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百强房企售价稳定 楼市博弈再度升级

中国证券报  2014-03-26 07:55

[摘要] 在经历了前三个月成交量下降后,楼市观望气氛日益浓厚。近期杭州、成都、南京、广州等地均出现楼盘打折促销情况,北京也有部分开发商调低了项目售价。不过,根据中指研究院的监测,当前销售仅是“个案”,百强房企售价仍保持稳定。

在经历了前三个月成交量下降后,楼市观望气氛日益浓厚。近期杭州、成都、南京、广州等地均出现楼盘打折促销情况,北京也有部分开发商调低了项目售价。不过,根据中指研究院的监测,当前销售仅是“个案”,百强房企售价仍保持稳定。

尽管如此,业内人士仍然指出,部分供应过剩的城市潜在风险较大,一些开发商在市场观望情绪较浓的情况下可能会通过促销尽快走量。

促销仍为“个案”

“最差的开年”,近期一些业内人士以此形容今年的楼市表现。成交量出现下滑、信贷环境不容乐观、部分城市房价出现波动,这都加剧了市场的观望情绪。

中原地产研究数据显示,年初至今,54个大城市合计住宅签约49.7万套,较2013年同期下降了25%。3月以来,54个大城市合计住宅签约14.9万套,同比下降了36%。

成交量下滑所带来的销售压力,让一些楼盘率先下调售价。中指研究院统计显示,目前杭州、成都、南京、广州等地均有楼盘打折促销,德信北海公园、天鸿香榭里、复地新都国际等项目售价均出现不同程度的下调。北京地区部分楼盘也出现价格松动,位于北京天宫院区域的万科橙项目毛坯房销售均价为2.1万元/平方米,比此前对外宣传的2.6万元/平方米(精装)价格低了5000元/平方米,位于通州的东亚印象台湖项目二期入市价格也从预期的2.6万元/平方米调整为2.2万元/平方米。

尽管出现苗头,但根据中指院的监测,出现的仍属于“个案”,百强房企旗下绝大多数新开盘项目价格仍保持小幅上涨,去化情况较好。

“个别项目促销,实际上是企业促销回笼资金的需要,一些项目价格调整后和周边项目的价格仍然持平。从市场整体情况看,大幅打折促销行为目前并无蔓延迹象。”中指院分析师直言。

中指院统计显示,从近期重点房企开盘项目价格走势来看,绝大多数百强企业楼盘价格呈现持平或上涨趋势。旭辉集团在天津的项目旭辉御府3月15日开盘价格较前次上涨5%左右,去化率达到100%;中海地产在南京的项目中海凤凰熙岸较首次开盘上涨了27%,开盘当天去化99%;保利地产在重庆的项目保利林语溪与上次开盘价格基本持平,去化率近九成。

业内人士表示,从市场整体情况看,虽然2014年前几个月成交回落,但百强房企旗下绝大多数新开盘项目价格仍保持小幅上涨,去化情况较好。相比之下,部分中小企业面临资金短缺、土地储备减少等不利局面,生存空间缩小,不得不采取促销策略。

市场分化更加明显

从近几年房地产市场的发展趋势来看,竞争和分化是行业的两大主题。这不仅体现在城市间楼市表现,也体现在房企的经营业绩上。

中指院、北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组实时发布的中国房地产百强企业研究成果显示,随着行业集中度持续上升,百强综合实力10企业的市场份额达到了12.0%,占百强企业销售总额的39.1%。其中,万科、保利、中海、恒大、绿地和碧桂园6家房企销售规模均达到千亿元,销售额平均增速超过40%。

由于城市间的分化,百强房企在区域布局上正明显向一二线城市倾斜。根据北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组的分析,前50家百强企业的重点项目中,来源于一、二线城市的销售额累计占比为84.9%,其中仅北、上、广、深四个一线城市的销售额占比已达到41.3%,杭州、天津、南京、成都、重庆等重点二线城市也受到百强企业的极大关注。万科、保利的重点项目中有65%位于一线城市。同时,部分以三四线布局为主的百强企业也积极转战一、二线城市,如佳兆业2013年合同销售的65%来自一、二线城市项目,全年销售额同比增长38%。

业内人士表示,百强房企大量布局一、二线城市,代表了房企对于未来楼市的预期。自2013年至今,不同城市的楼市分化明显,一线及部分热点二线城市供不应求,鄂尔多斯、营口等部分三四线城市供应量超过需求量,市场库存处于高位,供应过剩风险加大。

数据显示,一线城市2013年商品住宅销供比为1.1,除广州与上年基本持平外,北京、上海、深圳均较出现提升,其中北京2013年销供比达到1.5,市场供不应求矛盾突出;二线代表城市销供比为0.9,低于一线城市,不同城市间差异明显,南昌、杭州、青岛等城市供应量超过需求量。相比一、二线城市,三、四线城市供过于求态势严重。

“供应过剩的城市楼市潜在风险较大,一些开发商在市场观望情绪较浓的情况下可能会通过促销尽快走量。”中指院分析师表示,今年以来,多数城市成交量有所回落,市场观望氛围渐浓,不排除部分企业或主动应对市场变化、或受限于资金压力被动进行促销以回笼资金,后市供应压力较大区域为了促销跑量将有可能更多地加入促销行列。

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