美聯主席黃建業「地價跌樓價落 救救負資產」

美聯物業  2016-02-26 14:24

[摘要] 發展局今日公布新一年度賣地計劃，16/17年度私人房屋土地潛在供應量達29,000伙，若單以賣地計劃計算，當中有29幅住宅用地可供興建19,200單位，而餘下近10,000伙則來自鐵路、市建局、私人發展及重建項目的供應。

發展局今日公布新一年度賣地計劃，16/17年度私人房屋土地潛在供應量達29,000伙，若單以賣地計劃計算，當中有29幅住宅用地可供興建19,200單位，而餘下近10,000伙則來自鐵路、市建局、私人發展及重建項目的供應。供應來勢洶洶之際，需求卻備受辣招打壓。美聯集團主席黃建業表示，政府在制定樓市政策應具前瞻性，同時亦要緊貼市場變化，免落後於形勢！目前香港樓市表現十分疲弱，同時間經濟亦呈下滑趨勢，政府減辣撤招的條件已成形，10項經濟及樓市數據指標顯示有需要減辣撤招，避免重蹈97至03年樓價急跌對經濟帶來的負面影響。

5項樓市數據：

1. 供應：16/17年賣地計劃共有1.92萬伙，為近年新高。加上未來3至4年一手私人供應高達87,000伙，自04年有紀錄新高。與此同時，預計今年將有近5,000伙資助房屋推售。估計未來3年私樓與資助出售的公營房屋落成量合共超過5.9萬伙，較過去3年大幅增加逾6成。在排山倒海的供應下，無論一二手私樓抑或公營房屋售價將會進一步下跌。

2. 樓價：政府表示樓價截至今年1月已累跌約9%。不過，數字滯後，仍未反映新市況。據美聯「樓價走勢圖」顯示2月份以實用面積計算的平均呎價跌穿萬元水平，新報9,855元，按月續跌約1.7%，並已連跌半年，累積下跌約10.2%，預測今年全年樓價跌約15%。樓價跌勢已成，減辣相信無助樓價回升，但會穩定市場信心。

3. 租金：樓價下跌同時，租金亦明顯回落。租金更能反映樓市疲弱的實際情況。差估署新數字為去年12月底，較高位累跌約3.4%，數字同樣滯後。而據美聯「租金走勢圖」今年1月份以實用面積計算的平均呎租報約31.7元，較去年高位累積下跌約7.6%，並創一年半新低，預測今年全年租金跌約15%。

4. 物業交投：今年1月份整體物業(包括住宅及非住宅)註冊量僅得約3,123宗，創自1991年有紀錄以來新低，但數字主要反映去年12月份市況。事實上，低處未算低，估計2月份整體物業(包括住宅及非住宅)註冊量續尋底，料首度跌穿3,000宗水平。預期3月份註冊量仍處低位徘徊。

5. 負資產：自去年8月至今年1月的半年間透過經絡按揭轉介的按揭當中，約6.3%承造9成或以上按揭，由於樓價已從去年高位累跌超過一成，即高峰期入市同時承造9成或以上按揭的買家已淪為負資產，以此推算截至2月底，負資產數目已有約250宗。假設樓價從現水平再跌一成，負資產數字保守估計將大幅上升至逾3,000宗。負資產上升對經濟民生的影響尤為嚴重。

5項經濟數據：

1. 經濟：政府已預視未來經濟有下行風險，並預測2016年本地生產總值實質僅增長約1%至2%，低於去年2.4%，若終低至1%將創7年新低。而壞情況下經濟甚至有機會出現負增長。

2. 通脹率：通脹連續四年回落，2015年整體通脹率為3%，而政府預測今年為2.3%，是7年以來少。樓價下跌影響消費，通縮亦有可能再次出現。

3. 賣地收入：本財政年度賣地收入較原來預算少11.6%，主要由於個別土地未能按時出售。雖然政府今年希望能夠推出更多土地彌補，但隨著樓價回落，近期發展商投地審慎，住宅地皮接二連三以低市價成交。更甚的是，在政府「不賤賣」土地的大原則下，或有更多的地皮流標或收回，料拖低新一年度賣地收入。

4. 利得稅、印花稅、薪俸稅收入：物業市場及股票市場成交少，印花稅收入亦勢必受影響。雖然目前失業率仍然處於3.3%的低水平，裁員潮暫未出現；惟經濟轉差，公司利潤減少或虧損，從業員收入下降，料利得稅及薪俸稅收入將減少。

5. 財赤：支出上升但收入減少，預算案已預計18/19年度和19/20年度出現赤字，對上一次赤字為00/01年度至03/04年度。值得留意，當時本港樓市正值疲弱時期。

綜合而言，政府已預視未來經濟進一步放緩。物業交投冰封，宗數更跌至紀錄低位。樓價及租金已確認下行，負資產有進一步上升壓力。同時間供應排山倒海至，未來又要面對美國加息。樓市正轉向「供過於求」，防患樓市惡化打擊經濟，政府應及早為樓市減辣撤招。

表：10項經濟及樓市數據預測

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