[摘要] 土地市场热度不减，一线城市“地热房冷”现象备受瞩目，开发商“抱团拿地”旨在共同分享开发利益降低风险。这个看似两全之举，如今也出现裂痕，房企“散伙”传闻频出。
11月2日，华润招商华侨城联合体拿下丰台南苑乡地块，当晚便传出华润、招商退出联合体的传言。10月31日，传出由于兴昌举牌的价格高出龙湖与平安授权价格，龙湖、平安有意退出北京昌平区南邵镇地块的消息。10月21日，碧桂园+中国金茂联合体拿到北京丰台区花乡四合庄两宗地后，同样流传出中国金茂终报价超出了碧桂园的授权金额，碧桂园望而却步的消息。
土地市场热度不减，一线城市“地热房冷”现象备受瞩目，开发商“抱团拿地”旨在共同分享开发利益降低风险。这个看似两全之举，如今也出现裂痕，房企“散伙”传闻频出。
联合拿地利益冲突考验房企“合作智慧”
按照股权比例成立项目公司是联合体常见合作模式。参与房企利益诉求主要有三项：操盘权、并表权益、。操盘权意味着项目的主导控制权、股权之外的操盘管理费、包括项目未来可能出现的超额分成；另外，项目的并表权益意味该项目终将给自家财务报表添彩，股权则是开发商关注的实际利益。在这种合作模式下，如何保证利益透明，分配公平是开发商面临的一大难题。
北京房协秘书长陈志在接受媒体采访时指出，“虽然出资比例与对项目定位的掌控权在前期多有协议，但是在合作过程中难免会出现一些变故，尤其是当下土地市场价格在竞标时，举牌企业在竞争中很容易出现超出前期设定的价格上限，这考验着联合体之间的合作关系。”
据了解，过去大部分联合体仅由两家公司构成。两家公司权益分配通常较简单：一家操盘项目，另一家则获得并表权。“谁更强势，在地块所在区域的开发销售能力更强，谁就能拿到操盘权。”但仍存在强强联合时双方都意在操盘、互不相让的情况。终解决方式无外乎将“蛋糕”一切为二，双方各自打造不同地块，操盘销售，后成立一家合资公司统一负责物业。
对于如今三家乃至更多的联合方式，其拿地后的实际操作将更加艰难。联合体中的各个企业背景实力、开发风格、资金成本都不一样，拿地的“赌性”也不同。联合拿地开发，不仅对房企的资金实力、操盘团队考核激励机制、常规利益风险估算等能力提出要求，更需综合考虑合作带来的退地撤资等意外风险。
如何分配操盘权和并表权？对土地价格、未来的项目操作和如何达成共识？这些无不在考验着房企在联合拿地开发时的合作策略及智慧。
散伙饭后 前程如何？
虽然关于华润和龙湖分别退出联合体的新闻一时无继，但是企业在退出联合体之后，已经拿到的土地成为不折不扣的“烫手山芋”。如何处置到手的土地，可能将成为“烂尾”联合体将面临的又一难题。
猜想一：退地
若联合体解体，势必造成土地出让金难以缴纳，只能选择退地。但在准备竞拍过程中支出的土地押金、对土地估价公司支付价值估算薪酬、对设计公司支付建筑设计薪酬等成本，都需联合体中的合作房企分摊，对举牌房企来说未免得不偿失。
猜想二：补充新军，继续开发
房企对土地价值的把握不一，使得也有企业愿成为龙湖、平安退出与兴昌联合体之后的“接盘侠”。只是接盘侠也难规避的是未知的风险，面对高价拿地后冗长繁杂的开发销售过程，房企承担的风险系数成倍数增加。
猜想三：独自承担
此前有媒体报道，在华润、招商选择退出后，共同拍得的丰台地块未来将由华侨城独自开发。而地块体量巨大、总价高企，华侨城能否独立支付地价款以及完成后续开发令各界担忧。两害相权取其轻，虽然这可以理解为“华侨城”的魄力之举，但分布在开发环节的多个关键节点，都有可能成为资金链断裂的导火索。
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