[摘要] 要是说到目前房地产业到底处于何种态势，可以用一个词来概括——“分化”。房地产是不动产，区域性很强，近年来就已经出现了区域分化的苗头，如今的分化格局已经形成。
要是说到目前房地产业到底处于何种态势，可以用一个词来概括——“分化”。房地产是不动产，区域性很强，近年来就已经出现了区域分化的苗头，如今的分化格局已经形成。今年的楼市整体呈现出一种态势——一二线楼市持续走高，三四线城市出现过剩隐患。而面对这样的分化，也使得开发商们开始考虑，怎样的布局才能在现阶段的房地产市场中继续保底并获利。
在今年的两会中，确立了“分类指导”调控思路，其背景就是楼市分化形成的业内共识。目前广大三四线城市的房地产已经出现供过于求的结构性问题，三四线城市热衷于建新城，房子一建就一大堆，但是各种配套跟进很慢，人口导入也比较慢，这就造成短期楼市库存消化困难。一线城市和部分二线城市楼市地市都很火，这本质是资源结构失衡，产业、就业、福利等方面，一线城市好太多，人口自然就向一线城市集中。
面临这样的现状，房企也从中看到希望。据数据显示，2013年以来百强企业进一步加大了一二线热点城市的购地力度。百强综合实力前十家企业2013年在一二线城市的土地购置金额占比分别达31.7%和50.2%。例如，以往定位于二线和三四线城市的恒大地产，2013年也频频在北京、上海和广州拿地，并且在几个一线城市的土地购置金额占比达36.1%；中海地产全年拿地25宗，新增可开发面积1211万平方米，其中一二线城市比重超过九成；龙湖、首开2013年来自一二线城市的新增土地储备占比达到100%。在利润率下滑、市场竞争加剧的大环境下，抗跌能力较强的一二线城市已然成为房企角逐的主要战场。
值得注意的是，2014年调控政策强化对于不同城市的“分类指导”，导致不同城市的调控政策具有分化的特征，通过政策分化有望使不同城市的市场需求释放得以平衡，以使总体市场回归合理，但是，短期内来看，不同城市市场之间仍将呈现分化的特征。
而快周转的必要性使得更多开发商看好一、二线城市更为确定的潜在需求。预计2014年一、二线城市仍是热点。未来中国具备发展的城市数量大致在50个上下。更多开发商选择深耕区域，同时重新回归一二线进行布局。
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不仅购房者在观望，开发商也在观望
因为春节的原因，2月是传统的楼市淡季，3月可谓2014年楼市真正意义上的个月份，宁波楼市不温不火，用容创宁波机构总经理助理徐江涛的话来形容，“现在是低调，矜持，接下来短期内估计很难看到‘焕然一新’的面貌，希望5月份的楼市能慢慢好起来吧。”另外，从区域上看，在2013年推出了大量的土地之后，宁波的南部、城西和江北这些区域的竞争依然激烈。
记者 王一桦
市场
观望气氛浓郁，宁波楼市不温不火
3月是春节之后的个月份，在购房者观望的氛围之下，宁波楼市新开或加推的楼盘也不多。目前在售项目中，维科东院营销负责人透露，该项目首开308套，成交60%左右，均价20000元/㎡。购买维科东院的基本是改善型客户，看重户型，因为算上赠送面积，得房率接近100%。
据了解，3月23日位于鄞州区的雅戈尔新东城二期开盘，推出约178套房源，折后价约为7179元/㎡，目前已经卖出50%左右的房源。另外，香河湾的一位工作人员对记者表示，该项目首期推出156套，已卖出122套左右，均价7000元/㎡左右。恒威君雅苑的一位员工称，君雅苑首次开盘推出134套，成交约7成，均价11800元/㎡。
另外，第十二届家博会暨第十八届宁波房地产展示交易会(简称房交会)将于4月11日至14日在宁波国际会展举行。对于这一“楼市晴雨表”，宁波一位资深业内人士并不看好：“目前这样的市场，房展会就是鸡肋，我已经好多年不去现场看了。”
区域
供大于求，2014年宁波楼市区域竞争依然激烈
根据华星房产研展部统计，2013年宁波大市共计出让经营性土地1269.58万方，较2012年增长35%，2013年共计成交经营性土地面积1212.51万方，较2012年增长45.26%，供需均达到了近5年的点。在如此大的市场供应下，2014年宁波楼市供大于求的问题愈发明显，是城西、城南和江北这几个区域。
以鄞州的南部为例，目前在售和待售的项目有利时金色江山、雅戈尔都市南山、景瑞望府以及鄞州大道旁的中海国际社区。雅戈尔在2014年又在都市华庭旁拿下新的一块地，颇有将三个项目连成一片“城”的意思。值得一提的是，目前该的楼盘针对的客户群体基本是刚需客，因此2014年，该的竞争激烈程度可想而知。
土地
目前为止，季度商业用地非底价成交不足5宗
据了解，截至记者发稿时，2014年一季度宁波大市区成交的54幅经营性用地中，只有鄞州区集士港镇元禾村4号地块、大目湾新城ZX-23-20地块和慈龙山I201201#等地块为溢价成交，商业用地非底价成交不足5宗。对此，业内人士表示，“在目前这样的市场环境下，不仅购房者在观望，开发商其实也在观望，而且现在宁波市场很多项目都是开发商联合开发，因此底价拿地很正常。”
另外，近期宁波市区推出了东部新城核心区E-17#/18#/19#/20#/21#/22#/27#地块，位于位于杨木碶河景观走廊以东,河清路以西,规划支路和公共通道以南,规划支路以北。出让面积为129899㎡，计容积率总建筑面积236475平方米，起始楼面价9960元/㎡。
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