[摘要] 房产商正在大规模转型，成功者胜，失败者离开市场。与以往现金流管理与市值管理不同，此次转型是内在基因的根本改变。
房产商正在大规模转型，成功者胜，失败者离开市场。与以往现金流管理与市值管理不同，此次转型是内在基因的根本改变。
复星集团CEO梁信军表示，房地产在未来6到8年内逆转，即使地方政府极力保持土地价格平稳，以偿还高额负债，但未来3到5年土地价格仍然会到达平衡点后开始逆转。梁信军考虑做蜂巢城市，以此跟传统的地产开发模式拉开距离。
所谓蜂巢城市，个差别就在于项目为城市提供的功能，不是简单的居住功能、功能，而是要有城市的核心功能。梁信军直截了当地说，“如果你过去一直碰房地产，为何不去碰碰大健康，从培训、研发、医药制造、医药批发到零售，医院下游到养老，再到医疗，整个大健康的产业支付、保险、支付渠道等等整个环节，很多人是可以做。”
单纯让人居住、让人购物的住宅地产、商业地产显现颓势，住宅的刚性需求与改善型需求隐现玻璃天花板，对制度的刚性需求超过了城市住宅的吸引力；而大批进城的新居民，需要一个长期的财富积累过程，才能形成新的购买力。商业物业则受到电商、同业竞争的巨大冲击，写字楼在到处建新区、企业动辄圈地自建的中小城市，简直是在往脖子上套弹壳。地方政府并不是维持地价的定海神针，土地收入对财政固然十分重要，但在货币紧缩、企业负债企、居民预期不明确时，地方政府也不能直接掏出居民的钱包稳定地价。
房地产需要新引擎，新引擎就是与稀缺资源相结合。
确实，制造业产能严重过剩，但过剩的背面，是很多资源严重稀缺。
一个个小城市不断吸纳人口，花极大的气力与资本填平河湖，建起高楼大道，堵塞交通，以为这才是现代的象征，殊不知在一手摧毁自己的环境竞争力，将自己与其他大城市放到同一平台上竞争，这种不自量力的行为获得了GDP与高额负债，使这些城市在竞争中处于完败地位。中国不需要那些星罗棋布的金融城，需要的是立足于当地的完善的金融服务业，恰恰在这一方面，各地乏善可陈，基本上处于同质竞争的尴尬局面。
所谓旅游地产，就是在日常生活之外在家庭再开一个窗口，这个窗口提供的是平常大都市中难得一见的休闲体验，是笙歌曼舞、小桥流水、绿树成荫，是仰头即风景，给好友、家庭相聚休息的空间，细致的服务体现在的上网、交通等细微之处，国内能够略具规模、象些样子的旅游地产并不多。
无论是现在还是今后几十年，中国最稀缺的是、养老等服务业，房地产与这些稀缺服务业的结合，绽放出奇葩。房屋成交低迷时，城市房逆势坚挺：上海市静安区，一套破旧的小户型二手房单价可达8万~10万元/平方米。更夸张的北京，一套北京市第二的房报价甚至超过30万元/平方米。房产质量不高，房价却坚挺无比，不是这些老房子本身有什么，而是这些房地产享受了稀缺的资源溢价。对房最重大的打击是，地方政府改变规则。
与房同样稀缺的房产是养老地产，享受政府补贴的养老院需要排队10年以上，而其他高档养老院则以保险、保证金等方式，在没有产权的情况下享受着每平方米1万元以上的高价。社会养老院保持盈亏平衡不易，而大型养老地产回收了滚滚现金流，再过10年养老资源更加稀缺，养老地产将享受高昂的养老服务溢价。
其他稀缺资源包括体验式商业地产，以及拥有丰富产业集群经验的产业园地产等等，房地产转型的过程，就是与社会稀缺资源结合，开发商转型为特色服务商的过程。
房产商转型，他们不仅要建房、建城，甚至提供部分政府职能，设置、医院、环境等，跨过这一步，房地产开发商将立于不败之地。
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楼市怎样才算回归理性？
八年间，广州GDP增长了2.54倍，城市居民人均可支配收入增长2.12倍，一手楼成交均价增长2.52倍。可以看出，广州房地产市场均价的涨幅与GDP和人均收入的增幅大致匹配。支撑房地产市场增长的动力，来自于城市经济的成长。
上周末，笔者一位朋友去番禺某大型楼盘看房。车子刚开到售楼处门口，远远地看见十几位中介狂奔而至，瞬间便有三位拉开车门直接挤了上来，满头大汗寒暄过后，便是热情洋溢地一通推荐。这个去年均价2万元/平方米的楼盘，这个月挂出的毛坯价只要1.2万元/平方米。朋友说：“看见中介开始求人了，感觉就是爽！”
类似的故事在番禺、萝岗、增城等几个周边区域同时上演。笔者的朋友李先生去年在萝岗区买了一套房，当时售价1.9万元/平方米，现在只要1.8万元/平方米，而且选择更多。李先生也感叹：“早知道今天买房就好了！”
楼市涌动的潮吸引了媒体的关注，不少人都在说“楼市要回归理性了”。言下之意，过去几年广州楼市似乎一直都“很不理性”，实际情况是怎么样呢？
2006年是广州市房地产市场“狂飙之旅”开幕的年头。那一年，广州市地区生产总值为6068.41亿元，城镇居民人均可支配收入为19851元，当年10区一手楼成交均价为6371元；2013年，广州市地区生产总值为15420.14亿元，城市居民人均可支配收入为42066元，10区一手楼成交均价为15333元/平方米。
八年间，广州GDP增长了2.54倍，城市居民人均可支配收入增长2.12倍，一手楼成交均价增长2.52倍。可以看出，房地产市场均价的涨幅与GDP和人均收入的增长大致温和。支撑房地产市场增长的动力，来自于城市经济的成长。
目前似乎还没有哪一种数据模型能够准确的衡量楼市是否“理性”。价值和供应决定商品价格的经济学原理在一线城市房地产市场似乎并不完全奏效，在这个模型中，我们至少要加上以下几重因素：政策、需求、货币流动性以及房屋中国人于房子的种种“刚性需求”——、结婚、孩子、情感需求……所以，城市的房价是由价值、供求、政策、感情等多重因素共同决定的。
你可以发现，在决定房价的多重因素中，有好几项因素本身就是“不理性”的。比如情感需求，结婚要买房，当然你也可以不买，但是丈母娘很难说服。
朋友李先生的楼市经历颇具代表性。2006年，他年收入10万元，首付10万元买了一套二手房，当时均价5000元左右；2008年，他年收入15万元，卖了手上的房子，买了一套均价9000元的房子；2013年，李先生年收入30万元，他再次换了一套均价1.9万元的房子。看看身边的朋友，嚷嚷着收入低、买不起房的人，不知不觉中都变成了业主，其中相当一部分还有两套房，区一套自住、市郊一套或养老。这是一个关于国家经济成长、个人收入增长和滚动的故事。
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前不久，国家住建部负责人回应了有关“楼市崩盘说”。指出当前楼市下行的原因主要有三条：一是去年同期商品房销售增速的高位增长难以持续，二是个人住房按揭贷款的收紧，影响了人们购房愿望的实现；三是关于房地产市场下行的舆论影响预期，有需求者也陷入观望。该负责人表示，今年楼市注定是一个调整之年，但如果由此断定楼市即将发生崩盘，这样的结论言过其实。
对于广州而言，目前广州仍处于城市化快速发展时期，可以预见，未来至少十年广州仍处于经济快速增长期，人口也必然继续增长，和前八年一样，经济增长和城市化扩张将成为广州这样的一线城市房价的有力支撑。
小民心中的“楼市理性”是什么？笔者几位已经荣升业主的朋友对当前广州楼市的下调反应总体比较淡定。既不希望楼市崩盘，也不希望楼市增长太快。楼价的增长应当符合中国经济的增长水平，让中等收入以上的人都能买得起房，让有一定经济积累的人换得起改善性住房。如此，足矣。
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