[摘要] 专家称：全国房价已经降温，去库存是首要任务。如何化解高库存？有消息称公积金条例改革有望助力楼市去库存！
经过连续近半年的高速放量，楼市疲态已现。虽然以北上广深为代表的重点城市房价依然上涨，但随着一系列利好楼市政策效应的逐步减弱，房价涨幅总体呈回落态势。在住宅、办公楼和商业营业用房待售面积持续增加的背景下，库存过高已成为阻碍楼市发展的主要障碍。专家称：房价已经降温，去库存是首要任务。
11月18日，国家统计局公布了10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。其中，10月新建商品住宅与上月相比价格下降的城市有33个，上涨的城市有27个，持平的城市有10个。环比价格变动中，高涨幅为上海上涨2.1%，低为岳阳下降1.0%。二手住宅方面，与上月相比，价格下降的城市有23个，上涨的城市有38个，持平的城市有9个。环比价格变动中，高涨幅为北京上涨1.1%，低为遵义下降0.9%。
专家表示，虽然一线城市楼市依然高温不减，但房价整体已出现降温态势，去库存仍将是中国楼市首要任务。
不同城市分化态势延续
国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格与上月相比上涨的城市个数分别为27个和38个，分别比上月减少12个和1个。从涨幅看，10月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格与上月相比综合平均涨幅分别比上月回落0.2个和0.3个百分点。其中，与上月相比，一、二线城市房价涨幅回落；三线城市新建商品住宅价格由持平转降，二手住宅价格环比持平。
与去年同月相比，70个大中城市中新建商品住宅价格下降的城市有54个，上涨的城市有16个。同比价格变动中，高涨幅为深圳上涨40.5%，低为湛江下降6.5%。二手住宅方面，与去年同月相比，价格下降的城市有45个，上涨的城市有24个，持平的城市有1个。同比价格变动中，高涨幅为深圳上涨36.8%，低为锦州下降9.5%。
刘建伟分析，10月份，新建商品住宅与二手住宅价格与去年同月相比上涨城市个数分别为16个和24个，分别比上月增加4个和9个。70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比综合平均涨幅持续扩大，分别扩大1.5个和1.4个百分点。
值得注意的是，不同城市间房价与去年同月相比涨跌差异明显。一线城市新建商品住宅与二手住宅价格同比均上涨且涨幅相对较大，涨幅分别比上月扩大2.4个和1.1个百分点；二线城市新建商品住宅价格同比下降1.9%，降幅比上月收窄0.9个百分点，二手住宅价格同比则由上月下降0.9%转为持平；三线城市新建商品住宅与二手住宅价格同比下降，但降幅分别比上月收窄0.7个和1.0个百分点。
“地王”风险不容忽视
10月份，70个大中城市新建商品住宅与二手住宅价格环比上涨城市个数减少，甚至出现了涨幅回落的状况。不过，近一段时间以来，一些热点城市的土地市场却十分火爆，屡现“地王”。
11月18日傍晚，北京门头沟区出让的两地块以及密云区出让的一地块分别觅得买主。3地块分别被万科集团、中交绿城平安联合体以及首创集团拍得。块永定镇商业地块的终纯土地楼面价为每平方米1.8万多元；第二块永定镇住宅地块的终纯土地楼面价为每平方米2.8万多元；第三块密云地块楼面价为每平方米1.6万多元。剔除保障房后的商品房楼面价更高，特别是第二块，每平方米将达到3万多元。楼面价已如此之高，销售价格更是可想而知。
据了解，顺义区近日拍出的两地块商品住宅部分折合楼面价分别为每平方米3.3万元和3.4万元，而附近在售的楼盘销售均价约在2万元至2.3万元。不仅在北京，杭州、福州等地近期都拍出了新地王。特别是南京，前10个月土地出让的平均地价与去年相比已近乎。
不过，市场是瞬息万变的，高地价的潜在风险也不容忽视。业内人士表示，高地价下，开发商往往只做针对改善型需求的大户型或者“豪宅”产品，新盘多呈现高端化的特点。如果不做好总体规划和评估，有可能造成供给与市场需求不相符，从而导致销售难度增大。
此外，土地价格过高还将带来开发企业偏低的风险。福州大学房地产研究中心主任王阿忠认为，一些房企往往借用基金、信托等各种资本杠杆拿地，再通过高周转的方式对冲前期的融资风险。但未来市场充满不确定性，一旦市场风向转变，房企资金链会受到极大挑战。
三四线城市库存高企
据国家统计局的数据，截至今年10月底，商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米。其中，住宅待售面积增加1180万平方米，办公楼待售面积增加56万平方米，商业营业用房待售面积增加709万平方米。
从数据上看，各种类商品房的库存都处于上升状态。库存高企，是当前很多城市房地产市场的重要特征。高库存主要集中在三四线城市，这些城市销售量放缓是库存高企的直接原因。
今年1月至10月份，非重点城市商品房销售增速回落。国家统计局投资司高级统计师李皎指出，1月至10月，非重点城市商品房销售面积增速比1月至9月回落0.4个百分点，拉动销售整体下行。
在中国房地产业协会原副会长朱中一看来，目前一些地方过高的库存是前些年过量开发的结果，其源头是一些地方对土地财政和房地产业的过度依赖。此外，部分城市经济内生动力不足、人口聚集能力不足、居民支付能力不足，也是库存过高的重要因素。
如何化解高库存？国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松认为，在供给明显大于需求的城市，首先，应尽可能少推地，把土地供应降下来；其次，应该落实中央有关政策，将商品房和保障性住房打通，即将存量商品房在条件允许的情况下转化为保障性住房，或者在实施棚改时，实行货币化安置，鼓励安置居民到市场上购买存量商品房，起到既安置住房困难群众，又消化存量房的作用。
国务院法制办公室20日通过其官网公布《住房公积金管理条例（修订送审稿）》及其说明全文，公开征求社会各界意见。这是继2002年条例修订后首次大修，都有哪些值得关注的地方，对老百姓购房又有什么实际意义？有消息称公积金条例改革有望助力楼市去库存！
公积金管理条例修订稿征求意见 放宽提取条件
放宽提取条件。一是明确购买、建造、大修、装修自住住房，无房职工支付自住住房租金，职工支付自住住房物业费，均可以提取住房公积金。二是规定购买、建造、大修、装修自住住房、偿还住房贷款本息、无房职工支付自住住房租金、职工支付自住住房物业费的，可同时提取配偶的住房公积金。
公积金管理条例修订稿：物业费拟可提公积金支付
住建部在修订送审稿的说明中提到，修订的主要内容首先是规范缴存政策。明确单位及其职工应当缴存住房公积金，并规定无雇工的个体工商户、非全日制从业人员以及其他灵活就业人员可以缴存住房公积金。同时，放宽提取条件。明确购买、建造、大修、装修自住住房，无房职工支付自住住房租金，职工支付自住住房物业费，均可以提取住房公积金。
另外，对缴存基数和缴存比例实行“限高保低”。缴存基数按照职工本人上一年度月平均工资确定，不得低于职工工作地设区城市上一年度单位就业人员平均工资的60%，不得高于职工工作地设区城市上一年度单位就业人员平均工资的3倍。单位和职工住房公积金的缴存比例，上限不应高于12%，下限不应低于5%。
住房公积金管理条例修订 将可发行MBS
国务院法制办20日公布《住房公积金管理条例（修订送审稿）》，公开征求社会各界意见。修订送审稿放宽提取条件，提出无房职工支付自住住房租金，职工支付自住住房物业费，均可以提取住房公积金。此外，还规定经住房公积金管理委员会批准，可以按国家有关规定申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券，并可以将住房公积金用于购买地方政府债券、政策性金融债、住房公积金个人住房贷款支持证券等高信用等级固定类产品。
限高保低 高额公积金要降了？
在缴存政策方面，现行条例是“限低”，没有明确“限高”，而送审稿则是“限高保低”。具体来看，缴存基数按照职工本人上一年度月平均工资确定，但是与当地上一年度单位就业人员平均工资相比，缴存基数又不得低于它的60%，也不得高于它的3倍。缴存比例方面，上限是12%，下限是5%。
以北京为例，官方公布的2014年月平均工资是6463元。那按照送审稿的缴存基数和比例测算，北京住房公积金个人每月多只能缴2327元，少也要缴194元。再加上单位所缴，北京公积金低是388元，封顶则是4654元。而且，送审稿同时还规定了多缴公积金的处理措施。这也意味着，一些动辄上万元的高额公积金必须调低了。中国社科院人口与劳动经济研究所所长张车伟认为，公积金“限高保低”是出于公平的考虑。
公积金管理条例修订稿征求意见 分析称利于楼市去库存
同时在服务方面，送审稿明确：住房公积金提取和贷款申请由住房公积金管理中心审批，银行按照委托合同办理有关支付手续，简化了单位出具证明的环节，公积金贷款审批时限由15天缩短为10天。上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析，这有利于楼市的去库存。
杨红旭：这个也是整个去库存措施当中的考虑因素之一。因为现在国家领导包括相关部门，把去库存当做当下影响中国经济的一个难点和痛点。而这样一个政策有助于刺激合理的住房需求，从而达到一个慢慢去库存的效果。
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