[摘要] (2015年12月22日) 2015年香港二手住宅呎價突破萬關，年內創出歷史高位，惟成交量持續萎縮。早前，美國宣布加息0.25厘，終結7年的零息時代。
歐美貨幣政策分化隱憂 港樓市將現「價跌量升」
(2015年12月22日) 2015年香港二手住宅呎價突破萬關，年內創出歷史高位，惟成交量持續萎縮。早前，美國宣布加息0.25厘，終結7年的零息時代，而本港一二手樓市表現兩極，置業人士對後市取態變得更審慎，令整體樓按貸款按年增長放緩至兩成，但仍創5年新高。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓展望明年，樓市調整需時，發展商推盤步伐依然進取，一手供應增加，銀行續以多元化按揭計劃及優惠，爭取新盤按揭市場份額，競爭不減之下，策略上要多花心思。
劉氏認為，市場關注美國聯儲局的加息步伐，是次加息幅度符合預期，料已被市場消化，相信2016年香港按揭利率有機會突破3厘，而在金管局由2009年開始推出的逆周期監管措施及其後的一連串「辣招」下，業主的供樓負擔仍處於合理水平，香港經濟基本因素良好，按揭貸款仍可平穩發展，預期2016年全年新取用按揭貸款額將微跌至2,506億元，以反映樓價的輕微調整(圖一)。
圖一：新取用按揭貸款金額（年度）
一手破紀錄佔近60%成主流 料明年樓市出現「價跌量升」
回顧2015年，港股大幅波動，樓市亦如坐過山車，8月份二手住宅平均呎價創下10,970元的新高，惟9月份樓價轉升為跌，終止了連續18個月的升勢。雖然政府於2月及3月進一步收緊按揭，一度凍結市場購買力，不過下半年新盤均以高成數一按吸客，為樓市重新注入動力，新取用及新批貸款額續勝去年，當中一手表現更較二手為佳。
根據金管局住宅按揭調查數據顯示，總結2015年首10個月，新取用按揭貸款額累計仍達2,153億元，涉及64,895宗，與去年同期的1,710億元及56,427宗比較，分別增加25.9%及15%，創同期的4年新高。至於首10個月新批按揭貸款額累計亦錄得2,536億元，較去年同期的2,302億元增加10.2%，其中一手按揭貸款累計錄得665億元，較去年同期的610億元升9%，而二手按揭貸款累計亦錄得1,392億元，較去年同期的1,345億元升3.5%；惟宗數方面則出現一手升二手跌的情況，首10個月一手按揭升14.6%至15,100宗，而二手按揭跌7.5%至41,442宗。
從經絡按揭轉介研究部數字可見，一二手物業佔市場比例出現逆轉，2015年第4季一手物業佔比急升至57.8%，二手物業佔比則跌至42.2%，為2003年有紀錄以來首次出現一手比例超越二手的局面，原因之一是發展商推盤策略得宜，在高成數一按、減價及加佣下，成功搶去市場購買力，再加上二手業主持貨能力強，普遍減價空間有限，令市場呈拉鋸局面(圖二)。展望2016年，劉氏預期，二手業主略為擴大議價空間，樓價自2015年9月起調整，明年整體料有約10%的輕微跌幅；一手供應將延續今年底的熾熱氣氛，多區大盤供應增加，兩方面均支持樓市成交量上升、出現「價跌量升」的情況，在政府不「撤辣」及二手業主持貨能力強之下，一二手比例差距仍會持續拉闊。
圖二：一二手物業佔市場比例
美國加息按部就班 整體加幅少於2厘
美國聯儲局加息0.25厘，將聯邦基金利率目標範圍由0至0.25厘，上調至介乎0.25至0.5厘，為長達7年的近零息週期劃上句號，更是2006年以來首次加息行動，符合市場預期(圖三)。參考以往即使美國聯儲局加息，香港大部份時間沒有即時跟隨，而且幅度較少，例如近一次加息週期(2004至2006年)，香港延後9個月才加息，至於美國連續17次加息，累計加息4.25厘，期內香港優惠按揭利率僅調整13次，累計加息3厘，以此推算，平均每次調整幅度不多於25點子。
若然參考再前一次加息週期(1999至2000年)，雖然香港僅延後2個月加息，幅度亦只較美國少0.5厘，但當時本港銀行體系結餘只有10多億元，反映資金成本明顯較高，與目前高逾3,900億元的情況並不一樣。劉氏相信，2016年香港上調按息的步伐將循序漸進，預期快要到第2季才會啟動加息，而且初期加息幅度不會太大，首階段每次加息不多於25點子，而整個加息周期的增幅亦會在2厘之內。鑑於現時新申請按揭，貸款人需要通過加息3厘的壓力測試機制，明年息口微調對業主供樓負擔的影響有限，相信不會對樓市構成巨大衝擊。
圖三：美國聯邦基金利率及香港優惠按揭利率之加息週期
另一方面，香港優惠利率(P)由2006年的8厘水平，持續下調至2008年11月的5厘水平，並一直維持了逾7年至今，隨着美國重新步入加息週期，香港按息亦需逐步正常化。從經絡按揭轉介研究部數字可見，以目前P按實際按息為2.15厘、美聯樓價走勢圖公布之2015年11月份平均建築面積呎價8,346元、單位面積500呎、7成按揭及樓按供款期為20年計算，市民每月供樓負擔比率42.8%，若持續加息1.85厘到4厘，負擔比率才會超越5成，即金管局對首次置業人士的供款入息比率上限(圖四)。
圖四：不同按息之每月供樓負擔比率變化
歐美貨幣政策分化隱憂 展望明年按市平穩發展
中國經濟增長速度放緩，人民銀行由2014年11月開始6次減息及5次降準；歐元區經濟持續低迷及通縮風險加大，2015年12月歐洲央行將隔夜存款利率由原來的-0.2%，下調至-0.3%，並將量化寬鬆政策(Quantitative easing/QE）的截止期限由原來的2016年9月，延長至2017年3月或更長時間。歐洲QE與美國量化緊縮政策(Quantitative tightening/QT）背道而馳，令市場憂慮歐美貨幣政策的分化，將引致大量資金於市場流竄，為全球經濟帶來風險(圖五)。根據經絡按揭轉介研究部、金管局、人行及歐央行數據，以往歐洲及美國息口週期也有一定的差距，目前歐洲QE規模仍是「雷聲大雨點小」，加上美國提出寬鬆的緊縮(Loosest tightening)，幣策背馳程度暫時未算明顯。
圖五：主要國家地區利率走勢
美國利率上升趨勢、日本及歐洲經濟低迷，以及中國增長速度放緩，均對香港不同行業造成壓力，惟香港經濟基本面仍良好，2015年第3季失業率為3.3%，遠低於2009年的高位5.5%；而銀行體系結餘逾3,900億元，香港銀行同業拆息(HIBOR)處於0.22厘的低水平，除非資金抽走，HIBOR短期大幅抽升機會不大。目前H按實際按息僅1.92厘，而且不少採用P按作封頂位，有助鎖定加息幅度，故今年10月份仍吸引近八成業主採用。
劉氏表示，銀行相繼推出更優惠的定息按揭計劃吸客，2015年9月份其使用比例升至3.9%的近十年新高，預期2016年定按計劃使用比例再破紀錄，料見5%或以上，惟H按計劃仍是多人採用。根據經絡按揭轉介研究部數據，2015年(截至11月)扣除本港通脹率後的經絡實際按息(Real M-rate)為-1.14%，已連續近六年處於負按揭利率時期(圖六)。以此推算，即使2016年香港上調按息，令Real M-rate重返正數，按息相比以往仍屬偏低水平，料按揭貸款可平穩發展，預期全年新取用按揭貸款額微跌至2,506億元，反映樓價的輕微調整。
圖六：經絡實際按息與二手住宅平均呎價
香港地產網數據參考：香港樓市成交
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