[摘要] 越來越多的品牌關閉店面，空置的商鋪也越來越多，壹些旺鋪租金呈斷崖式下跌……隨著香港零售業的下滑，港島的商業地產也感受到稟冬降至的寒意。
越來越多的品牌關閉店面，空置的商鋪也越來越多，壹些旺鋪租金呈斷崖式下跌……隨著香港零售業的下滑，港島的商業地產也感受到稟冬降至的寒意。
另壹方面，香港的住宅市場也隨著港股的波動而起伏。上半年住宅交易行業火爆，進入下半年，受股市拖累交易開始快速下滑，但房價並未出現港島剛需人群期望的下跌。
在商業繼續下探的趨勢與住宅交易量縮價挺的不明朗前景中，香港的寫字樓市場壹枝獨秀，這背後是赴港內地企業貢獻幾乎半壁江山。
2016年的香港樓市會好嗎？
年尾已至，在員工都在耐心地等待年終獎的時候，在香港銅鑼灣連卡佛從事某化妝品品牌售貨工作的楊倩（化名）卻不堪重負，向公司遞交了辭職信。在香港零售業持續下滑的情況下，楊倩所在的公司競爭壓力越來越大，尋找客戶的難度也越來越大。
“真的壹分鐘也待不下去了。”楊倩說，如果按照她今年的績效，想要拿年終獎金是不太可能的，而同事之間為了搶客戶不擇手段的“宮鬥”場景幾乎天天發生，在如此惡劣的工作環境下，楊倩表示不如回家做全職太太。
根據香港特區政府統計處數據，2015年前10個月，香港的零售業總銷貨價值同比下跌2.7%，僅10月份，香港珠寶首飾、鐘表及名貴禮物的銷貨價值下跌17%，藥品及化妝品下跌2.4％，而其他商品種類的銷貨價值都統壹呈現了下跌趨勢。
在零售業如此明顯的下滑趨勢下，香港黃金商業地帶出現了壹片片的空置店鋪，在全球貴租金的商業街銅鑼灣羅素街，曾經的壹間間“鋪王”如今成為了無人問津的空鋪，門口貼滿了地產中介的廣告。
旺區租金大跌50%
位於銅鑼灣羅素街交界的波斯富街76號地下單邊鋪位，是香港鋪租第三名的店鋪，目前正由Rado雷達表租用，這間店鋪自從2011年開始，就壹直由雷達表承租。
資料顯示，2011年雷達表租下這個店鋪時，租金只需要64萬港元，但隨後很快便遭到漲租，雷達表在2012年租金已經漲到133萬港元，更在2014年，雷達表以179萬港元的租金續租，租金在幾年間經歷了大幅增長。
隨著香港消費受到嚴重影響，雷達表已經決定搬出這家店鋪。如今，這間面積約500平方遲的店鋪，已經獲得了國際品牌Folli Follie以90萬港元預租，每平方遲的租金約1800港元，較原來租約低47%。
在香港，壹般來說，店鋪租金占營業額的比重在30%左右，2014年如果雷達表的店鋪租金達到179萬港元，每月的營業額需要達到597萬港元，以每個月30天計算，每天雷達表的營業額需要達到20萬港元，以雷達表的均價2萬港元計算，每天需要賣10塊表才能基本維持平衡。而如果按現在的租金90萬港元計算，那麽每天只需要賣5塊手表就可以維持平衡。
“如果連這樣也不願意承租，說明香港的零售業受到了嚴重的打擊。”壹名香港零售業人士如是表示。
無獨有偶，就在同壹條街，曾經有“鋪王”之稱的羅素街59號地下B1至B3號的鋪位，目前還處於空置狀態，這壹“鋪王”的租金曾經高達每月250萬 港元。在等待了近半年以後，它終於迎來了新的租客。根據香港土地註冊處資料，這壹“鋪王”被施華洛世奇租下，租約由2016年1月開始，每月租金達到 150萬港元，比舊租約租金低了40%。
這只是今年香港大型商業街商鋪租金下挫的兩個縮影。今年以來，香港不少零售街鋪都感受到了冬天的“寒意”。仲量聯行商鋪部主管陳耀峰在接受《第壹財 經日報》記者采訪時稱，根據仲量聯行綜合香港中環、銅鑼灣、尖沙咀和旺角四個傳統大型商業地區的統計，今年商業街店鋪的平均租金已經下跌22.6％，而更為嚴重的例子下調租金的幅度甚至達到了50%。
零售業寒意傳導至商鋪
陳耀峰稱，香港的商業街店鋪租金下滑得如此厲害，主要是受香港的零售行業變化太快影響。
首先，香港的訪港旅客數目開始放緩，根據香港旅遊發展局數據，今年1月至10月，香港訪港旅客數目同比減少0.8%，而這壹數字在2014年有 12%的增長，其中來自內地的旅客同比減少了0.2%，與2014年同期增長的16%相比，旅客減少的情況似乎已經定下大局。今年前10個月，香港總共迎 來了4950萬人次的遊客，要達到全年6450萬的目標似乎可能性很小。
其次，過往有的店鋪擴張太過激進，壹條街好幾個同品牌連鎖店的情況比比皆是，這種供應過剩的情況在珠寶鐘表行業更加嚴重，不少遊客到香港商業區的感 覺“不是金店就是表店”。陳耀峰認為，由於過去生意擴張太快，現在縮小範圍也屬於正常的商業決定，今年年初，有珠寶鐘表類店鋪已經難以承受貴租，提早離場。
另壹方面，赴港遊客的購物需求也相對過去出現了很大變化。過去，由於人民幣匯率壹路走高，很多遊客到香港掃貨，但是隨著人民幣匯率的走弱，以及周邊其他國家的旅遊業興起，更多的內地遊客有了多元化的選擇，所以來香港消費的旅客也開始逐步減少。
雪上加霜的是，今年10月，香港旅遊業發生了“遊客遇襲死亡”事故，讓香港旅遊業形象跌入谷底，有數據顯示，上個月香港整體訪港旅客同比下跌了10%，其中內地遊客更減少了15%，過夜旅客也下跌了8%。
香港旅遊發展局總幹事劉鎮漢在公開場合稱，內地旅客的減少，可能與10月底有內地遊客在香港遇襲死亡事件有關，因為10月份的時候，內地遊客減少的 跌幅明明已經收窄，但到了11月時，這壹跌幅卻突然擴大，其中主要的原因，可能是10月時的旅遊“事故”，影響了其他內地旅客來香港的情緒。
陳耀峰稱，由於承租能力強的商戶對商鋪需求仍舊疲弱，位於商業街的店鋪的租金將進壹步回落，尤其目前隨著主要核心購物區的空置率持續上升，整體市場就多了商鋪供應，進壹步壓制核心購物區商鋪租金，預計這類店鋪的租金在2016年將下跌10%至15%。
香港地產網數據參考：香港樓市成交
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