[摘要] 随着“化解房地产库存”成为重点工作，部分二线、三四线城市的楼市能否得到改善？
前言：2015年楼市已逐渐落幕，这一年，房地产行业“白银时代”真正来临，“限外令”10年首放开、公积金13年首修、央行5次降息3次降准、二套房首付比例下调……这一年，房地产市场不再有“”“”，购房者回归理性，去库存成市场主要目标，频出赶超房价，“面粉贵过面包”使部分房企举步维艰……
这是好的时代还是坏的时代？房天下以大数据锤炼楼市，立足购房者真实调查，从市场、政策、土地、房企等全方面直击2015中国房地产市场，多触角宽领域感知2015年中庞然缓行的中国楼市。
2015年楼市低开高走，在政策不断放宽下日趋回暖，百城住宅房价11月完成同比、环比的四连涨。楼市持续回暖的同时，一线、二线发达城市和普通二线、三四线城市之间，无论是价格走势、成交情况还是库存方面的分化也日趋明显，随着“化解房地产库存”成为重点工作，三四线城市的楼市能否得到改善？
新房成交面积同比涨3成 一线城市创历史新高
来自中指数研究院的初步统计，2015年1-11月，的50个代表城市住宅的成交面积接近2900万平，同比增长3成，量为历史同期高水平，在宽松政策的利好下，2015年第二季度成交大幅增长，达到46%。11月50个城市的住宅成交面积达到了3500万平，创造了单月成交新高。
以北京为例，11月北京市新建商品房住宅签约4103套，成交均价达到了32360元/平。前11月，北京2015年全年成交商品房住宅（剔除保障房、自住房）合计为48923套，已 过了2014年全年成交量。对于北京成交量的回暖，业内人士分析，陆续出台了包括降息、降低首付比例、公积金政策调整等一系列房地产优惠政策，促进房地产市场销售，政策效果持续显现；加上土地市场的火爆，目前北京年内已出现25宗“”，今年土地出让金超2000亿，土地市场的持续火热也激发了购房者的积极性，造成了一种“房价必涨”的恐慌。
一线城市房价上涨15.1% 三四线城市下行
一线城市和部分经济发达的二线城市在人口、资源、财富持续集聚下，各类需求旺盛，房价表现坚挺。一线城市北上广深为从今年3月以来，在多重政策利好的刺激下持续上涨。根据中指研究院的统计分析，2015年1-11月一线城市房价累计涨幅高达15.1%，较去年同期扩大14.45个百分点。其中，深圳房价上涨为凶猛、上海次之。深圳新房价为41139元/平，2015年初为30916元/平，每平均价上涨超1万/平，1万/平已经相当于中国部分二线，多数3线城市的主流房价。
深圳的房价何以如此？与北上广相比，深圳“地少人多”，土地面积只有不足2000平方公里，相当于1/3个上海，1/4个广州，1/8个北京；而截至2014年，深圳常住人口却有1000多万，同期北京、上海、广州常住人口分别为2151.6万人、2425.68万人、1308.05万人，仅为深圳的2倍、2.25倍、1.2倍。过去5年，深圳新建商品住宅每年的供应量能力仅5-6万套，供需矛盾依然很大，业内预计房价仍将持续上涨。
不同于深圳，重庆今年的房价高开低走，已经从年初的7211元/平降至6字头，近期虽然出现回升的势头，但整体成交较去年下跌幅度较大。
截至11月30日，重庆楼市库存量1300万方，去化周期为15个月而去年同期仅需要14个月的消化时间。今年以来，重庆楼市存量呈现出逐渐走低的趋势，但是去化周期开始走高，部分品牌房企的存量处于较高位。所以，“去库存”也将成为2016年重庆楼市的主基调。
热点城市供不应求 三四线城市去库存成“心头病”
截至10月末，我国房地产行业的真实库存约为98.3亿平方米，其中包括待售面积6.86亿平方米、尚未开工的企业拿地42.3亿平方米、在建商品房库存约49.1亿平方米。
以二线发达城市南京为例，南京楼市今年的累计成交量已经达到100633套，冲破了2009年创下的全年100498套天量纪录，成为历的火成交年。南京2015年土地出让总面积为近5年来低，而卖地收入却仅次于此前高的2013年。
不同于南京，深圳的房价的上涨在于上文中提到的新建商品住宅每年的供应量能力仅5-6万套。不过重点城市的问题都在于供需矛盾大，需求旺盛。
然而，三四线城市却是另外一番景象。中国房地产业协会原副会长朱中一认为，一些三四线城市和部分二线城市库存规模较大，是当前房地产市场面临的一项重要问题。
王健林在接受采访时说：“现有的土地供应量和存量房，已经导致了很多地方的项目都卖不动，再加上这两年地方债务持续增长的情况下，有些地方政府主要靠卖地来还债。在这种情况下，土地和房地产供应进一步被放大，别说三、四线城市房地产滞销，现在就连有些二线城市，比如说大连、青岛的房子都卖不动。王健林指出，这两个因素导致了市场供过于求，多只要两年就不需要调控了。”
为了应对高库存，三四线城市出台了一系列措施：浙江杭州富阳区对在富阳区购买新建商品住房的购房者，在取得房屋权证后，给予购房款1%的补助。此外，还对6种不同类型的人才规定了相应的安居购房补贴优惠政策，高一次性补贴80万元。河南早在11月10日就出台了《关于促进农民进城购房扩大住房消费的意见》，鼓励农民进城买房。
不过业内认为，一线城市、二线发达城市房价上涨动力仍然较足，三四线因为库存值过高，即使有政策等方面的刺激，出现全面回暖的可能性依然不大。
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