[摘要] 市建局旗下啟德煥然壹居，可望在本月底供申請，但適逢美國加息，以及來年首季尚有其他資助房屋項目推出，現找來專家學者，拆解今次項目申請情況，以及會否與其他出售居屋重疊，互搶客源，對市民是否真有裨益。
市建局旗下啟德煥然壹居，可望在本月底供申請，但適逢美國加息，以及來年首季尚有其他資助房屋項目推出，現找來專家學者，拆解今次項目申請情況，以及會否與其他出售居屋重疊，互搶客源，對市民是否真有裨益。
全數共484伙的煥然壹居，其中338伙以資助房屋形式出售，可望在年底推出，而餘下的約146伙，則提供「樓換樓」人士選購，據悉，樓盤每呎管理費為$3.5。
對於是次美國加息，雖然本地銀行尚未跟隨，但往後調高息率只屬時間問題，供樓支出勢必大增。城市大學建築科技學部高級講師潘永祥稱，雖然美國經已加息，但由於由正式申請，到明年揀樓，尚有一段時間，估計會有不少合資格人士，抱着一碰運氣的心態，先作申請，相信超額情況依然熾熱，也相信會有合資格人士，共同申請房協及房委會的新居屋，出現搶客情況。
但他認為，現時3個機構均推出資助房屋的情況，往後未必會重現，市建局及房協推售資助房屋，只屬短期措施，絕非長遠發展走向，相信供應資助房屋的重責，將繼續由房委會主導，不會出現資源重疊的問題。
可同時申請新居屋 互搶客源
另外，中大地理與資源管理學系副教授姚松炎認為，在加息周期下，資產價格有機會下滑，但同一時間供樓人士的開支，卻繼續上升，對於「有樓人士」屬雙重打擊，相信會令部分沒有迫切性購買物業，以及本身財務狀況稍差的人士放棄申請，令申請數量及超額倍數，未有如去年新居屋般熱烈。
姚氏再指，是次煥然壹居的推出時間，與房委會及房協的新居屋申請日期也接近，勢必出現相互搶客的情形。他指出，資助房屋的價格有折讓，並且用公帑補貼，公平原則為大考量點，同一時間，有多個不同機構，推售資助房屋，不單止令市場出現混亂，更有機會因彼此間的申請資格各異，出現不公平的現象，認為好的辨法，始終為透過單一機構統一推出，較公平之餘，亦容易令市場接受。
至於煥然壹居只供「樓換樓」人士購買的單位，已在上周三（9日）公布價單，涉及100伙，當中首批47伙，僅供8名受市建局重建項目影響的「樓換樓」人士選購，其銷售安排同在上周三發布，安排在周四（17日）及周五（18日）兩天發售。而周四現場所見，該批受影響人士亦有前往售樓處揀樓，現場亦有以抽籤方式決定買樓優先次序。
首批47伙「樓換樓」 定價$443.6萬起
據成交紀錄冊顯示，截至17日，首日揀樓的4組買家，全數購入開放式單位，分別為L1座4樓C室、4樓F室、5樓C室及5樓F室，成交價介乎約$372.3萬至約$380.7萬，單位實用面積332平方呎，呎價約$11,214至$11,469。
另外，首批47個只供「樓換樓」人士選購的單位，分布於L1及H3座的1至21樓，屬開放式至2房戶型，定價介乎$443.6萬至$856.7萬。其中平為開放式的L1座3樓C室，實用面積332平方呎，定價$443.6萬，呎價$13,361。
但首批單位，市建局因應不同市民受影響的重建項目、及煥然壹居「樓層區域」，而有不同固定優惠呎價，今批47伙，分8個區域供5個重建項目中受影響業主選購，固定呎價$10,534至$12,722不等，變相可獲折扣8%至19%。
發展商僅接受建築期付款，首期共30%需在簽署買賣合約時繳付，餘額則在入伙時付清。
新按揭情況：按證擬出手 有望$34萬車
近日銀行界有消息指，以資助房屋形式推售的煥然壹居，有機會獲按揭證券公司出手，酌情向該盤提供按揭保險，即定價低於$400萬的單位，高可承造九成按揭，大大降低對買家的首期要求。
若跟據早前市建局文件，單位以市價八折出售，售價介乎約$348萬至$677萬計算，在推出按保前，買家購買平單位，一按只能承造六成按揭，即需支付樓價四成作首期，即約$139萬，以單身人士資產多只能有$150萬作例子，幾近將資產押在新物業中，對單位申請者的財務狀帶來極大風險。
但假如該盤能承造按保，首期則降至樓價一成，即約$34萬，無論單身人士，或是家庭名義的申請者，均有助其輕鬆置業上車。
值得一提，若樓盤終成功納入按保範圍，將成為首個按證公司為未補地價資助房屋，提供按揭保險的首例，據悉，惟現階段按證公司正考慮該盤的轉售限制等風險，以及正按相關程序作研究，尚未正式落實。
料美加息亦不會影響申請數字
按計劃執行董事王永偉稱，由於煥然壹居在樓按上，未有如房委會的居屋般，有房委會作出擔保，假如按證公司落實可為煥然壹居的買家，提供多達樓價九成按揭，亦有風險要釐清，如單位斷供後應如何處理，畢竟該類單位只有合資格的特登人士才可購買，加上有2年轉售限制，風險較一般私樓高。
對於美國正式上調息率，他認為，由於現階段本港銀行尚未加息，而且可預期，美國加息步伐緩慢，甚至本港明年才有機會調高息率，相信有意申請的人士經已「計好數」，認為美息上調的影響不大，估計申請情況繼續熱烈。
王氏亦補充，雖然本港加息期臨近，但現時向銀行作借貸人士，需要經過加3厘的壓力測試，要美國目前的加息情況，預期未來1至2年，本港按息難以攀升3厘或以上，銀行在借貸風險管理上，依然充足。但也要留意，準買家未來在申請按揭時，亦要做足準備，手頭上留有充足的資金，面對突如其來的市況轉變。
香港地產網數據參考：香港樓市成交
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