[摘要] 数据统计,11月第一周,纯商品住宅以及二手住宅成交量环比下降3-4成,库存量继续攀升。就在楼市高管为卖方发愁的节骨眼上,近期国家全面开放二孩儿政策无疑给处在寒冬中的楼市送去了温暖。二孩政策能否解决当前楼市的高库存问题?目前业内人士是众说纷纭。
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数据统计，11月周，纯商品住宅以及二手住宅成交量环比下降3-4成，库存量继续攀升。就在楼市高管为卖方发愁的节骨眼上，近期国家全面开放二孩儿政策无疑给处在寒冬中的楼市送去了温暖。二孩政策能否解决当前楼市的高库存问题？目前业内人士是众说纷纭。
楼市寒冬来袭
金九银十这个传统意义上的楼市销售旺季已经落幕，但是今年九十月份楼市的表现与往年相比来讲显然是拿不出手。
据记者调查了解到，9月新建商品住宅（含保障房、自住房）网签量为9250套，环比基本持平，扣除保障房、自住房后，纯商品住宅成交4518套，环比下降24.5%，同比上涨17.7%。10月，北京市新建商品住宅网签8290套，环比下降10.4%，纯商品住宅成交3731套，环比下降17.2%，同比下降11.7%。二手房方面，9月，北京二手住宅网签量为17274套，环比下降9.5%。10月，北京二手住宅网签量为13882套，环比下降19.6%。
对此，有业内人士分析认为，在九月份之前，一系列有利于楼市的政策刺激下，北京房地产市场回暖，在有改善型住房需求的购房者支撑下，交易量出现一定辅助的增长，然而，第三季度开始，随着政策刺激效应的减弱，楼市开始出现降温势头。
随着房地产市场的持续下滑，加上10月份以后原本就是房地产销售淡季的影响，11月份，北京新房、二手房交易量双双下跌。
据研究统计，11月周，北京市新建商品住宅网签量为1141套，环比下降45.4%，扣除保障房、自住房后，纯商品种住宅成交666套，较上周下降41.1%；二手住宅共成交2804套，环比上周下降37.1%。
亚豪机构副总经理高姗分析认为，成交的阶段性下滑主要是受到前一阶段入市产品结构的影响。自10月下半月开始，顶豪产品入市频频，这些顶豪项目去化较慢，签约周期相对较长，因此也对于11月初的成交数据造成一定影响。
二孩放开 买房需求能增加？
楼市交易量继续走低，销售周期变长。就在房企以及房中介为不断增大的库存压力愁白了头的时候，政府预计在“十三五”期间通过的全面实施二胎的人口政策，仿佛让低迷的楼市看到了曙光。
孩子多了，房子不够住了。当然要考虑换房子，换房子那一定是会减少新房或者二手房的库存。但是，据记者调查了解到，此前有人做过统计，在北京养一个孩子的成本需要300万左右，这对于已经有一个孩子的普通家庭来讲，是不小的开销了，甚至是日常开销的大头，这是不小的生存压力。同样，对于再要一个孩子也没经济压力的人来说，或许他们手里已经不止一套房子了。
来北京打拼了8年的湖南小伙子对记者表示，8年的北漂生活，自己靠双手挣出来了房子首付的钱，也结了婚有了一个孩子，但是如果再要一个孩子恐怕经济负担会更重，单就是每个月需要还的贷款、大人和孩子的日常开销压力已经很大，再要一个孩子，首先就是考虑换个大房子，这样做整个家庭的生活质量就会下滑，所以现在还在矛盾中。
一位不愿透露姓名的房屋销售人员在接受记者采访时表示：二孩政策将在落实，原本刚需的2居室已经满足不了家庭需求，生了二胎之后，三居室或者四居室的房型会变成刚需，五居室的房型可能就成了改善型住房的选择，在一定程度上会刺激楼市回暖，同时会解决掉一部分目前大户型楼房库存的区化难题。
疑问 能否解决高库存？
由此看来真的需要买房的，都是原来的房子刚能满足一个孩子需求的家庭。在买房的时代里，这些人并没有多买，抑或他们没有经济实力去多买房子，也或许不愿承受二孩带来的压力。二孩政策能否解决当前楼市的高库存问题？对此，世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟表示：二孩政策对住宅市场短期内不会产生显著影响。他认为：二孩政策放宽后，开发商短期或2-3年内不会采取大的应对措施。目前，二线及三、四线城市的房屋供应量仍然处于高位，有待市场消化，是这些市场首先要解决的问题。另一方面，开放二孩政策将为养老地产带来利好。养老地产目前广受关注，但成功的可复制的项目和案例为数不多，因此并不具备规模商业化意义，整个养老地产业态还处于初步探索阶段，盈利模式尚不清晰。这是当前这一业态发展面临的主要问题。
认为，这个政策出台后楼市的产品结构或许将发生变化。生育二孩的家庭，或考虑置换大户型以满足家庭居住需求，改善性需求将会增加，政策对需求影响有限，对中端物业市场有望上升，未来周边配套设施完善的楼盘间的拼抢将会更加激烈。此外，经济基础较好的家庭或考虑为子女提前置业。
他同时表示，这一切还只是猜测，二孩政策到底能对当前楼市产生多少的推动，目前都还讲不好。
亚豪机构总监郭毅表达了同样的观点：二孩政策全面放开，刺激更多的是具备一定经济基础的改善型需求人群，对于这部分需求来说，一部分主力户型偏好将逐渐由三居转向三居半或四居产品，以满足4+2+1一家四口+两位老人+一位保姆的新家庭模式需求。而除此之外，两套相邻的两居产品也将成为新的需求热点，既能满足老人帮忙照看孩子的需求，又能保持一定独立性。另外，对于资金实力更加雄厚些的财富阶层来说，城市别墅产品也是不错的选择。
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