建議政府放寬樓按措施 料接近六成買家可受惠

經絡按揭  2016-04-27 13:00

[摘要] 去年香港樓價先升後跌，由高位計算，至今累積跌幅超過一成，同時近月整體物業成交及按揭貸款數字均屢創新低。根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處數據，今年首季二手住宅平均呎價(以實用面積計算)按季下跌5.6%，重返二○一四年底水平；

美加息步伐緩慢 港樓市成交過低

去年香港樓價先升後跌，由高位計算，至今累積跌幅超過一成，同時近月整體物業成交及按揭貸款數字均屢創新低。根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處數據，今年首季二手住宅平均呎價(以實用面積計算)按季下跌5.6%，重返二○一四年底水平；去年首季整體物業註冊量22,581宗，即每月整體物業註冊平均數為7,527宗，較一四年同期的4,663宗增加61.4%，但今年首季每月平均數卻只錄得2,953宗(圖一)，較去年減少60.8%。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，樓價持續調整，雖然發展商增加優惠推盤，二手業主亦擴大議價空間，惟樓控措施及壓力測試要求仍阻礙不少買家入市，政府應考慮開始逐步放寬樓市逆周期措施，以免樓市流轉過慢而不健康。

今年首2個月按揭數字創4年新低

劉氏續稱，金管局自○起推出逆週期措施(如收緊按揭成數、調整供款與收入比率等)，旨在為過熱的樓市帶來逆向發展，並提升銀行風險管理及承受衝擊的能力，以確保銀行和金融體系穩定。直到近月，樓價已經開始下跌，惟成交量仍未見改善。根據金管局住宅按揭調查數據，今年2月按揭貸款申請按月減少1,571宗至4,869宗，創九八年六月有紀錄以來新低，而且首次跌穿5,000宗水平。總結今年首2個月，新取用按揭貸款額累計錄得230.18億元及7,200宗，較去年同期的373.83億元及11,589宗，分別大減38.4%及37.9% (圖二)，而首2個月新批按揭貸款額累計按年大減50.3%至283.52億元，宗數亦跌50.2%至8,594宗。

建議1：放寬印花稅階梯

目前首次置業及樓換樓人士，購買200萬元以下物業的印花稅為100元，建議將此準則，擴展至500萬元以下物業，有助上車客入市，預計可助近六成買家受惠。根據經絡按揭轉介研究部數據，三月購買500萬元或以下物業買家佔整體市場比例為58%，而500萬至1,000萬元或以下物業買家佔比已回落至34%，反映隨着樓價下跌，細價物業開始重新成為市場主流(圖三)。

建議2：下調壓力測試至2厘

去年底美國聯儲局加息0.25厘，至今仍未再進一步上調利率，加息步伐緩慢，而且歐洲量化寬鬆政策(QE)與美國量化緊縮政策(QT)背道而馳，相信美國加息幅度有限，建議將貸款人的3厘壓力測試機制放寬至2厘，即一三年新措施前水平。參考以往即使美國聯儲局加息，香港大部份時間沒有即時跟隨，而且幅度較少，例如近一次加息週期(2004至2006年)，香港延後9個月才加息，至於美國連續17次加息，累計加息4.25厘，期內香港優惠按揭利率僅調整13次，累計加息3厘，以此推算，平均每次調整幅度不多於25點子(圖四)。

例子：放寬印花稅及下調壓力測試

舉例說明，490萬元物業承造六成按揭，以還款期30年、實際按息2.15厘計算，每月還款11,089元，全期利息1,051,920元。於壓力測試下，假設按息上升3%，每月入息要求26,755元，但若壓力測試放寬至假設按息上升2%，每月入息要求將降低2937元或11%至23,818元。另外，貸款人為首次置人士，490萬元物業需付樓價3%的印花稅，即147,000元，但若將購買200萬元以下物業印花稅為100元之準則，擴展至500萬元以下物業，印花稅將降低146,900元或99.9%至100元 (圖五)。

資料來源：經絡按揭轉介研究部

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