[摘要] 在政策、信贷等多方利好下,今年上半年北京二手房成交热情高涨。根据机构统计,今年1-6月,北京市二手房网签量创下了2010年以来的新高。不过随着政策利好效应的边际递减,市场双方的心态正在发生变化,二手房市场逐渐降温,6月北京二手房网签量出现了断崖式下跌。业内预计下半年北京二手房或将迎来降温......
在政策、信贷等多方利好下，今年上半年北京二手房成交热情高涨。根据机构统计，今年1-6月，北京市二手房网签量创下了2010年以来的新高。不过随着政策利好效应的边际递减，市场双方的心态正在发生变化，二手房市场逐渐降温，6月北京二手房网签量出现了断崖式下跌。业内预计下半年北京二手房或将迎来降温盘整。
政策去库存成市场催化剂
据数据统计，2016年上半年，北京全市二手住宅共成交135507套，环比2015年下半年增长20.6%，创下2010年以来半年度交易量的新高，成交均价为43465元/平米，环比2015年下半年的均价上涨9.3%。
在业内普遍看来，国家“去库存”的政策大方向，以及春节前后一系列利好政策的出台有效刺激了楼市需求，也使得更多购房人形成了“房价将持续上涨”的市场预期，加上春节前后新房市场供应量不足，购房需求不得不转向二手房，诸多因素共同造成了二手房市场的火热态势。
实际上，自2014年9·30政策出台以来，2015年的3·30政策，以及央行的多次降息，均为购房者尤其是改善型购房者入市提供了条件。随着市场需求大量入市，市场成交量价自然水涨船高。
交易量“先扬后抑”，6月成交量腰斩
尽管整个上半年的二手房成交量增长明显，但在二手房报价不断上涨的背景下，需求释放量的不断缩减，也造成了二手房市场呈现趋冷的现实。
据数据统计，2016年1-3月，北京二手房市场快速升温，交易量逐月走高。其中3月份创下了3.2万套的单月成交量高点。到了4、5月份，市场冲高回落，但整体市场成交量仍在2万套以上。
六月份，北京二手房成交量出现断崖式下跌，在5月份成交2.4万套的情况下，6月份的网签量仅达到1.1万套。
6月份以来，北京部分区域的二手房门店也反映出上述情况。
据海淀区学院南路的二手房经纪人介绍，4、5月份区域里卖得好，皂君东里一个社区就成交了十几套。6月份以后，市场相对冷淡下来。在石景山、海淀等区域，不少二手房门店反馈6月份实际成交量不尽如人意。
数据统计，5月后两个工作日二手房成交将近两千套，但6月以后，北京二手住宅单日网签量由1000+骤降至了500套甚至以下。据统计，6月北京二手房市场房客源比已经下降到2.9，远低于市场繁荣时期的4以上的新增房客源比，这也意味着买卖双方进入市场的热情在降低。
■ 放大镜
住房依旧是关注重点
虽然二手房市场整体面临降温趋势，但随着各中开始信息采集和招生计划发布，近期住房的关注度依旧不减。
在统计的近30天带看多的小区中，芍药居北里和远洋山水分列第三名和第九名。其中，芍药居北里作为部的住房，在近一段时间，小区里的咨询量始终不减。以往基本仅对一手房业主子女开放。今年3月远洋与取消共建后，不少家长考虑到同时对二手房业主开放，因此近几个月强烈关注远洋山水二手房。
据数据统计，在较为明确的购房原因中，孩子是主要因素，43.9%的买家都有此考虑；其次是就近上班和照顾父母，考虑人群分别占25.3%、18.2%。
90后买家增多，两居受青睐
近几年，80后逐渐成为北京二手房市场的购买主力。今年上半年，这种趋势依旧没有发生变化。根据机构统计，在上半年的二手房买卖中，80后占54.6%，虽然较去年略微减少了0.5%，但依然是市场主力。
值得注意的是，随着90后毕业进入职场，并逐渐拥有经济能力和购房需求，90后在北京二手房买家中所占比重也表现出上涨趋势。机构数据显示，今年上半年，90后买家有6.1%，较2015年增加1.9个百分点。另一方面，对于价格承受力高的70后正在渐渐缩减占比份额。
二手房的户型成交结构没有发生明显变化，主要面对刚需的一居室和两居室依旧受市场青睐。在今年上半年成交的二手住宅中，一居室占25.5%，两居室占51.2%，两类户型占据了市场总成交的近八成。
■ 后市
“下半年楼市降温将是大势所趋”
虽然上半年北京二手房市场成交量表现不俗，但根据月度表现，市场回调趋势已现。
在业内普遍看来，6月北京二手房市场的下滑不仅表现在成交量上。从机构反馈的数据来看，二手房的议价空间在明显增加，部分区域的房主幅度在3%左右。从整体市场情况来看，本轮二手房上行周期已到达末端。如果未来没有新的楼市利好出台，预计下半年到2017年北京二手房市场将进入调整期。
也表示，从当前的政策形势来看，北京未来的楼市政策仍将从严趋紧，二手房市场的持续低温或难以避免。北京二手住宅的年均交易总量一般在15万套左右，近几年随着存量房市场规模的增加，年均交易总量也就在20万套左右，而今年仅上半年二手房成交就已超过13万套。根据历史经验推断，下半年北京二手房市场的成交规模在七八万套的水平，下半年北京楼市降温将是大势所趋，而房价也会随着交易量萎缩，逐步企稳回落。
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