[摘要] 过去我们住宅市场是整个市场的焦点，投机性质越来强烈。由于商业地产的较为理性，这个领域绝没有住宅市场那样冲动。
最近一段时间，住宅市场“调整”让市场哀鸿一片，但商业地产成为众多房企关注焦点。RET睿意德中国商业地产研究实时发布数据显示，2014年预计北京商业地产整体放量将高达158万平方米，约为去年实际放量2倍。今年绿地、富力、保利和万科等龙头房企在北京都有一定规模的商业综合体入市，其中万科主打社区商业;保利、绿地更是将写字楼与智能相结合，进行建筑升级。但是，商业地产真有那么好吗?
过去我们住宅市场是整个市场的焦点，投机性质越来强烈。由于商业地产的较为理性，这个领域绝没有住宅市场那样冲动。虽然在短期来看商业地产的要慢于住宅市场，但中长周期持有商业地产，从它的率与区域的不可再生来看，是不可估量的。同时这个领域也不是普通者关注的板块。商业地产作为市场，在银行贷款的首付比例上早已有限制，所以现在住宅的二套房首付有了严格限制，反而对商业地产是一个的促进。
商业地产与基本面最贴近，不像住宅市场那样“点背离”：商业地产的景气程度与经济的景气程度密切相关，而住宅市场无论经济形势好与坏都会因为刚需的存在而出现各种指标背离现象。这对资本的转移也是有好处的，让资本少一点利用银行去炒那些住宅，更多进入商业领域，降低住宅市场的热度，也降低中国经济的风险。国家正在大力发展服务业和城镇化，为商业地产的扩张带来了先天的机遇。然而，我国的商业地产，在税收上比住宅更更高，造成资本宁愿也不愿商业地产，这就造成了住宅市场过火，而商业地产总体上长期处于虚弱期。
当前制约商业地产问题在于体制。非居住用房实际缴纳的税收大约为总额的50.5%，获利的一半都缴纳税收。此外，房屋如用于出租，仍然涉及到诸多税种，如按照出租收入应缴营业税、城建税、费附加、房产税和个人所得税等，这样，在现实中，就造成了商业倒挂的现象。商业地产虽然不是直接关系到居民居住问题，但是，也不是可以随意征收高税费的借口，不合理的永远都是不合理的，不会因为目的而改变。再说，商业地产税费最终还是要转嫁到居民消费品中去，最终由消费者埋单，和居民直接埋单没有什么区别。因此，要想改变这种状况，必须调整商业地产的转让税率，从而盘活整个商业地产，从而为平抑物价作出最有效的贡献。
商业地产过度繁荣，也不是什么好事，日本房地产泡沫的标志就是从商业地产彻底烂掉开始的。商业地产大面积非理性发展，比住宅市场对经济威胁更大。去年全年我国在建商业却达到了全总量的一半，而且会在未来三到四年内达到高峰。因此，一窝蜂搞商业地产和造城运动，可能会出现一系列的鬼城，这对于商业地产来说，致命。
其它产业也会对商业地产造成冲击，冯仑一次演讲时感叹说，“我们一看有一点懵了，为什么?小米现在准备做房地产了。小米产品的简单以及它的粉丝经济包括它的服务，它讲到了互联网的思维，这一切都在颠覆我们”。发懵的不仅仅是冯仑，很多开发商都在思考面对电商的竞争，商业地产的在哪里?这样一个命题可以说事诸多商业地产商都关心的问题。之前商业地产的威胁是住宅市场，互联网的普及以及新的支付方式的出现，电商突然杀了出来，传统的商铺、购物等瞬间被削弱。由此观之，未来开发商不仅仅面临着同业竞争关系，还要面对各种各样新出现的产业竞争。
相关阅读：
地产泡沫之忧
早在2011年初，我们曾指出中国短期内不会出现房地产泡沫，但中期内这一风险很大。随着房地产活动在2012年和2013年强劲反弹后放缓，我们较以往更加担心中国的房地产正面临拐点。
2012年年中，在房地产调控政策已实施两年的背景下，政策面稳定、信贷宽松、房价收入比也有了较大改善，使得积压已久的住房需求得以释放，房地产销售强劲复苏。
在本轮周期中，新开工反弹速度慢于以往、而掉头向下却来得更快。一个可能的原因是房地产开发商面临的融资环境更严峻、融资成本更高。
另一个值得注意的现象是，近几年在建面积相对新开工、销售及完工面积的比例显著提高。统计局数据显示，2013年底，城镇住宅在建面积约为57亿平方米，其中商品房约49亿平方米，是2013年竣工面积的6倍、销售面积的5倍。上述比例大幅攀升可能表明，开发商及整体经济面临着融资困境，例如许多在建楼盘可能被用作为其他项目融资的渠道。
与三年前相比，房价、房价收入比和率指标并未显著恶化。当然，很多城市住房存量再度攀升，主要大城市租金进一步下跌。但在一线城市之外，房价上涨速度并没有那么快。
尽管与大多数其他国家相比，中国的房价收入比依然较高，但近年来在持续下降。此外，居民部门率整体较低，购房者率也有限。
房地产建设量对宏观经济更重要，因此，我们主要关注建设量与内在需求的对比。表面上看，新增商品房供给速度基本与城镇化，或新增城镇人口带来的内在需求一致。统计局的数据显示，过去十年间城镇人口年均增加约2100万人，其中，2013年增加约1900万，约合700万户家庭。相比之下，2013年城镇商品住宅共竣工约750万套。
但我们发现，新增城镇住房供给远远超过了内在需求的增长。首先，城镇住宅竣工量应该包括保障房及其他非商品住宅的竣工量（2013年约为1200万套）。更重要的是，新增城镇人口高估了城镇住房的内在需求。这是因为在2100万的年均新增城镇人口中，我们估算只有220万来自城镇户籍人口的自然增长，另有920万为城镇区域扩大所包含进来的原农村户籍人口，其余则来自于非户籍的流动人口。大多数流动人口买不起房，他们当中大多数也不符合保障房申请资格。至于被划入城镇的原农村人口，原先已经拥有住房。
那么，额外的供给可被视为用于满足城镇原住人口的住房改善需求和需求，我们估算，过去十年这部分总量大约为5000万套。
实际上，从上世纪90年代中期以来，中国累计竣工城镇住宅面积约126亿平方米，其中约60%是商品房。我们估算这约合1.35亿-1.40亿套住房，其中至少40%用于满足改善或需求。
虽然改善性住房需求依然存在，城镇人口仍将继续增长，但二者过去已得到相当程度的释放。因此，与过去相比，住房新增供给步伐可能需要放慢。中国房地产和建筑业增加值占GDP的比重提升至2013年的13%左右，已高于大多数经济体。从人均建设面积看，2013年，中国城镇人均住房竣工面积已升至1.5平方米/年，这一速度与日本在上世纪80年代末的情况基本相当，接近西班牙在金融危机前的水平。
非住宅房屋的建设活动同样迅速增长，且近几年增速快于住宅。非住宅地产开发商易受信贷增长放缓、融资成本上升、经营景气恶化的影响。
目前，我们尚未看到任何“可能触发拐点的因素”发生重大变化，但风险无疑在加剧。未来几年信贷增长无疑会放缓，地方政府平台和企业的借贷会更难，投向房地产建设的资金将趋紧。对于开发商而言，获得银行融资的难度增加，对“影子银行”融资依赖性过高，以及融资成本上升都可能导致其更快、更剧烈地调整建设步伐。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
