[摘要] “北京楼市正在发生结构性变化。”一位北京资深市场人士指出，从上半年来看，刚需市场受自住房冲击，导致观望情绪浓厚，而市场中价格合理、配套齐全的些许项目成交依然乐观，“改善型需求稳定增长，在市场成交中逐渐占据重要地位”。
改善型需求逐步成为北京楼市的中坚力量，并正在成交企稳回升。
成交均价先于成交量上涨，是当前楼市变化的重要特征。亚豪机构实时数据显示，2014年上半年北京楼市成交均价为25932元/平方米，与去年同期相比上涨17%。虽然上半年楼市存在一定观望情绪，但从上半年各区销冠来看，改善型楼盘依然表现亮眼，并逐步带动整体楼市的回温。
“北京楼市正在发生结构性变化。”一位北京资深市场人士指出，从上半年来看，刚需市场受自住房冲击，导致观望情绪浓厚，而市场中价格合理、配套齐全的些许项目成交依然乐观，“改善型需求稳定增长，在市场成交中逐渐占据重要地位”。
在上半年，诸多改善型产品“逆市”突围。无论是上半年成交量/价榜单还是各区域板块明星项目，改善型楼盘都是主流。作为上半年北京销售企业，北京万科很大程度上得益于旗下改善型项目的给力表现：在市场观望情绪最为浓厚的2014年1到5月份，京投银泰万科西华府68520元/平方米[丰台]京投银泰万科西华府101套在售以21.8亿的热销成绩当仁不让地成为北京商品住宅市场销冠。
值得一提的是，7月首周北京楼市成交量再次回升至千套以上，显示出了量价齐升的全面复苏迹象。在诸多业内人士看来，楼市正迎来难得的购房窗口期。
改善型需求成为市场主力
2014上半年住宅销售榜单显示，针对中客群的改善型楼盘，在本轮市场起伏过程中，持续稳定地表现出不俗的销量。
从成交套数来看，京投银泰万科西华府68520元/平方米[丰台]京投银泰万科西华府101套在售、西山艺境、兴创·屹墅、山水文园、龙湖·双珑原著的成交量分别达到630套、299套、204套、199套、138套，并呈现持续上升趋势。
而从成交金额来看，改善型楼盘更是表现活跃，其中，北京西部销冠京投银泰万科西华府68520元/平方米[丰台]京投银泰万科西华府101套在售，依然以22.8亿元成为北京西南板块的销冠。
“相对于刚需和产品，改善型楼盘将是未来北京最为安全的产品线。”一位北京房企高管对笔者说。而他所在的企业，近年来正努力将主要产品线从“刚需盘”调整到“改善盘”。
定位改善型的楼盘，一方面避开了与自住房的贴身肉搏；另一方面，这部分客户改善需求迫切，受市场情绪影响相对较小，已经成为市场成交的主力。在亚豪机构副总经理高姗看来，改善型需求的活跃以及在市场成交中的显著表现，成为影响上半年房价的重要因素，也成为拉动楼市企稳回升的重要砝码。
下半年进入回升周期购房窗口期出现
在上半年成交均价上涨之后，紧接着北京楼市迎来了成交量的回升。
统计显示，7月第1周，新建商品住宅（含保障房）成交1355套，环比上涨15.9%。扣除保障房后，纯商品住宅成交1014套，环比上涨19.7%，北京楼市成交重回千套规模。
而据业内人士透露，近期北京部分新推楼盘都出现了抢房现象，回暖趋势明显。业内人士预测，随着6月份信贷松动、观望情绪的解除，北京楼市基本企稳，下半年则将进入回升周期。
“这一轮的楼市调整与以往不同，并非由调控政策所致，而是市场内部进行的调整，即改善型需求替代刚需成为主角，这个过程中不可避免地会发生供求关系的博弈，导致市场度过一个震荡期，但也将使得成交更加理性和稳定，促使购房窗口期再次打开。”一位业内人士分析。
针对近日央行定向降准，市场的资金面也有所放松，央行也同时喊话支持个人自住房房贷。宏观经济层面的政策变动，必然也将使得银行在刚需、首改需求领域房贷的审批提速。“这将刺激市场短期内需求反弹，甚至可能出现新一轮‘抢房潮’”。
而从以往市场回暖的经验来看，位置好、交通便利、的楼盘将首先获得市场关注。“这类楼盘在市场低迷期都能够保持较好的销售情况，一旦楼市回暖，必将是购房人争抢的对象。”一位市场人士表示。
作为西南板块销冠，京投银泰万科西华府68520元/平方米[丰台]京投银泰万科西华府101套在售近日受到业内人士重点关注。该项目位处四环稀缺地段、9号线郭公庄首站，一期推出曾以成交均价39063元/平方米成为当时性价比的热点楼盘。
据透露，京投银泰万科西华府68520元/平方米[丰台]京投银泰万科西华府101套在售二期产品已经入市，主打改善型三居产品，价格锁定在42000元/平方米左右。“同时具备四环、、精装这样的楼盘，这个价格确实少见，要知道长辛店五环外楼面价都已经达到4.5万了，预计北京四环沿线房屋均价破10万也就未来两三年的事了。”上述市场人士感叹。
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