[摘要] 壹線樓市持續“高燒不退”，繼深圳之後，上海再度掀起“搶房”新高潮。但與此同時，連漲了8年的香港樓市卻陷入漫長的下跌。這是否意味著在經過上漲之後，北京、上海、深圳等地樓市會面臨下調風險呢？
壹線樓市持續“高燒不退”，繼深圳之後，上海再度掀起“搶房”新高潮。但與此同時，連漲了8年的香港樓市卻陷入漫長的下跌。這是否意味著在經過上漲之後，北京、上海、深圳等地樓市會面臨下調風險呢？
長江證券深度對標京滬港深之後認為，京滬深樓市長期仍處於健康區間，但短期存在調整壓力。隨著房價的長期上漲，壹線城市的房租將繼續看漲。以下為長江證券的分析。
香港：黃金期滿，調整開始
香港樓市自2008 年以來連續上漲的勢頭，在2015 年10 月止住腳步。春節之後，新界壹則宅地以不足2萬港幣的樓板價成交，更是將香港市場推向輿論的風口浪尖。雖然事後顯示此地塊存在先天缺陷，但考慮到此前土地的連續流拍，以及去年10 月後房價的連續下跌，香港市場步入由漲轉跌的調整期已成現實。 長江證券認為香港房價下跌原因主要有三：
❶房價連續上漲，投資需求逐漸主導市場
全港私人住宅售價指數從2003 年到2015 年上漲了3.36 倍，而同期家庭收入中位數僅上漲了66%。如果簡單的指數對比直觀性不強，長江證券以九龍C 類住宅（套面積在40 平到70 平的住宅）價格為例，做壹個簡單對比。
不難看出，伴隨著香港房價的連續上漲，後期能夠負擔高房價的人群越來越少，而房產交易也逐漸淪為“富人的遊戲”。
❷2009年後港府連續推出 7 輪限制降溫措施
2015 年第七次加碼以後給市場供需和心理預期帶來了壹定沖擊。香港政府的降溫措施包括，降低貸款比例，限制還款收入比、縮短還款年限、限制貸款人身份、取消買房落戶政策、提高住房供應量等。
需求側與供給側的壹收壹緊不可避免的給當地樓市的供需格局和市場參與者的心理預期造成了壹定沖擊。
❸四季度以美元加息為代表的國際金融環境的改變成為壓倒香港房價後壹根稻草
自2015 年以來，關於美元加息的預期不斷升溫；而在“8.11”匯改之後，人民幣正式進入貶值通道。香港作為城邦經濟體，夾在中美兩大經濟體之間，經濟跟隨大陸走，匯率跟隨美元走，在美元、人民幣貶值的大環境之下，港元資產遭遇雙殺。
雪上加霜的是，美聯儲在2015年12 月16 日正式宣布加息，宣告美元進入新壹輪加息通道。采取聯系匯率制的香港為了穩定息差，加息成為必然選擇，香港金管局於次日宣布加息25 個BP，這也是香港自08 年以來首次加息，加息打破了維持多年的低利率環境，並改變了利率預期，樓市被迫再次承壓。
但從長遠來看，香港樓市大的依托在於其獨特的經濟政治地位和地理區位，加上港府自身政策回旋空間尚有余地，長江證券認為香港樓市的調整將會持續，但以式崩盤的可能性較小。
從香港過往幾次的調整歷史來看，每輪樓市泡沫形成之後都會有壹個三年左右的調整期，長江證券認為這次也不會例外，從2015 年底開始的幾年，香港樓市可能壹直處於震蕩下行的“擠泡沫”過程之中。退而言之，至少在國際金融環境沒有穩定之前，香港樓市難言探底。
京滬深港：深度對標，以資借鑒
香港經濟與內地緊密聯系，樓市遭遇調整之後，京滬深等內地壹線城市樓市頓覺壓力。京滬深樓市究竟何去何從，需要與香港進行深度對標，在宏觀經濟與房地產市場、居民購房壓力、購房投資回報率等方面進行深入剖析。
❶地產銷售/GDP比例：內地略高 趨勢下行
房地產行業對於京滬深與香港的經濟發展仍然舉足輕重，但是由於城市發展階段的差別，房地產行業銷售額對GDP 的比例略有不同。2015 年，京滬深等壹線城市房地產行業銷售額對GDP 的比例略高於香港，分別為15%、20%和16%，而香港則常年維持在9%以下。
從靜態的角度來看，京滬深的比例略高，意味著當地經濟發展對於房地產行業的依賴程度要高，但長江證券認為這壹現象是正常的，原因在於無論從經濟發展還是城市發展所處階段來看，京滬深皆明顯不同於香港，起步稍晚壹些，樓市正由新房住到逐漸轉變為存量房主導。
北上廣深的比例雖然較高，但十年間主要呈下行趨勢，其中北京更以17 個百分點居降幅榜首，香港則由6.13%上升至 8.85%，呈現上升趨勢。
❷房價收入比：整體較高，穩中有降，深圳異常上升
深圳的房價收入比高，達到28.17 年，香港次之，但也達到26.68 年，北京、上海較低但基本上亦超過20 年。這意味著，對於四個城市的普通家庭而言，購買當地平均價位住房的壓力相當大。
不過從動態的角度來看，北京、上海、香港近四年來的房價收入比呈現穩中有降的特點，幅度雖然有限但對購房者而言不失為積極信號；但深圳在2014 年卻異常上升，綜合深圳房價近過快上漲的表現，長江證券認為深圳房價短期內面臨的壓力較大。
❸房貸月供收入比：普通家庭依然難以負擔
假設居民購房時均采用首付四成，30年等額本息還款，利率為4.9%（京滬深）、2.5%（香港）的住房按揭貸款。根據以上數據，結果仍然顯示深圳處於較高水平，房價水平已經明顯超出了普通居民的購買能力，除非居民收入有較大幅度提高，短期內房價調整壓力較大。
下圖清晰展示了四個城市月供收入比的情況（房屋總價選取住房平均成交價，收入選取家庭平均可支配收入）。
房價漲幅：京滬深遠超香港
截取2012 年1 月至2015年10 月（香港房價近期高點）京滬深港的月度房價數據進行對比，結果顯示京滬深的房價漲幅遠遠超過香港，這意味著投資於京滬深房產將會獲取遠遠超過投資香港房產的。
租金回報率：低於香港，租金指數繼續看漲
租金回報率衡量居民購買房屋後將其出租的率，長江證券可以看到京滬深與香港的租金回報率都在走低，而同期租金指數卻在不斷上升，這說明近年來這些城市的房價都在快速上漲。另壹方面，京滬深的租金回報率基本上都低於香港，說明京滬深的租金相對於房價存在壹定程度的滯漲，考慮到京滬深具備較強的需求支撐，長江證券預計未來京滬深的租金指數將繼續走強。
長江證券總結稱，京滬深樓市長期仍處於健康區間，主要依據在於地產銷售對GDP 比例將隨著存量房時代、經濟轉型深化繼續走低，但土地供應收緊推動地價上得註意。其次，長江證券認為京滬深的居民購房壓力整體較高，京滬穩中有降，深圳則異常上升，房價面臨短期調整壓力。後，在投資回報率上，京滬深的房價漲幅方面遠超香港， 投資回報於香港；但租金回報率略低於港，但回升走勢縮小了與無風險率的差距，京滬深房產的投資價值有所提升。
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