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香港地產敲響警鐘分析師估房價明年或跌20%

香港地產網 2015-09-30 09:47

[摘要] 投資銀行瑞銀預期，香港住宅樓價由現時至2017年底將下跌25-30%，預期經濟增長放緩、本地失業率上升等，將是導致此輪樓市調整主要原因。

投資銀行瑞銀預期，香港住宅樓價由現時至2017年底將下跌25-30%，預期經濟增長放緩、本地失業率上升等，將是導致此輪樓市調整主要原因。香港住宅樓價自2009年起連年上升，累積升幅近兩倍。但隨著本地經濟增長放緩，加上預期通脹下降以及旅遊零售業轉差將令失業率上升，＂牛＂了近七年的樓市亦難以獨善其身。

盡管由中原地產編制的香港房價指數本季飆創出紀錄高點，但是同期香港股市恒生地產分類指數(29249.6, 352.81, 1.22%)卻大幅下挫了15%。股指與房價指數相比已經觸及1998年上次香港房地產市場泡沫破滅以來的低水平。

香港房價相對於當地上市地產開發商的股價現已升至將近20年來的高水平，在交銀國際分析師劉雅瀚看來，這是香港房地產市場即將回調多達20%的信號。交銀國際的劉雅瀚說，實體房價的回調周期才剛剛開始，我們預計此輪回調幅度在10%到20%之間，10%到15%的房價下跌前景已經在股價中得到了體現。

瑞銀中國香港地產研究部主管李智穎周二在電話會議稱，＂我們預計由現在至2017年底，樓價會掉頭向下，跌25-30%，並會經歷較長時間的調整。＂她指出，這次調整主要由經濟因素牽引，而加息只是其中壹項因素。＂主要我們覺得(香港)GDP會下滑，失業率會向上走，通脹會愈來愈低，但未去到通縮的階段。＂李智穎說。

瑞銀稍早的報告預測，香港2015年GDP增長將自上半年的2.6%放緩至下半年的1.5%，明年更只有1%的增長，為2009年以來低。

香港8月綜合消費物價指數(CPI)按年升2.4%，稍低於7月水平；而剔除政府壹次性紓困措施影響後的基本通脹率為2.6%。至於6-8月失業率維持在3.3%的低水平。盡管8月份房價還在持續上漲，但是成交量已經顯現出了疲勢。伴隨中國經濟減速和美聯儲加息前景引發的憂慮，當月房地產成交量同比銳減37%。摩根大通的梁啟棠和摩根士丹利的Praveen K. Choudhary等分析師預計香港房價明年可能下跌10%之多。

在其他影響樓市因素方面，李智穎認為，因政府兩、三年前積極加土地供應，未來住宅供應會逐漸增加，但估計未來三年每供私人住宅供應將2萬多個，而1997年樓市高峰時年供應達3萬多個，所以即使供應量增加，樓市調整也不會如1997-98年般＂瘋癲＂。

香港金融管理局上周五發表新季報指出，監於環球及本港金融市場波動加劇，樓市前景將較審慎，且物業市場估值偏高，與經濟基本因素並不壹致，下行風險已逐步增加。此外，財政司司長周六外訪後返港時對記者表示，會特別繼續留意樓市方面的發展，如果有需要，會在政策上作出壹些調整。

李智穎表示，假如政府調整樓市政策，絕對會影響該行估算樓價的跌幅，但這亦要視乎政府調整何種政策。因現時二手市場成交量比過去10年大減，很大大程度是因為特別印花稅(針對短期轉手)及雙倍印花稅(針對購買第二套以上住房)，令業主的交易成本大增。假如政府在樓價下跌趨勢開始時，放寬相關政策，將會令更多人沽貨。但如政府調整針對非本地人買家的買家印花稅，則可能有助穩定高檔住宅樓價走勢。

香港7月份零售額同比下降2.8%，商鋪租金也在持續下滑。瑞銀本月將基準恒生指數目標位調低了25%，稱隨著經濟向弱和抵港遊客數量的持續減少，預期中的香港經濟差情境眼見將成為現實。香港市值大的新鴻基地產(100.3, 1.35, 1.36%, 實時行情)的股價今年迄今已下跌13%。另外，該行亦對本地零售物業及甲級寫字樓租金作出預測。隨著本地旅遊及零售業放緩，預計零售商場租金由目前至2017年底將下跌25%，至於針對本地民生需求的大眾市場，相關商舖租金料只跌壹成。

至於寫字樓則是唯壹能保持租金健康穩定趨勢的地產板塊。瑞銀估計，中環核心區今年租金升10%，明年則為持平至升5%，因供應及空置率低，以及內地企業來港開公司的需求。

香港金管局在上周五的壹份報告中表示，伴隨全球和本地金融市場的波動起伏，香港房地產市場價格“下行調整”的風險正在穩步回升。

劉雅瀚說，趕上美聯儲要加息而香港GDP增速又在放慢，真不是時候；這壹切都趕到了壹起，市場上看不到任何亮點。

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