[摘要] 实时数据显示，4月份一线楼市新建商品住宅供求出现回落、成交均价出现环比下跌。而此前中国农业银行首席经济学家向松祚表示称中国房地产泡沫严重，楼市拐点已经到来，不过楼市拐点是否已经到来？什么变量可以用于评估？瑞银则通过分析变量得出不同的看法，其认为目前房地产风险很大，但拐点远未到来。
实时数据显示，4月份一线楼市新建商品住宅供求出现回落、成交均价出现环比下跌。而此前中国农业银行首席经济学家向松祚表示称中国房地产泡沫严重，楼市拐点已经到来，不过楼市拐点是否已经到来？什么变量可以用于评估？瑞银则通过分析变量得出不同的看法，其认为目前房地产风险很大，但拐点远未到来。
什么因素会滋生房地产泡沫？
瑞银认为滋生房地产泡沫的基本面因素包括五个：
其一是居民储蓄率较高，国内渠道有限，资本账户基本封闭。很大一部分居民财富仍是银行存款，而存款利率仍受管制。居民通常将房地产视为银行存款和股票之外的理想；
其二是房产税缺失造成住房持有成本较低，资本利得税也欠缺，房地产收入相关税赋较低放大了持有房产的动机；
其三是地方政府垄断城镇住房建设用地的供应，因此有推高地价的动机；
其四是国企不分红，将留存于土地和房地产；
其五是许多企业和地方平台面临预算软约束，且其融资多以土地和房屋为抵押。
瑞银认为，如果以上五种情况被打破平衡，便会引发房地产大幅下滑，比如范围内的房产税出台或国内其他渠道兴起可能会削减性住房需求，而进一步开放资本账户和人民币贬值预期可能会促使居民在海外市场追求更高的、导致资金流出，同时，国企及银行业加强公司治理（包括提高国企分红）会减少以土地及房地产为标的或抵押的投融资，此外，土地改革及基础设施改善会增加城镇土地及房地产的有效供给；最后，房价下跌或持续低迷应会影响市场预期、进而抑制性住房需求。
房地产拐点已经到了吗?
瑞银的答案是否定的，其认为上述“可能触发拐点的因素”并未发生重大变化。不过从目前宏观大环境来看，房地产的风险无疑在加剧，风险因素则表现在以下方面：
渠道方面，目前利率市场化和理财产品的发展使居民在房地产之外拥有更多渠道，而；随着资本管制逐步放松，对海外房地产和其他资产的在逐渐增长。
而房地产税方面，随着决策层计划在2016年建立住房登记系统，瑞银认为距离房产税出台应会更进一步。
而国企此前也要求提高分红比率，政府也已被要求完善预算管理，这些都会对房地产行业带来负面影响。
在融资方面，瑞银认为，未来几年信贷增长无疑会放缓步伐。这意味着地方政府平台和企业的借贷会更难、投向房地产建设的资金供给将趋紧，而开发商获得银行融资的难度增加、对影子银行融资依赖性过高，以及整体融资成本上升都可能导致其更快、更剧烈地调整建设步伐。
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