[摘要] 近期，杭州、常州等城市的部分楼盘采取力度较大的促销，部分三、四线城市楼市交易疲软，房价松动，引发外界对部分开发商资金链骤紧、房地产市场可能转向的猜测。
近期，杭州、常州等城市的部分楼盘采取力度较大的促销，部分三、四线城市楼市交易疲软，房价松动，引发外界对部分开发商资金链骤紧、房地产市场可能转向的猜测。同时，多家银行暂停房地产企业贷款的消息不断发酵，兴业银行、交通银行与中信银行等纷纷卷入“停贷”风波。但多家银行已陆续发布公告回应，称未暂停房地产项目贷款，未调整相关信贷政策。市场之所以如此敏感，源于大家对于房地产未来资金链断裂以及由此引发的深度衰退的担忧。中国房地产市场进入拐点了吗？未来走势究竟如何？本文拟对此进行解析。
房地产市场区域性分化特点益加明显
开年来，我国房地产市场呈现以下运行特点：一是商品房价格在整体持续上涨之后出现回落，且增速进一步显著分化。不仅一二线城市与三四线城市房价出现分化，以杭州为代表的城市楼价松动，意味着一、二线之间的城市房价也开始出现分化。二是房地产开发增速回落，商品房销售面积、新开工面积增速同比下降。1-2月，房地产开发增速回落至19.3%，是近一年来的次低水平，其中住宅回落至18.4%，是近一年来的水平。从新开工面积看，1-2月房屋新开工面积下降了27.4%，而上年同期为正增长14.7%。商品房销售面积同比下降0.1%，为近一年来首次负增长。三是土地成交价仍处于高位，土地供应区域性分化十分明显。土地市场热度不减，“房冷地热”现象突出。一线城市“”频出，1月京沪广深四城土地成交均价环比上涨125%，创历史单月新高。而武汉、重庆、兰州等部分二、三线城市土地成交数据出现大幅下滑，土地供应区域性分化十分明显。四是房企资金面逐渐趋紧，引发商业银行风险担忧。1-2月，房地产开发企业到位资金同比增长12.4%，较去年末下降14.1个百分点。相比2013年全年，房企自筹资金比重上升，国内贷款、个人按揭贷款、利用外资比重下降。
分析去年以来房地产市场出现明显分化原因，我们认为：一年多来，新一届政府不再统一部署楼市一刀切的调控政策，而是向各个地方政府为主导的自主调控逐步过渡；逐步扩大供给，加大保障房建设和分配，将房价交由市场供求关系决定。在“政府保障和市场配置结合，城市分类指导”的总基调下，随着房地产市场供应量的加大，供需矛盾有望缓解，行业发展日趋理性。但不同城市分化或将进一步加剧，少数热点城市供不应求矛盾依然明显，房价上涨压力继续存在；多数二三线城市供需基本均衡，房价总体平稳；少数三四线城市供应持续高于需求，若货币政策进一步趋紧，需求不足和房价下跌风险可能显现。随着城镇化的发展，资源和人口大量由边缘向城市集中，需求和购买力也都从三四线向一二线汇集，随着三四线城市建设过程中“摊大饼”的弊端显现，楼市便越来越呈现明显的分化。在此过程中，个别城市出现楼价下跌或者开发商集体属于正常显现。我们估计，近期房地产市场还是以换量为主，全面下挫的可能性较低，只是市场的正常调整。
房地产市场未来走势展望
短期来看，我们预计，2014年土地市场将延续2013年的热度，土地成交量继续呈上升态势。但是，受房地产行业量价调整的影响，预计2014年房地产开发将略有回落。虽然2014年600万套以上的保障房建设目标，开工量仍然较大，但随着房地产“双向调控”机制的逐步出台，三四线城市房地产风险加大，以及商业银行收紧流动性，房地产商行为可能转向谨慎，行业步伐有所放缓。同时，预计2014年商品房成交均价将继续回升，但增幅比2013年有所降低。主要原因有两个方面：一是一、二线城市房价涨幅将有所放缓。2013年部分城市提前透支了明后年的涨幅。二是三、四线城市供应量仍然较大，人口导入速度较慢，支撑房价上涨的因素偏少，房价上涨空间不大。
中长期来看，由于中国经济已进入减速换挡期，货币信贷投放将趋缓，未来一段时期全面深化改革也将加大短期经济波动，支持房地产业快速发展的动力减弱；政策方面，税收、土地、金融等关键要素改革逐步落实，长效机制完善促进行业环境转变；需求方面，过去多年量价快速增长使得需求透支，人口老龄化和城镇化速度放慢等因素，行业风险进一步积聚，未来房地产理性回归势在必行。根据中指研究院测算，2011-2020年我国住房潜在需求达160亿平方米，其中商品住宅120亿平米，但由于2011年以来市场快速发展，部分需求已被提前透支，预计2014年我国商品住宅销售面积将超过12亿平方米，行业峰值或将提前到来。多重风险积聚将促使行业增速明显放慢，长效机制逐步建立促使市场理性回归。预计近年房地产业会进入一个弱势调整的平台期，即“高位震荡，弱势调整”的过程。
房地产市场调整对中国经济的影响
一是房地产开发增速稳中有降，可能影响固定资产增速。近年来，我国房地产占全部固定资产比重大约为20%左右，与房地产直接相关的产业多达60余个，可以拉动上下游如钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等一系列产业的发展。在经济处于增长速度换挡期、结构调整阵痛期和前期刺激政策消化期三期叠加的大环境下，一旦房地产销售放缓或者房价滞涨，市场观望情绪加剧，势必会增大建筑机械、水泥和金属、玻璃和装潢、家具家电等工业企业库存压力，同时房地产行业自身的去库存化也将延长，进一步影响2014年固定资产增速。
二是房地产价格波动和销售量下行，可能影响社会居民消费总额。一般而言，房地产价格波动对消费支出的影响，主要存在着多种渠道和效应：从财富效应来看，房地产价格的波动可能直接导致实际财富的变化，影响消费者当期的消费水平和边际消费倾向。从成本效应来看，房地产价格的波动会带来显著的成本效应，除了居民生活成本（如房租）之外，还会导致企业运营成本的变化，如企业房租、员工生活成本上升带来的工资上涨压力等费用变化。从流动性约束效应来看，如果房地产商品价格上涨，消费者可以用的房地产商品申请更多的贷款，获得更大的流动性；与此相对应的是，如果房地产价格大幅下降，银行也可能出于风险管理的考虑，对房地产商品的价格进行重新评估，同时要求房地产商品者提供更多的新的信用保障，从而增加了消费者的流动性约束。由此，房地产价格的波动会直接或者间接影响消费者的消费决策。在未来房地产价格稳中趋降和销售量可能下行的情况下，可能促使社会居民消费结构进一步调整：一是住宅、商用房消费支出可能减少；二是中小套型商品房、共有产权住房、公租房、廉租房等消费支出可能增加；三是建材、家用电器等消费热点进一步调整，其中，环保建材、节能家电、空气净化器等可能成为新的消费增长点。
三是房地产市场波动可能减缓地方财政收入。房地产对财政的作用主要体现在各项税收以及土地出让金方面。由于地方政府潜藏较高债务风险，非税收入占比过高，增加了财政收入的不稳定因素，而政府债务风险将在今明两年集中体现。再加上房地产市场的不确定性，如果今年房地产市场开始降温，商品住宅交易环节税费减少以及土地出让金收入下降，则地方财政收入增长将面临较大的压力。
四是三、四线城市或个别房企出现风险的可能性增大，阶段性、局部性可能带来房地产金融风险。一般而言，房地产行业关联着60%的实体经济产业；关联着60%左右的银行资产负债业务；目前中国人财产保有的形式60%以上是房产。随着房地产市场区域性分化渐趋明显，部分城市出现价格下跌与楼市疲软并存状况，已引发商业银行风险担忧，个别商业银行信贷政策出现调整，如兴业银行今年2月宣布“暂缓办理部分房地产新增授信业务，停办房地产夹层融资业务”；部分银行在今年初，无论是开发贷还是个人按揭贷款，放款时间都出现了明显拉长。而前几年被广泛使用的夹层融资、地产信托、基金子公司、私募基金、海外发债等通道，在2014年可能面临收紧。由于开发商财务较高，如果银行收紧房地产融资政策，开发商的现金流就会面临较大压力，可能带来阶段性、局部性的房地产金融风险。
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