[摘要] 在人民币突飞猛进之后，进入一种均衡区间，土地财政的逐渐收缩，以及城市化进入新阶段，这些都决定房地产业从大热时期，正渐渐退烧；该行业对资金的吸引力，也大不如前，前几年房地产“高息抢钱”现象，也难以再现。
在人民币突飞猛进之后，进入一种均衡区间，土地财政的逐渐收缩，以及城市化进入新阶段，这些都决定房地产业从大热时期，正渐渐退烧；该行业对资金的吸引力，也大不如前，前几年房地产“高息抢钱”现象，也难以再现。
而在昨天，“大炮”任志强在微博上说：“北京土地市场开门大吉。土地楼面价五万多似乎将是常态。溢价50%以上也是常态。”任说的是北京昨天卖出的2015年块地：四家房企联合体以42亿元，夺丰台区亚林西居住区一期，溢价率49.4%。
一线城市地价上涨可不是2015年的新事，去年就一直在涨。据中原地产市场研究部统计数据，截至2014年12月23日，北京、上海、广州、深圳四大一线城市住宅用地，平均价格为11785元/平方米，同比上涨约55.6%，创历史新高。
但是有关一线城市房地产市场回暖，近期报道比较多，比如，北京市住建委新发布数据显示，2014年12月，北京市住宅新房网签量为19893套，环比大涨62.1%，同比大涨72.92%；广州房地产中介协会发布报告显示，广州二手住宅市场在2014年下半年起持续回暖；而30个大中城市商品房销售（面积），去年后两个月回弹至接近前年同期水平。与此相应，房地产股近几个交易日持续飙涨，中粮地产、保利地产等连拉涨停。
房地产业貌似有一种重返大热的气象，不少人开始担心：房地产“吸金”功能会不会又恢复了？过去几年房地产“高息抢钱”的现象会不会重演？
那么中国房地产在过去10多年持续上涨的核心原因是什么？是人民币与人民币资产的价值重估。与这原因相叠加的还有两个原因：一个是城市化，另一个是地方政府通过“经营城市”搞起的土地财政。但世易时移，到现在，这三大原因赖以成立的政治生态和宏观背景，都已不复存在。
首先，看人民币。从2005年8月“二次汇改”人民币以来，到现在，把人民币的名义与通胀率加一块，人民币实际已达50%多。对这一点，央行研究部门的报告与《经济学人》对一些国外经济学家的采访，都有共识。目前，央行的看法是人民币已进入均衡区间，我个人的看法，是人民币汇率是否符合央行的期望，要看中国经济未来的表现，仅就目前的表现来看，人民币存在贬值压力。而美元指数近日连连拔高，已到91.59。到今年年中美元加息，人民币能够挺住不大幅贬值就不错了。只要人民币不升，房价整体大幅上涨的可能性是不存在的。
其次，再看土地财政。十八届三中全会之后，财税改革挥戈疾进，前锋所指，就是上次分税制改革所遗留的问题：地方政府财权事权的不匹配。事实上，土地财政的不可持续性早已众人皆知。目前众所周知的43号文清理地方债，本质上也是对过去土地财政的一次清理，因为地方债与土地高度相关。未来地方政府预算硬约束，将会从根本上，消解地方政府大搞土地财政的内驱力。也许土地财政不会马上消失，但一定会弱化到无力逆转房地产的趋势。
后来看城市化。中国农村人口进入城市峰值已过，进入下降通道了。单从房地产的总量来看，房地产的城市化早已完成，并已严重超支。目前所欠缺的，是人的城市化，是进城农民的市民待遇——那是要花很多钱的，这些本该在过去20年中逐年摊销的成本，现在都被积压到了未来。指望城市化来消化房地产的积压，整体上来说，没戏。从结构上来说，有戏的，就是一线城市及其有扩散效应的城市群（可能还包括部分二线城市）。
但是值得注意的是，目前房地产回暖的也只是30个大中城市，而商品房销售在去年11月跌幅仍在扩大，这30个大中城市的销售，大致占盘子的15%-16%，这意味着占销售85%的三四线城市仍在下滑之中。
如今我们看到的，仍是各地的P2P、假信托或高利贷跑路的，以及被人骗了钱嚷着要集体跳楼的，而不是拿着钱继续往房地产里面冲的。房地产难以回到昔日荣光，那些担心房地产会重演“高息抢钱”旧戏，令整体市场利率走高者，完全可以放下心来。
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