品零售总额中的渗透率增长到19.2%，增长率正逐年递增，且增长迅速。网络购物市场的迅速发展，给传统商业带来了巨大的竞争和压力。
截止到2016年第二季度，北京市商业存量至1，129多万平方米，其中，购物约913万平方米，占到80%左右，百货约216万平米，仅占20%；地标性商业租金保持增长，普通商业租金增长缓慢，趋于稳定。
自2011年开始，北京写字楼租金开始迅猛增长（两年内增长约80%）（2012年4季度对比2010年4季度）；自2013年开始，北京写字楼租金一直保持稳定。2016年第二季度，北京全市甲级（含）写字楼市场平均租金继续保持坚挺，为每月每平方米人民币378.1元。由于第二季度五大核心商圈暂无新增供应入市，核心区空置率下降0.8个百分点达4.4%。从商圈层面来看，除近期有新增供应入市的燕莎、亚奥、望京和亦庄商圈外，其他商圈空置率均低于5%，金融街商圈更是一席难求，空置率仅为0.8%。
商业改为写字楼成新趋势
写字楼市场受互联网冲击微弱，需求增长稳定，考虑到其租金稳定、管理及运营成本较低，将商场改为写字楼成为开发商提高的新选择。受营改增政策特点的影响，开发商可以通过装修或者“商改写”装修进行进项抵扣，开发商不仅改变或提升了自身资产价值，同时避免了因重复纳税带来的多余支出。直观来看，在租金及资产溢价方面，开发商也获得明显增长，其中租金增加可达10%-20%。
“商改写”挑战不容忽视
•从政策层面看，二者虽均为商业用地，40年产权，但是，如果当初拿地性质不含用途，则商场不可改为写字楼；
•商业的平面设计绝大部分不适合写字楼使用，因此在“商改写”时需要优化平面设计以满足写字楼用户的使用要求；
•写字楼对于自然采光有较高要求，因此“商改写”需要提供一整套全新的自然采光方案，改造商业工程的施工复杂；
•大楼内原有租户的退租，续租工作复杂繁琐。
戴德梁行北中国区各部门通力合作，助力北京盈科成功实现“商改写”。写字楼-企业服务部凭借多年专业服务经验，根据企业客户的要求，寻求高经济效益的方案，为客户提供服务。北中国区写字楼-企业服务部主管严区海表示：“盈科作为商业改写字楼的经典案例，反映了北京市场‘商改写’逐渐成为一种趋势。‘商改写’是项目中产生溢价的闪光点，将有效地增加业主方的租金，同时也有利于缓解北京写字楼有限的供应量。”
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