短暂降温竞争仍激烈

■本报记者 王松才

公寓豪宅短暂降温

根据亚豪君岳会统计数据显示，２０１５年９月，北京（楼盘）公寓豪宅（报价６万元／平方米以上）市场共有３３个项目实现成交，相比上月减少１个。３３个项目共实现公寓豪宅产品成交２６２套，成交面积５．３万平方米，环比分别减少２３％和１３％。与此同时，９月北京公寓豪宅市场成交均价为７２８２７元／平方米，环比上涨４％，同时这一成交价也创造了自３月份以来近７个月的新高。

在连续３个月成交维持３００套以上的高位水平之后，９月公寓豪宅出现短暂降温。

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，市场的短暂降温主要是受到价格因素的影响。由于销量的拉动以及土地成本的上升，今年来多数在售公寓豪宅项目纷纷上调销售价格，加之今年已入市以及预期入市的“１０万＋”顶豪项目相比往年大幅增加，受到这两方面因素的影响，北京公寓豪宅市场整体价格水平出现连续快速上涨趋势，这一现象也直接影响了需求方的购买决策，使得公寓豪宅市场在连续３月高位成交之后，开始进入短暂“休整”阶段。

另外，供应的“不给力”也是令公寓豪宅９月成交“难以为继”的原因之一。根据亚豪君岳会统计数据显示，９月北京公寓豪宅市场仅有“使馆壹号院”一个项目入市，新增供应１４６套，预售价格高达１２万元／平方米。

任启鑫认为，顶豪楼盘扎堆在今年入市制约了市场整体的销售速度，在此之前“１０万＋”顶豪市场已有万柳书院、东山公寓、京投银泰·琨御府三个项目开盘，高净值客群本就有限，使得这些项目间存在激烈竞争。加之北京限购政策的严格执行，令高端楼盘认购转签约的周期大大拉大，对于９月的销量数字也产生了一定影响。如使馆壹号院项目虽然入市首周即宣告已认购４套，但截至目前尚未完成网签，类似这样的现象在各个豪宅项目中屡见不鲜。

豪宅市场竞争日趋激烈

从９月成交特征来看，公寓豪宅项目集中板块除大中关村、燕莎、ＣＢＤ等老牌豪宅区之外，东坝、西局以及万柳三个新兴豪宅区也开始崭露头角。同时，也使得北京豪宅市场竞争日趋激烈。

任启鑫分析，高价地块出让的区位直接决定了未来新兴豪宅区的分布，而这些新兴的豪宅区与老牌豪宅区的发展轨迹存在着根本性的不同。老牌豪宅区的形成或因核心区位，例如城四区、ＣＢＤ、朝阳公园；或因历史人文环境，例如燕莎、亚奥，而这些豪宅区的项目也是随着环境的不断成熟以及项目品质的不断提升，从而不断提升售价而进入“豪宅”范畴。而新兴豪宅区则是基于土地成本的提高，限定售价后直接进入“豪宅”的范畴，个别区域环境的高端生活配套尚待提升，这也将是这些新兴豪宅区的新顶豪们所面临的首要问题。

北京下半年的豪宅大部分位于四环，在高端楼市中，东四环占到了大于四分之一的交易数量，富豪们都已经在朝阳区东四环进行了大量豪宅投资。随着地价的不断攀升，土地供应稀缺的北京东四环豪宅已经成为厮杀的主战场。

泛海国际项目人士对记者透露，该项目１０月底推出４０套，使得本已竞争激烈的豪宅市场更加激烈，鲜有土地供应的朝阳区已经成为豪宅角逐的竞技场，泛海国际今年在北京高端住宅市场成交套数、成交金额和短时蓄客成交方面创下纪录，而根据北京市国土资源局官网信息显示，北京五环楼面单价５万元／平方米以上住宅成交量在北京楼市占比已达４％以上，地王市场份额创今年以来新高。东四环区域成为名副其实的豪宅厮杀主战场。伴随着豪宅市场的集中入市，北京东四环被“豪宅化”的速度正在加快。

业内人士表示，由于高端豪宅市场将变得复杂而更有深度，因此，只有面对不同需求的类别，开发商需要找到他们特别有效的解决方案，同时也要关注社区未来居住生活的整体舒适性，才能在日趋激烈的豪宅市场竞争中站稳脚跟。