[摘要] DTZ戴德梁行召开了2014年第2季度新闻发布会，华北区董事总经理王盛先生结合国内外CBD发展经验，对北京CBD区域交通拥堵现状及未来发展给与了评论与建议。
DTZ戴德梁行召开了2014年第2季度新闻发布会，华北区董事总经理王盛先生结合国内外CBD发展经验，对北京CBD区域交通拥堵现状及未来发展给与了评论与建议。
商务区(CentralBusiness District)的概念起源于20世纪20年代的美国，其实一些西方发达国家自发形成的商务区建设历程已经有超过100年的历史。对于1993年开始初具雏形的北京CBD而言，欧美等发达国家商务区的发展历程颇具参考意义。
以发展历程超过100年的美国芝加哥CBD为例。1885年，上栋摩天大厦在芝加哥建成，同期其他许多建筑物也拔地而起，提供了大量的商务和商业面积。 建筑热潮强化了商业发展的趋势,最终使芝加哥成为主要的大都市和贸易的地位，1920年，芝加哥已成为美国第二大总部室聚集地。第二次大战后，芝加哥涌现出了大量的城市地标性建筑，其中包括威利斯大厦，在1998年之前该大厦都是上的建筑。现在繁华芝加哥 CBD区域共有91栋甲级写字楼，区域存量近800万平方米，超过了北京甲级写字楼市场的总存量。
相比之下，1993年由国务院批复的《北京城市总体规划》中提出建设北京商务区的要求，至今北京CBD的发展才刚刚起步20多年，年轻和有。现在北京CBD空间形态和产业形态已经初具规模，形成以国际金融为龙头、商务为主导、国际传媒聚集发展的产业格局。自从2009年东扩方案获批以后北京CBD进入发展的扩张期，区域面积也从4平方公里增加至7平方公里，同时地下空间建设也在同步进行。
与西方发达国家的发展历程相似，在城市化进程中北京CBD面临着交通日益拥堵的局面。根据相关机构统计，北京员工上下班的平均往返时间为1.32，在居首。交通拥堵造成时间损失、空气污染加重，影响着人们的工作效率和身体健康。DTZ戴德梁行研究数据表明，目前北京CBD共有38栋甲级写字楼, 提供了260万平方米的面积。按照就业人口超30万人、东扩后7平方公里的区域面积计算，CBD区域的岗位密度接近5万/平方公里。区域道路路面占CBD开发总面积的比例约为40%。由于CBD 土地价格昂贵、土地利用率要求高，因此道路路面不能无限制地发展，当道路路面达到较高的比例上限时，CBD区域的交通拥堵状况将主要依赖于公共交通通勤比例的增加来得到缓解。依据国际CBD通勤交通模式，当岗位密度达到8万人/平方公里时，公交通勤比例应占70%以上，私家车通勤比例应控制在20% 以内。目前北京公共交通在城市出行中所占比例与欧美大城市相比还比较低。因此，调整城市交通结构、改变私家车为主的通勤方式，将成为支撑CBD更高岗位密度开发模式的关键因素，有利于缓解CBD交通拥堵。
轨道网能力与功能区开发规模相匹配
北京现有的交通网络尚不足以支持“构建1通勤圈”的目标需求，更难以引导城市空间有序拓展：市郊铁路与市域快线尚未纳入市域轨网体系。与伦敦、东京、纽约几个国际化都市相比，北京CBD在规划面积相对较大的同时，CBD区域轨道线路数量却。
全海燕女士续指出：现时在北京的城市核心区，大运量骨干网密度仍然偏低，不足以支撑高集约化都市发展模式。综合交通枢纽建设与城镇化发展不协调，以公交为导向的发展（TOD）模式未能顺利推广应用。同时，枢纽布局与城市功能区缺乏统筹，交通枢纽没有承担起锚固的功能，而轨道交通业没有形成联系枢纽与城市之间的纽带。此外，旧城改建、新区开发建设亦尚未能够充分依托综合客运枢纽及公共客运走廊的支撑而有序推进。
全海燕女士又称，城市空间结构调整的同时，城市功能布局的同步优化调整却被忽视。目前北京城职住比例高出城边缘地区一到两倍。随着北京常住人口的快速增加，城区就业岗位密度大幅攀升，人口与就业分布越发失衡。另一方面，北京拟建轨道站点周边规划用地均质化特征明显，容积率普遍较低：北京＂十一五＂50%以上开发项目仍聚集在城，大城区过度开发态势仍在不断加剧。全海燕女士总括说：交通与土地利用协调不够，理应注重从源头上调整交通需求特性。
借鉴国际都市的交通治理策略
常谓：他山之石，可以攻玉。部分国际都市的交通治理策略，也可为北京CBD的交通治理策略带来启迪。全海燕说：例如美国纽约，当力发展全天候运转的公共交通，其是也是最老的系统之一，经过百多年的发展，总长度为1,355公里，构成共24条线、468个停靠站点的庞大系统，并且与地面公共汽车联合组成覆盖全市的公共交通网络。纽约市还设有公共汽车专用车道，以保障公共汽车通行无阻。此外，纽约人不以拥有私家车为荣，曼哈顿甚至75％以上的家庭都没有汽车。市政府积极推动骑自行车上下班，骑自行车绿色环保，纽约市长和华尔街的金融巨头们都经常乘坐上下班。
英国伦敦则打从2003年2月17日起开始征收交通拥堵费，囊括了整个伦敦金融区和商业娱乐区。由于收费高，有效令汽车用量下降。另外，租用自行车亦于2010年正式开展，到今年4月，注册租用自行车的人员达到18万人。至于东京方面则透过发达公交系统、高昂停车费、鼓吹良好有序的驾驶习惯等多管齐下，减少交通堵塞的问题。
交通拥挤背景下，CBD区域企业的业态出现变化
DTZ戴德梁行华北区企业顾问部董事王刚先生指出，作为北京商务区，CBD吸引了诸多500强企业扎堆，成为北京总部之心。CBD商业氛围成熟、配套完善、交通便利、形象好，一直是企业选择核心区的重要原因；但随着区域和城市的发展，核心区的缺点日渐凸显，这包括交通拥堵、通勤时长、车位稀缺、就餐困难等等。企业员工付出更多的时间、金钱，员工幸福感不足，也会为企业经营带来负面影响。
CBD区域内聚集了近500家跨国公司、800余家外资企业、500余家外国驻京代表机构以及中外律师、会计师、金融等中介服务机构近200家。自2012年始，随着入住企业持续增加，市场容纳率不断降低。十年前走的摩托罗拉、爱立信、安捷伦、奔驰、英特尔等以及最近几年陆续离开的飞利浦、惠普、阿里巴巴、奇虎360、萨博软件等不少全球和国内企业也纷纷从CBD撤离，IT和制造业企业撤离留下的空缺很快被律师事务所、金融机构等新的进入者取代，这是北京产业变迁的一个缩影。
王刚先生续称道：参考纽约、伦敦、香港、东京CBD区域企业聚集模式，主要是以金融服务业、专业服务、现代服务业机构，IT公司和制造业在这些传统的CBD区域是找不到的，北京CBD目前依旧滞留的IT公司，与其发展历史有关与产业构成有关，这些公司未来离开CBD将是一种无可阻挡的趋势未来这些人员密集型的行业在CBD这种高租金的市场发展时，运营成本是的挑战，离开CBD寻找其他类似新兴市场是途径。在分析全球主要核心区地区的交通情况后，结合北京CBD在交通压力的挑战，王刚先生给北京CBD交通治理策略及其对城镇化建设的综合交通治理解决方案：
•政府奖励人员密集型产业和租金支付能力低的行业离开核心区,减少该区域聚集密度
•政府层面鼓励使用公共交通设施
•鼓励路过车绕开国贸桥, 不在这里的人就不要在此经过
•立体交通设施的建立, 比如三层立体交通系统
•从出行成本角度考虑：车辆进入和停留增加收费
•科学安排道路规划,合理安排线路
•减少车位的供给
•对于一个人驾驶车辆增加收费；三个人以上乘坐的车辆免费进入
•增加车位租金, 以减少车辆的进入
•进入长虹桥南、双井桥北、大望桥西、东大桥路东开始设置拥堵费
•在区域周边设立停车楼宇, 让停车的人从地下通道走过来上班
•建立良好有序的驾驶习惯
完善的交通规划有助北京CBD商业进一步发展
不单商务发展，北京CBD的商业发展也是马不停蹄，但交通规划却未能与之。DTZ戴德梁行商业地产部助理董事罗俊崴先生从北京CBD商业发展的角度，分析了交通问题对于商业发展前景的影响。他表示：北京CBD的商业以1990年8月国贸一期＂国贸商场＂的开业为标志性开端，迄今已走过24年的历史。作为京城商业的标志之一，北京人眼中＂东富西贵＂中＂东富＂的完美诠释，国贸商城将众多品牌及生活方式带到京城，让城市商业市场为之一振。国贸一期、二期和三期A的陆续问世，见证着CBD的发展历程，也成为CBD商业发展的水准。
近年来，随着新光天地、银泰悦生活等购物的陆续问世，CBD商圈的商业日渐发展，气氛日浓，商业类型越趋丰富，而为了人群的需求，CBD的餐饮及配套服务业态的市场供应亦在增加中，唯仍有待加强。然而，目前公共交通对客流的导入性稍弱。区域中除了国贸商城、银泰及新光天地，其他商业均未能与轨道交通实现，未能利用区域中轨道交通的。这也是间接导致工作日之外的CBD商业略显冷清的原因，因CBD区域的年轻白领时尚客群、家庭客群通常其他商圈进行相关消费。
CBD商业市场的发展从未停止探索的脚步。未来，随着CBD核心区的问世及国贸3期B的开发，CBD区域在增添19栋写字楼的同时，也会继续供应新的商业项目，填补市场空白及消费需求。预计到2017至2018年，CBD商圈仍然会是最重要的市级商圈之一，商圈规模将随着更多项目的入市继续扩大，品牌丰富度不断提升。
罗俊崴表示：CBD商业将借助于区域未来轨道交通的规划，有效缓解拥堵，并为商业导入客观人流。CBD核心区地下空间未来将规划集中商业、商业步行街、人行步道、轨道交通等功能，将CBD核心区物业连为一体，大大降低地面人流量，有效缓解交通。横贯京城东西、与现有一号线平行的大容量快速轨道交通R1线将集中商业。届时，CBD商圈不仅作为零售代表的市级商圈辐射全市，其内生的各类业态、完善的公共交通将极大满足区域自身的需求，更好地服务于区域商业，提升区域综合价值。
企业的变化：交通拥堵之下，产业园区成热点
近年北京CBD区域租金高企、供应量偏低，加上交通拥堵有份促成的产业变迁，已令企业把眼光转向CBD区域以外，是新兴产业园区方面。
DTZ戴德梁行华北区及顾问服务部主管刘兵先生表示：自2009年12月＂大望京商务区＂规划获批以来，大望京已经成为高科技、信息、能源、汽车行业等国际大企业和性企业总部区，吸引众多的大型公司来此。目前，望京已形成了电子、通讯业的产业集群，而新能源、生物医药、新材料、IT电子等四大产业链也已蔚然形成。
从DTZ戴德梁行2011-2013年产业园区的记录在案的交易案例来看，随着望京、上地、亦庄、丽泽等产业园区交易活跃度的增加，成交单价由2011年的每平方米14,424元攀升至每平方米26,232元，由于价格攀升较快，成交面积在2012年达到14万平方米的高点后，2013年成交面积出现小幅回调。但从中长期来看，产业园区的租金水平和物业价值将不断被提升。
刘兵先生续表示：产业园区有着一些得天独厚的，其一，产业园区通常享受政府出台的一些优惠和扶植政策，包括税收优惠、财政奖励、资质申请等方面。其二，与核心区写字楼＂持有经营＂为主不同，产业园区大部分可以出售，企业可以直接购买，在自用的同时，获得资产，锁定保值，并优化资产负债结构。其三，园区空间较大，可以满足单一企业整体性较大面积的需求，目前，北京众多产业园区可供应企业独栋，独栋面积不等，可灵活满足不同规模的企业需求。此外，产业园区利用其环境，疏导企业过份集中于CBD的租赁需求，除可降低企业运行成本外，亦有助解决交通拥堵的情况。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
