[摘要] 送羊迎猴，祝大家猴年行大運！經絡按揭轉介是日舉行新春團拜，總裁朱賀華與一眾管理層向大家拜年。展望猴年2016，朱賀華指出，經絡繼續積極開拓更多元化的按揭產品市場，同時優化服務備戰下一個15年，隨着升級版手機程式等預計將陸續推出，多年來所建立的品牌優勢，未來市場佔有率將再創高峰。
猴年置業調查：64%業主預期樓價下跌 41%望放寬3D稅 下半年按揭宗數有望率先見改善
送羊迎猴，祝大家猴年行大運！經絡按揭轉介是日舉行新春團拜，總裁朱賀華與一眾管理層向大家拜年。展望猴年2016，朱賀華指出，經絡繼續積極開拓更多元化的按揭產品市場，同時優化服務備戰下一個15年，隨着升級版手機程式等預計將陸續推出，多年來所建立的品牌優勢，未來市場佔有率將再創高峰。
利率步向正常化 全年整體按揭貸款數字較往年遜色
朱賀華表示，回顧羊年2015，政府收緊細價樓按揭，加上樓價持續攀升，帶動中上價物業市場佔有率上升，佔整體按揭市場的比例高達四至五成，但樓市先升後跌，隨着環球股市變得不穩，以及美國落實開始加息，置業人士對後市取態愈趨審慎，二手業主叫價逐漸軟化，第四季本港樓價調頭向下，成交減少，而下半年透過經絡申請按揭的宗數，相比上半年明顯減少近三成。
展望猴年2016，我們仍然審慎樂觀，我們的看法是先苦後甜，入市業主具有相當實力，供樓負擔處於合理水平，但加息難免對樓價有所影響，相信整體按揭貸款數字將較往年遜色，但料樓市調整過後，下半年宗數有望率先看到改善。美國早已預告加息幅度溫和及緩慢，料定息及高成數按揭產品使用比例進一步上升，另透過發展商旗下財務機構承造按揭亦將增加，一月份發展商承按的樓花宗數約佔一成，經絡仍會繼續積極開拓相關市場，提供更多元化的按揭產品。
朱賀華認為，羊年2015標誌經絡一個重要里程碑。一方面，它是經絡成立15周年，至今累積客戶已經超過27萬，優質服務及品牌優勢是我們的競爭優勢；另一方面，羊年2015亦是經絡第2年獲得由香港社會服務聯會頒發之「商界展關懷」殊榮，可見我們15年來致力為業主提供免費服務之餘，同時亦鼓勵全公司員工積極參與義工活動，回饋社會。猴年2016，儘管市場多變，經絡仍將時刻堅守盡心盡力提供優質服務的使命，全新面貌的手機程式將會推出，憑藉多年的品牌優勢、市場網絡，以及優化移動互聯網應用，未來發展可以更上一層樓。
超過六成業主感悲觀 預期猴年樓價續下跌
經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，美國已經開始加息，惟全球央行競相減息放水，猴年2016樓市仍存在多項隱憂，去向備受關注，因此經絡特別於年初進行一項「猴年2016置業意向調查」，成功以致電形式訪問了600位客戶。調查發現，有64%業主預期猴年2016樓價下跌，其次有32%認為樓價平穩，只有餘下4%認為樓價向上(圖一)，若與羊年2015同類型置業調查比較，當時有48%業主認為樓價上升，44%認為樓價平穩，即合共92%業主認為羊年2015樓價平穩向上，情況截然不同(表一)。
近半受訪者指樓控措施比加息更影響置業決定
不過，調查結果亦顯示，大部份受訪者仍認為猴年2016影響樓市的因素是樓控措施，佔整體比例達47%，與羊年2015置業調查佔比一樣，其次為息口走勢，佔25%，按年增加5個百分點，而房屋供應則佔24%，按年減少3個百分點，反映今年市民關注息口走勢多於房屋供應，另外只有4%認為通脹有影響(圖二)。
雖然市場對加息預期降溫，但市民面對加息仍有足夠的緩衝空間，當中有53%業主認為即使猴年2016加息，加息50點子以下屬於合理及可負擔水平；有34%認為加息50點子至1厘合理及可負擔；認為加息1至2厘以下屬於合理及可負擔的佔11%；至於加息2厘以上仍合理及可負擔的只佔2%，反映一半業主對於加息普遍具有抵禦力(圖三)。
當被問及樓控措施影響時，希望政府放寬「3D」稅項的受訪者有41%，較去年的46%，減少5個百分點，其次為放寬按揭貸款成數，佔比超過三成，較去年增加6個百分點至38%，而希望放寬壓力測試力度的受訪者，按年微跌1個百分點至21%(圖四)。
六年負按揭利率長年代料即將告終
根據經絡按揭轉介研究部數據顯示，反映新實際按息水平之「經絡按息」於去年11月錄得1.93%，創2011年8月後的逾四年新低。不過，今年1月港美息差擴闊，銀行同業折息(HIBOR)一度由0.22%，升至0.39%，H按業主率先面對加息，相信本港亦將於下半年開始跟隨美國上調利率。另一方面，去年下半年本港通脹率持續下降，去年12月錄得2.5%，全年數字為3%。若今年通脹率跌穿3%水平，同時經絡按息上升至近3%，則本港由2010至2015年已持續6年之久的負按揭利率(「經絡實質按息」是以經絡按息減去本港通脹率)年代將會中斷，料對業主不利，樓價具調整壓力(圖五)。
樓價料返馬年2014年中水平 若成交量仍跌宜逐步放寬樓控措施
近月樓價持續下跌，根據經絡按揭轉介研究部及土地註冊處數據顯示，去年第4季二手住宅平均呎價(以實用面積計算)按季下跌5.2%，全年樓價僅升2.9%，重返年初水平，預計今年整體料有約10%的跌幅，即重返馬年2014年中水平(圖六)。同時，去年每月整體物業註冊平均宗數為6,347宗，較馬年2014的6,791宗減少6.5%，而今年一月僅錄3,123宗，若今年整體成交量仍持續下跌，並遠低於往年平均數字，而樓價亦已確認跌浪的話，政府應考慮開始逐步放寬樓市逆周期措施，以免樓市流轉過慢而不健康。
樓價料返馬年2014年中水平 多按業主變負資產風險增
另一方面，經絡按揭轉介研究部及金管局數據亦顯示，新增負資產住宅按揭貸款個案已於去年第4季重現，季內錄得95宗，終止了由馬年2014第4季開始連續4個季度保持「零」的長紀錄(圖七)。儘管如此，數字相比2003年第2季及2008年第4季高位(10.56萬宗及1.09萬宗)，仍屬極低水平。再者，去年第4季平均按揭比率首次低於五成，創下49.4%的紀錄新低，反映市場未見過度借貸。隨着樓價持續調整，料負資產個案將逐漸回升，採用高成數按揭或多重按揭的業主，變成負資產的風險便會較一般業主為高。
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