[摘要] 继杭州、常州、秦皇岛等二三线城市大幅促销后，北京、广州、深圳等一直被认为不会的一线城市部分楼盘也传出打折的信号，房价已出现松动迹象。
继杭州、常州、秦皇岛等二三线城市大幅促销后，北京、广州、深圳等一直被认为不会的一线城市部分楼盘也传出打折的信号，房价已出现松动迹象。
博鳌亚洲论坛副理事长、中方首席代表曾培炎在博鳌表示，当前判断房地产“拐点”为时过早。
今年楼市不景气松绑限购令声音升温
据财经观察报道，国家统计局发布的房地产数据显示，商品房销售额和销售面积双双跳水。1—2月，商品房销售面积10466万平方米，从去年全年增长17.3%转为同比下降0.1%；商品房销售额7090亿元，从去年全年增长26.3%转为下降3.7%。销售负增长行情是过去一年来首次出现，预示着楼市已进入调整期。
每当房地产市场遇冷，销售不畅，就会传来放松调控的呼吁。在今年楼市不景气之时，限购令等调控政策的松绑，被不少地方政府和开发商寄予厚望。
近日，有媒体报道称一些地方政府正在考虑松绑此前制定的限购政策。对楼市松绑可能会吸引一部分购房者入市，从而使楼市重新昔日繁荣。
耶鲁大学管理学院金融经济学教授陈志武则认为未来10年中国地产泡沫破裂的概率至少为99%，房产较多的应尽快脱手的言论日前受到广泛关注。
户籍限购背后深深的鸿沟
限购政策始于2010年4月。自出台以来，曾有部分二、三线城市因楼市供给过大，成交低迷而尝试松绑限购，但在国家宏观调控的大基调下，多数城市的松绑都被叫停而不了了之。
国家住建部部长姜伟新曾表示，楼市限购政策是色彩浓厚的办法，是不得已而采取的。住建部正在努力建设城镇个人住房信息系统，准备先在40个城市进行试点，试点的进程是先把40个城市自身的个人住房信息收集起来，然后尽快实行联网。住房信息完善后，取消限购。
而在去年6月30日前，已有40多个城市完成了个人住房信息联网工作。
在北京、上海这样外来人口众多的大城市里，外地人与本地人一同劳作创造财富、缴纳税费，为城市的发展贡献自己的力量，按理说应该一同分享当地的公共基础设施、公共、医疗等资源，享有与本地人同等的权利和公共服务。
而限购政策以户籍为排他标准，如此一来，为城市作出贡献的外来人口连买房、买车也没有资格。限购政策限制了包括本地人在内人的自由交易权利，其中，对大城市外地人限制更为严格。
松绑拉动地方楼市效应有限
近年以来，部分地区房价过高、速度过快已经极大地影响到普通民众的正常工作和生活。以温州房价的率先调整为代表，中国楼市普涨的行情结束。
去年9月，浙江温州调整房地产调控政策，温州也因此成为46个限购城市中正式松绑的城市。
从2011年温州正式限购开始，温州房地产市场明显降温，即使率先松绑，房价仍然连续31个月环比下降，并没有使房地产市场重现昔日的繁荣。
一些楼盘的价格，甚至下跌过半，部分购房者选择断供，银行成为房东。数据显示，2011年温州商品房均价达33289元/平方米历史高点，2013年降至22644元/平方米，降幅达32%。2014年1月，又滑至19374元/平方米。
温州跌跌不休的房价和楼市政策调整代表未来各个楼市的走势和政策将出现明显分化。
“我们预测，杭州若松绑限购，可能在两个月时间里，有效拉动一批需求入市。但两三个月后，估计就没啥作用了。”一位杭州房地产界人士称。
“限购”是把“双刃剑”
尽管取消限购的说法尚未得到证实，但已经被市场追捧。从逻辑上看，这种追捧背后是市场预期房地产调控思路已发生转变。
一方面，经济增长乏力，有必要采取措施“稳增长”；另一方面，在目前经济格局中，房地产业占据着不可替代的重要地位。在这种背景下，松绑限购政策，显示出合理的一面。因此，有必要对限购政策效果作客观地评估。
数据显示，经过3年限购，当前在热点城市，投机需求明显减弱，需求降至低位。在已实施限购政策的城市中，“团”“客”大幅减少。从挤泡沫角度看，限购政策可谓较好地完成了任务。但是，“限购令”对购房门槛的设置，将一部分刚需挡在门外，抑制了部分合理需求的释放。
与任何一项房地产调控政策一样，“限购令”是把“双刃剑”，讨论其去留的问题，不能脱离客观环境。就目前来看，全面退出限购政策并非明智之选。从供需关系看，一线城市和部分热点二线城市的房地产市场供不应求的情况仍比较突出。此外，从“去”作用上看，限购政策并无有效替代品。在这种情况下，贸然放开限购，将意味着近几年楼市挤泡沫努力将付之东流。
此外，在部分市场供应过剩、房价上涨乏力的城市，需求已兴趣索然，限购政策已无继续存在的必要。正如在传出取消限购消息的温州，在房价连续下跌后，当地楼市泡沫已大部分被挤出。此时，应将调节主导权交还给市场。
楼市走势明显分化 放松限购不应“一刀切”
地方楼市调控松紧程度的判断标准是根据房价走势，而非一刀切。这也意味着对于一些供给过大，需求不足，销售不畅的三四线城市，限购政策将可能出现松绑。
近年来，开发商不断涌向三四线城市，现在这些城市存量房激增，房价下跌，未售出住宅面积已增至3.42亿平方米，相当于2013年新建住房总面积的42%，也创下近几年的纪录。
国务院发展研究市场经济研究所所长任兴洲表示，一方面是一二线城市住房供给仍相对不足，住房销售量增长较快；另一方面是三四线城市的住房库存仍不断增大，不少城市去库存化周期平均达到14至16个月。
今年房地产市场持续下行，不仅拖累已经陷入困境的实体经济，更严重影响了地方政府财政。在地方经济增长乏力、楼市成交低迷等多重压力下，目前地方松绑限购的意愿较为强烈。
房地产开发不仅可以给地方政府带来丰厚的土地财政收入，还可以带动钢铁、水泥、装饰等诸多行业发展。因此，放开限购对房企和地方经济来说，都意味着将得到喘息的机会。
据媒体报道，温州、杭州、长沙等多个城市开始酝酿和讨论松绑限购的可能性，促进市民购房。
今年以来部分城市潮不断，市场观望情绪累积，成交量也在回落，如果松绑限购，对购房者来说将加大观望情绪，等待房价进一步下滑之后再出手。
目前放松限购政策已成大概率事件，但这对部分地市已呈下滑趋势的楼市来说，很可能只是杯水车薪，类似温州楼市走势的结局难以避免。
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