[摘要] 楼市进入实质性的政策松动期。现在看来，除限贷政策和一线城市的限购政策在短期内不会松绑外，在自主调控和分类指导的总原则下，以限购为主的调控政策在大多数城市将退出。不仅如此，在2009年扩大内需时地方政府曾经用过的一些刺激性政策，如补贴、购房入户、公积金支持等重出江湖。
楼市进入实质性的政策松动期。现在看来，除限贷政策和一线城市的限购政策在短期内不会松绑外，在自主调控和分类指导的总原则下，以限购为主的调控政策在大多数城市将退出。不仅如此，在2009年扩大内需时地方政府曾经用过的一些刺激性政策，如补贴、购房入户、公积金支持等重出江湖。
此轮救市行动有三大特征：一是主要来自二三线城市，二是这些城市的库存消化压力大（超过20个月），三是主要围绕如何松绑限购来做文章。从2013年的数据来看，一、二、三、四线城市土地出让占地方本级财政收入的平均比例分别是25%、48%、41%和19%，显然，二、三线城市对于土地财政的依赖更大。二、三线城市对于土地财政的高度依赖与2009-2011年扩大内需以及2010年后开发商纷纷转战二三线城市造成土规模出让密切相关。2009-2011年，一、二、三线城市新开工面积年平均同比增速分别为17.2%、19.2%和13.1%。
与此同时，2007-2012年一、二、三线城市人口年平均增速分别为3.8%、1.9%和2.8%。根据第六次人口普查，1.4亿外来人口中43.3%的部分集中在上海、深圳、北京、东莞、广州、苏州、佛山、天津、成都和温州这十个城市，这意味着绝大多数二线城市和的三线城市在吸引人口方面处于劣势。在人口基数较小的情况下，二、三线城市新增人口低增长意味着住房市场后续需求不足。此外，二、三线城市户籍人口的住房自有率基本在70%以上，新增住房需求主要是改善性需求，而这些城市80%的新增人口是外来的非户籍人口，因此，靠20%的新增户籍人口来消化库存难度较大，未来库存消化主要靠新增外来人口的购房需求。
不可忽视的是，近两年社会资金的无风险率急剧上升，一般在4%左右，而理财也在短短的两年内走向了普罗大众，资金回报上升。与此同时，商品房租金迅速下降，目前一线城市仅为2.5%左右，二、三线城市的租金更低，影响了需求。从量价关系上看，一、二、三线城市均经历了新一轮价格快速上涨，尽管一线城市房价涨幅更高（2013年上涨了20%），但二三线城市也上涨到了历史的高位（2013年上涨了5%-10%），相对于销售规模的下滑，价格下跌幅度很有限，这对消化库存十分不利。
因此，目前二、三线城市楼市疲软主要来自基本面上的总量和结构失衡，而不是抑制需求的政策造成的。一方面，二、三线城市楼市的平均库存消化周期超过20个月，一线城市则为10个月左右；另一方面，二、三线城市新增供应基本上集中在城区的外围，不仅价格在历史高位，并无明显下降，而且公共配套不足，不适合改善性需求和首次置业需求。
由此可见，目前二、三线城市楼市的疲弱在原因上与2008-2009年那一轮完全不同，即便现在采取放松限购、购房入户、税收补贴和提高公积金支持等措施，对需求的拉动也很有限。首先，限购在二三线城市本身执行得就不严格。如很多城市仅限于主城区限购，楼市供应的主力却在外围，限购大部分名存实亡。同时，在二三线城市，户籍和婚姻登记比较混乱，“以家庭为单位”来限购很容易被突破，稍微夸张点说，在这些城市基本上不存在“有钱买不到房子”的情形；其次，购房入户如果不与稳定就业、社会保障结合起来，只能激活一部分需求，目前“山雨欲来风满楼”的市场气氛下，需求更关注的是风险，有多少人还会加仓是一个很大的疑问；最后，目前高房价、高贷款成本、“刚需”占主体的购房环境下，税收补贴和公积金支持不过是杯水车薪。
尽管目前二、三线城市楼市疲软并非是限购、限贷等政策打压的结果，而是总量和结构严重失衡的结果，但各地仍延续2009年的刺激政策思路，不仅效果有限，而且可能会掩盖楼市本质问题，拖延解决问题的时间。
笔者认为，正确的做法有两个方面：一方面，应该将城镇常住非户籍人口的购房资格和市民化（户籍给予+社保覆盖）配对起来，解决由于二元户籍管制而受抑制的有效住房需求部分。这样既激活了市场需求，又属于有效的需求（而并非需求）；另一方面，建议二、三线城市暂停新增建设保障性住房，将存量商品住房供应纳入住房保障分配的范畴，将待保障的人群扩大到非户籍常住人口，并采取发放货币补贴的保障方式，让这部分人群到市场上购房，这样既可消化库存，又可以解决住房保障效率的问题。
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