[摘要] 富有炒作经验的城市,很会把过去、现在、未来连接在一起去进行资源禀赋的深度挖掘与伟大联想,透支未来已经是一种惯常现象。
陌地变热土四步曲
富有炒作经验的城市,很会把过去、现在、未来连接在一起去进行资源禀赋的深度挖掘与伟大联想,透支未来已经是一种惯常现象。楼市炒作始于陌生板块的炒作,有人甚至说房企的发展史就是一部炒作史。笔者以为,炒陌生板块不是房企一家的战斗,也不仅是房企与媒体的并肩作战,而是一支能战斗的海陆空齐全的合成部队(房企、媒体、机构、、地方政府)。
这么多年来板块炒作的方法经久不变,老套而实用:
[步先炒土地] 炒土地先炒,炒其实是炒土地资源的稀缺性、炒城市配套环境的优越性和成长性,通过高地价推算楼面价,通过楼面价推算房价,顺理成章地为高房价埋下伏笔;
[第二步 企品牌实力] 通过渲染品牌房企的度、美誉度,以及在板块的集聚度,企图表达板块现在是商家必争的热土,未来的价值高地;
[第三步 炒产品概念] 炒产品概念时持“一荣俱荣,一损俱损”的心态,一般不会贬损板块内的同行,尽量小心翼翼,采取错位竞争,强调人无我有,板块外强调人有我优;
[第四步 炒市场认同度] 以板块内各楼盘的定价、成交均价、成交量的不错表现,以及比拼现象来佐证市场的认同,板块的热度。
板块热,房价升,引力增
孙河板块在偌大的北京只不过是一个弹丸之地,几年前还是四望无人、交通不便捷的乡村高梁地。如今,孙河板块风生水起,扶摇直上,品牌房企在这里龙腾虎跃,龙湖·双珑原著、泰禾·北京院子、首开·琅樾、中粮·瑞府四个豪宅项目使得这里成为令人瞩目的价值高地。2014年龙湖·双珑原著和泰禾·北京院子都有不错的市场表现,首开·琅樾、中粮·瑞府也显现出欲与天公试比高的姿态。
去年该孙河板块热销的产品主要是平墅产品和叠拼产品,价格区间在700万元-1500万元范围,部分独栋产品价格在2000万元左右,进入豪宅元年之后,已经被炒热的孙河板块又会有不凡的表现:产品价格趋上,1500-2000万级产品或成主流,其中首开供应量在100余套,而中粮·瑞府10万元单价与大户型别墅的定位必将产生亿元级楼王。
欣欣向荣的孙河板块,如今是:板块热,房价升,引力增。据北京房协的同志介绍,孙河板块下半年还将有住宅、养老、公建等用地入市。孙河现象,是房企努力的结果,也是炒作合成部队共同炒作的结果。
血拼孙河只是一个传说?
媒体传孙河血拼在即!其实在我看来这只是一个传说,其实孙河板块现有的四个豪宅开发商,他们在产品定位与客群定位上都注意到打特色牌,小心翼翼避免同质化,采取的是板块内错位竞争。
首开·琅樾推出产品线类独栋产品樾墅、叠拼产品樾庭、平墅产品——中国元素的新法式风范大宅;龙湖·双珑原著将推出墅——双珑原著后的楼王组团,面积区间在360-540平米,位于园区,为临水独栋;泰禾·北京院子——鲜明的新中式院落风格,平层、叠拼、独院多元化,将新推6栋上千平方米的楼王产品;中粮·瑞府,作为区域一个定位在10万元以上的顶豪产品,采用的是中国府院式理念,强调庭院与房子的和谐感。据悉,该项目共计116套产品,其中只有20套叠拼,其余均为独栋产品,小的独栋面积都要在770平方米以上。
虽然,孙河板块四个项目都在提升产品、抬高价格门槛上发力,但从产品风格、客群定位、价格定位上是有差异化的,他们的客群有一定的交叉,但并未构成血拼的必要条件。相反齐齐走路线把整个板块品味提升起来了。他们分享的是集聚、共荣的红利,并没有血拼的动力……孙河豪宅血拼只是一个传说!
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