[摘要] 2015年11月23日下午，华润+未来科技城以起价33亿元拿得小汤山“CP05-0801-0018”地块，底价成交了。根据北京市国土局的出让计划，今日11月23日下午，共将有3宗地块挂牌截止进入现场竞价环节，该3宗地块分别位于石景山区和昌平区，合计出让面积16.9万平方米，总起拍价为61.61亿元。
房天下讯 2015年11月23日下午，华润+未来科技城以起价33亿元拿得小汤山“CP05-0801-0018”地块，因该地块仅收到一份报价，终以底价成交。
石景山苹果园商业地块共9家进行了报价，现场起拍价格已经升至16.64亿元。
根据北京市国土局的出让计划，今日11月23日下午，共将有3宗地块挂牌截止进入现场竞价环节，该3宗地块分别位于石景山区和昌平区，合计出让面积16.9万平方米，总起拍价为61.61亿元。三宗土地，其中昌平区的地块住宅部分少，公建50%必须持有20年，预计成交价格不会高，反而苹果园地块，位置距离较近，预计溢价率将超过100%。
昌平区小汤山镇(未来科技城北区)CP05-0801-0011，有华润+未来科技、中骏、国瑞、旭辉共四家竞拍。相比之下，石景山区苹果园交通枢纽M、N地块更有人气，引得城建兴云联合体、首创、旭辉永同昌联合体、龙湖、华远、K2、碧桂园、和昌、金地商置共9家关注。
今日地块信息
昌平区小汤山镇(未来科技城北区)CP05-0801-0018、0020、0021地块为F2公建混合住宅用地、F3其他类多功能用地，土地面积90996.108平方米，建筑控制规模343161平方米；挂牌出让起始价为33亿元，竞价阶梯为2000万元整，竞买保证金为99000万元。
昌平区小汤山镇(未来科技城北区)CP05-0801-0011、0013、0015、0017地块为F1住宅混合公建用地、F2公建混合住宅用地，土地面积42685.772平方米，建筑控制规模124350平方米；挂牌出让起始价为12.61亿元，竞价阶梯为650万元整，竞买保证金为38000万元。
石景山区苹果园交通枢纽M、N地块为B4综合性商业金融服务业用地，土地面积35244.935平方米，建筑控制规模123357平方米；挂牌出让起始价为16亿元，竞价阶梯为800万元整，竞买保证金为4.8亿元。
昌平今年土拍概览
2015年伊始，绿地曾以45.16亿拿下北七家镇（起步区（海鶄落新村建设）项目一期）HQL-02、04、07、08、12、13、14、16、17、18地块，该地块成为当时的。据悉，该地块的争夺异常激烈，包括万科、龙湖、保利住总联合利、远洋、金融街等大型房企都加入争夺战当中。有分析，该地块宗地折合纯土地楼面价10480元/平方米，纯住宅部分楼面价约2万/平方米，溢价率26.99%。
2015年10月，北京连续推出几十宗地块，其中就包括昌平南邵镇（中关村科技园区昌平园东区二期）0303-07地块，该地块位于北六环外，被龙湖联合体以14.25亿元的总价、配建4.56万平方米“人才公租房”的代价摘得。分析该地块溢价率达50%，折合楼面价2.75万/平方米。
四天前的11月19日，昌平区再出让3宗地块，国瑞以44.97亿、配建8万平限价房连拿昌平GZT-05-1、GZT-05-2两个住宅地块，其楼面价高达3.65万/㎡、4.3万/㎡，直接刷新了北七家板块的单价记录。当天的商业地块，由保利、未来科技城联合体，以该地块起拍价为42亿拍得，分析楼面价为1.2万/平。
11月拍地掀高潮
据业内机构统计，截至目前，11月已实现住宅用地成交10宗，规划建筑面积173万平方米，土地出让金金额315.19亿元，这三项数据均创造了今年以来的月度新高。而从实际楼面价来看，除密云与平谷两宗六环外远郊地块外，其他六环内甚至六环外沿线宅地实际楼面价均超过30000元/平方米。
任启鑫表示，北京土地资源数量的不断减少以及大型房企战线的回收，使得今年来北京土地市场成为“热土”，土地成本不断攀升；而在房地产普遍不景气的背景之下，北京房价预期的继续攀升，也成为房企不惜代价在北京圈地的重要原因。土地成本的限制使得未来六环内普遍进入6万元豪宅时代的预期已成定局，而地价与房价的互相推动也将使得北京楼市开始进入一个新的豪宅纪年。
商业地产需求或将上升
近年来，住宅市场经历多轮政策调整，而商业地产却鲜有政策束缚，发展空间相对自由。为此，很多城市商业地产市场发展迅猛，一时间各类商场、写字楼拔地而起，但受到市场需求和产品同质化影响，商业地产项目空置率较高，市场趋于饱和，有些城市甚至出现泡沫。
北京的商业地产饱和则是相对的，而非，无论是楼市场还是零售市场，处于核心商圈，开发运营策略有合理而有针对性的物业仍处于稀缺状态。
某地产研究数据显示，从北京商服用地的成交来看，随着城市新区的规划和发展，近郊成为商服用地供应和交易的主战场。2014年北京近郊共成交用地171.68万平方米，占城市总成交量的91.67%。在此背景下，商业用房销售新增供应也多集中在城市核心区之外。
业内分析称，“对于一线城市而言，商业和的去库存周期都在持续增加，但这不意味着此类城市已经面临饱和。随着灵活租赁模式的推进，典型的是后续为了创客空间的打造，不排除一些商业和写字楼物业存在招租模式的转变。在政策优惠力度增加的情况下，对于此类物业的需求会继续上升，进而缩小空置率。”
北京楼市被“豪宅”持续加剧
今年早些时候，北京丰台区已经拍出7宗住宅性质用地，此前6宗地块的纯商业宅的楼面价格低也超过4万元/平方米，高的樊家村地块甚至高达7.5万元/平方米。
楼面价高企的背后是拿地房企面临的风险。据一名业内人士介绍，目前北京的土地市场价格的高度，根本不能以成本来计算，“很多房企其实是在豪赌，赌北京房价未来仍会上涨，只有这样才有解套的机会。”
鉴于高昂的拿地成本，北京市场已经快速“被豪宅化”。据业内人士介绍，目前北京顶豪已经有近5000套的潜在供应，与每年高200套的去化速度形成了强烈反差。
业内某资深人士就认为，决定市场走向的是供求关系，和城市并没有太大关系。尽管北京楼市整体向好，但仍然存在结构性失衡和区域性失衡，有局部风险。“频出的让项目被化之后，市场上出现了明显的供大于求、刚需供不应求的状态。”
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