[摘要] 随着中央层面去库存、稳楼市的相关部署在各地逐步落地实施，市场供求关系将得到有力调节，库存压力有望进一步缓解。但一线城市楼市表现乐观的同时却暗藏危机，情况堪忧！
随着中央层面去库存、稳楼市的相关部署在各地逐步落地实施，市场供求关系将得到有力调节，库存压力有望进一步缓解。但一线城市“被豪宅”对真实需求的进一步抑制，对经济基本面的日益脱离，对房地产市场运行规律的明显背离，决定了其继续走出独立行情的可能性已经非常狭小。换句话说，一线城市楼市表现乐观的同时却暗藏危机，情况堪忧！
据中指研究院近日发布的房地产市场“百城价格指数”显示，去年12月份，100个城市（新建）住宅平均价格为10980元／平方米，环比上涨0.74％。特别是自2015年5月份以来，百城住宅均价已经连续八个月出现环比上涨。同比来看，100个城市（新建）住宅均价较2014年上涨4.15％，涨幅较11月扩大1.22个百分点。按中位数计算，100个城市（新建）住宅价格中位数为7037元／平方米，环比下跌0.37％，同比上涨1.44％。北京、上海等十大城市（新建）住宅均价20624元／平方米，环比上涨1.14％，涨幅较11月份扩大0.15个百分点；同比上涨9.25％，涨幅较11月份扩大1.62个百分点。
2015年，一线城市存量住宅交易比重远远超过新房交易。去年北京二手房交易量约为新房交易量的两倍，新房入市正日益面临庞大存量住宅的强有力竞争，导致高地价能否向高房价顺利传导存在不确定性。另据中介机构分析，住房置换链条支撑了去年北京房价高位上涨。随着一线城市房价对终端需求群体收入的继续偏离，未来住宅置换链条支持豪宅交易量有效扩大的空间也正日益缩小。以北京为例：
整体来看，北京楼市、地市等方面指标均显示出市场好转趋向，市场看似比较乐观。然而，拨开市场乐观表现的背后，不难发现，2015年北京楼市呈现出来的乐观景象，是相对于2014年市场底谷期的强行恢复，并且，是发生在政府宽松的购房政策扶持下。而且，从北京楼市成交回涨幅度有限也能看出，楼市乐观背后依然堪忧。
2015年北京楼市整体成交量虽然回升，但在新房商品住宅新增供应量环比大幅减少38.3%的情况下，年末可售存量相对2014年末仍有4.5%的微幅增加，可见商品住宅整体市场存量压力仍存。从市场需求层次角度出发的细分市场形势明显可以看出，年末纯刚需（不含自住型商品房）及改善市场存量压力缓解，纯刚需和改善可售存量环比分别减少27%和17%，分别为2.2和2万套。但高端及商改住市场则异于上述两市场，市场存量暴增，环比分别大幅增加50%和42%，分别为0.8及4.8万套，且均创历史新高，市场压力巨大，结合充足的潜在供应形势，两市场未来走向十分堪忧……
去年我国一线城市“地王”现象与部分二三线城市土地流拍率超半形成明显反差，表明当前房地产开发资金正向一线城市加速集中，充分反映出房地产市场的区域分化特征和潜在运行风险。在房地产化解库存主线下，一线城市房地产市场能否继续一枝独秀，走出独立行情，存在极大不确定性，值得高度关注。
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