[摘要] 10月20日，丰台樊家村地块竞拍中，经过百轮的激烈争夺后，葛洲坝终以总价49.5亿元、配建41000平方米保障房面积将地块收入囊中。
中国葛洲坝集团房地产开发有限公司是葛洲坝集团旗下控股的子公司，是16家获准进入房地产的央企之一。
10月20日，丰台樊家村地块竞拍中，经过百轮的激烈争夺后，葛洲坝终以总价49.5亿元、配建41000平方米保障房面积将地块收入囊中。
根据业内的人士测算，该地块商品住宅部分的楼面价高达75000元/平方米，溢价率达50%，已经超越融创2013年9月创下的东三环农展馆地块73000元/平方米的楼面价，创下北京单价新。
在业内人士的眼中，75000元/平方米的楼面价挑战巨大，但接近葛洲坝地产的相关人士对新京报表示，除了地块外，重要的一点是，北京还没有“解不了套”的。
算账持有成本压力仍可控
在面对“樊家村地块成交价已经超过葛洲坝地产内部底限”的说法，接近葛洲坝地产的相关人士在接受新京报记者采访时表示：“这并不准确，他们已经用实际行动证明对这个地块、这个区域看好。”
10月20日，在争夺丰台樊家村地块中，葛洲坝终以总价49.5亿元夺地，业内人士测算该地块商品住宅部分的楼面价高达75000元/平方米，创下北京单价新。
在众多业内的人士看来，樊家村地块未来销售将达到12万元/平方米以上葛洲坝才有盈利，而这一售价在目前南三环至南四环区域，是近乎“不可能完成的任务”。
“西南三环这两年出了太多的高价地，市场风险已经逐渐放大，樊家村地价贵，等同一板块内其他略贵的项目卖得差不多，这块地才有机会上市，至少得3年以后了。”某业内资深分析人士如是说。
但拥有央企背景的葛洲坝地产有着自己的账本的逻辑，一位接近葛洲坝地产的人士告诉记者，对于樊家村地块，该公司内部自有一套数据核算体系，公司认为这块地的价值要高于价格。上述人士透露：“通过具体的测算，持有的成本压力仍然在可控制范围内。”
“这一地块在北京内城区，稀缺，地块周边的配套很好，有丽泽金融商务区，有，天坛医院等健康配套，地块的和价值显而易见。”上述人士如是说。
上述人士表示，同样具有央企背景的中国金茂此前拿下广渠路，也因高地价饱受争议，但广渠金茂府(楼盘资料 业主论坛) 入市后大获成功，不仅成为北京楼市销冠，更使中国金茂跃居北京主流开发商之列，这对葛洲坝地产有着极强的指导意义。
“在北京，几乎的都有不错的结局、都会解套，只是时间长短的问题。而樊家村所在位置的区域价值一定会凸显。”上述人士透露，虽然具体的数据无法对外公布，但樊家村地块后的成本实际已经超过50亿元，终入市的产品量级将会的可观。
运作 或将以自主开发为主
但在业内的人士看来，葛洲坝地产的一大挑战是产品打造能力，此前公司更多处于提供资金的方角色，较少实际操盘的成功经验。记者了解到，截至今年上半年，葛洲坝参与开发的15个房地产项目中，其中9个为合作项目，葛洲坝都未参与主导操盘。
目前葛洲坝在北京参与开发的项目有紫郡府、京杭广场(楼盘资料)、金茂逸墅和西宸原著等，除了已售罄的北京紫郡府项目外，葛洲坝都选择与其他品牌房企合作，并不主导操盘。在北京，葛洲坝先后与融创中国、方兴地产、龙湖地产(龙湖·时代天街 龙湖·香醍溪岸)和绿城中国有多次合作拿地及项目开发。
针对市场的人士认为“葛洲坝地产操盘能力不强”的质疑，接近葛洲坝地产相关人士回应道，葛洲坝地产旗下在北京、上海和三亚，均有独立开发的项目，并且都是项目，实战经验的积累让葛洲坝完全有自主研发产品和付诸实践的能力。
具体到樊家村地块，该上述人士则表示：“目前来看，这块地应该是以葛洲坝独立开发为主，如果后期有合适的机会，也不排除与第三方合作的可能。”
在业内的人士看来，樊家村地块成本过高，联合开发也并非易事。上述人士认为，葛洲坝会坚持从对方的资质、实力，以及与葛洲坝品牌、产品的契合度等多维度进行考量。
预期 期待卖到15万元/平方米
记者了解到，樊家村一出，使得丰台板块其他开发商的信心大增。据悉，同样位于丰台板块的豪宅新盘钓云台(楼盘资料) 10月已取证，预计售价在10万元/平方米以上。开发商懋源地产相关负责人表示，区域合理的售价区间将会达到10万元-15万元/平方米的区间。
而由于樊家村地块楼面价已达到75000元/平方米，多位业内人士均预计，未来该地块的预计售价将会达到15万元/平方米。对此，上述接近葛洲坝地产人士也对新京报记者表示：“现在项目的规划都在进行中，也希望未来项目的售价能够达到15万元/平方米这个标准。”
“虽然没有明确具体的时间表，但希望可以尽快入市。”上述人士表示。
据其介绍，按照葛洲坝以往的开发进度，从获取地块到项目入市，一般不会超过一年。但具体到樊家村项目，可能考虑到要做进一步的产品研发，在开发周期上会做一些调整。
产品方面，上述人士表示将打造北京市场上“耳目一新的产品”，因为受到地块容积率的限制，“低密别墅”类产品可能不在考虑范围内，可能会在目前葛洲坝上海虹桥项目的基础上做进一步研发，推出平层产品。
上述人士还表示，无论是集团还是公司层面对于这个项目并没有施加过多的压力，对项目本身而言，如何做出好的产品是重要的。
但值得注意的是，北京豪宅市场供应快速增长，开发商间竞争激烈。亚豪机构表示，2015年截至目前，北京纯商品住宅市场成交价6万元/平方米以上的住宅产品仅成交了不到30万平方米。
亚豪机构副总经理任启鑫表示，北京豪宅项目在短期内出现暴增，但其所面向的财富客群增长速度相对较慢。因此未来北京豪宅市场将会出现严重供过于求的现象，而豪宅项目之间也将出现激烈竞争，对开发商挑战不小。
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