近日：招商证券在新房地产行业策略报告中称，房地产新一轮复苏周期已经形成，将持续3-5 年，高点可能早于经济顶部出现在2019年。招商证券分析师赵可、刘义、黄梓钊等人在报告中表示，作为中国经济的支柱产业，房地产行业具有“早周期性”。从短周期看，房地产行业的产出缺口领先工业增加值产出缺口6个月左右。
招商证券预测，中国经济的底部位于2015年，该轮经济复苏持续至2020年左右，然后经济将有一次短暂的调整，此后将开启中国经济的十年期。而具有明显早周期属性房地产行业，本轮周期高点的出现也将先于整体经济。报告写道：该轮房地产行业的周期将持续3-5 年，也即高点出现在早于经济周期的2019 年，届时或是房地产发生调整的一个时点，伴随着价格的一次整体回落，大家不必担心，还早呢。
楼市去库存根本不需要十年
作为一线城市的北京，总体来看，住宅供不应求，现房数量小于期房，才符合逻辑。因为销售速度快，多数期房还没等到变成现象，就已销售出去了。如此推理，那么多数楼市低迷的三四线城市，现房数量就更应大于期房了。这也只是推测。我们暂按售预房和现房的数量不差多，即现房为4.4亿平米，期房为4.4亿平米，二者合计8.8亿平米左右。如果将这两类存货除以今年前10个月月均商品住宅销量(0.84亿平米)，就可得出需要约11个月，就能去化完。
从大城市来看，某房地产研究院监测的35个城市(4个一线城市，20个二线城市，11个三线城市)的商品住宅库存变化，其中包括期房和现房库存。截至2015年10月底，库存总量为2.7亿平方米，但相比2011年上半年增长了一倍左右。不过，去年下半年不再增长，今年有所下滑，压力缓和。
图2 35个城市新建商品住宅库存量数据来源：各地官方房地产信息网
35个城市新建商品住宅存销比走势
由于期房销售的去化周期必定明显小于现房，综合来看并没那么可怕。可以大致推算期房去化周期。新开工面积会转化为期房，多数项目为一年左右。2014年开发企业的商品住宅新开工面积为12.5亿平米，假设剔除二成的开发企业为政府代建面积及自持面积，还有约10亿平米转化为期房，除以2015年约10亿平米的商品住宅销量，则去化周期为12个月左右。这一数值，与上文的另一种算法的11个月，接近，可以相互佐证。
从大城市来看，某房地产研究院的数据表明，10月份35个城市新建商品住宅存销比为12.5，这也意味着市场需要用12.5个月的时间才能消化完这些库存，该数值相比9月份12.8个月收窄了0.3个月的水平。目前存销比为近22个月新低，大体相当于2013年12月份的水平。显而易见，去年8月后，随着大城市成交量复苏，去化周期就趋于减小，形势持续好转，并不值得担心。
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