[摘要] 今年前4个月全国土地购置均价上涨20%以上，5月以来土地市场供应大增，房企踊跃拿地。经济之声评论：地价居高不下，房价难以稳定。
今年前4个月土地购置均价上涨20%以上，5月以来土地市场供应大增，房企踊跃拿地。经济之声评论：地价居高不下，房价难以稳定。
据经济之声《央广财经评论》报道，新"国五条"细则全面落地之后，土地市场曾一度"急冻"，但5月初就开始出现急升势头。轰轰烈烈的"国五条"对房价确实起到了一定的稳定作用，但是对地价，现在看来恐怕还没有太大的影响力。4月份房地产景气指数小幅下行，但行业整体依旧活跃；1-4月土地市场回温明显，价格涨幅处于高位。前4个月，房地产开发企业土地购置均价是每平方米2289元，同比增长21.1%，增幅比1-3月份扩大6个百分点。从土地购置均价同比情况看，今年以来呈现明显的持续上升态势，前4个月增幅达到2年来的。
总体来说，房地产市场依旧保持高温，土地市场继续升温。进入5月以来，北京、上海、广州等一线城市开始大规模推地，武汉、温州、南京等二三线城市也亮出大规模的推地计划。上周，40个大中城市宅地供应达到202万平方米，环比大幅增长302%。而从5月3日到5月10日，上海、广州以及长沙三地出现3个年内。一方面，土地购置均价上涨20%以上；另一方面，房企踊跃拿地积极。大家不免担心，土地交易活跃的背后，已经长期在高位运行的房价，是不是还在酝酿着蠢蠢欲动的涨势？
经济之声特约评论员、资深房地产韩世同对这个话题进行了评论。
五月的楼市相对平静，但土地市场却持续升温。一线城市开始大规模推地，二三线城市也亮出大规模的推地计划。近期土地市场成交量大幅回升，发出了什么样的信号？
韩世同：国五条有一条很重要的内容：各地要求要加大土地的供应，尤其是要加大中小户型、中低档次土地方面的供应。现在这个措施开始执行和落地，在落地之前由于之前的供应不足等因素，部分开发企业可能在土地上面处于饥渴状态，就会出现目前在部分的城市土地市场极度火爆的状况。
多地出台了楼市限价令，房企依然积极的拿地，这种抢地谋发展的策略说明大多数房企对于中长期市场行情是不是依然看好？
韩世同：目前的市场的确有支持他们看好的依据，但是出现其实伴随着的是物极必反，因为现在有一些城市地价过高，甚至高出了同区域的楼价，就等于面粉比面包还贵，这么贵的地其实没有办法继续卖下去，实际上这会影响后续土地供应的推出，因为全部都这么高的价格来达成可能性小。
从"国五条"问世到现在，不断有业内人士提出，"国五条"对土地市场没有直接、明显的调控作用，而调控房价必须从调控地价入手。应该如何在这方面加强呢？
韩世同：的确应该加强，但是这种加强不应该像调房价一样采取抑制需求，不许开发商拿地的方法，我觉得现在开始，这是在开始增加供应阶段的短期现象和行为，随着供应不断的推出，像目前的短期抬高拿地的行为应该会有所改变。
一方面地方政府还是垄断供应，比较容易抬高地价，应该从制度上改变，除了政府的招拍挂，还可以通过三旧改造等方式加大多元化的供地。另外现在对土地，长期的囤存不开发这种现象的执法力度也比较弱，造成了有地开发商也不愿意及时的开发市场适销的，尤其是中低档中小户型的企业房，这方面政府还没有找到比较有效的方式和方法。
在不少业内人士看来，各大房企之所以能够痛快地高额购地，有两个重要原因：一是各大房企今年前四个月呈现出良好的销售业绩，资金压力得到缓解，增加了企业拿地热情；二是企业今年顺利销售后带来的补仓需求。但是"国五条"引发的市场观望情绪逐渐淡去，这个因素增加了房企对市场的期望值，在这些现象背后，房价是不是也暗藏着一种涨势？
韩世同：表面上看的确如此，但是目前飙涨的现象是难以维持的。因为今年各地陆续的供地规模之大前所未有，开发商有没有那么多资金按照这种高价拿地，下半年这种状况必然会改变，目前是因为之前供的太少突然之间去抢地，但随着供应的加大，开发商是否还有那么多钱？而且市场上半年很好，下半年未必有这么好。
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还楼市调控市场之手
两家上市房企再融资方案近日获批，折射了房地产融资回归市场化的信号。在宏观经济增长乏力、楼市下行周期初现的背景下，房地产调控的进一步市场化不仅有利于未雨绸缪地防范房地产市场自身周期逆转风险及其向金融体系蔓延的风险，也有利于摆脱“有形之手”过多的管束，促进楼市健康、理性发展。
在目前的市场环境下，房地产再融资开闸容易被解读为政府救市。一方面，房地产市场进入下行周期。随着三四线城市市场供应的饱和以及一二线城市观望情绪的加剧，一些房企难以通过销售回款来缓解资金压力，部分企业甚至出现债务违约。此时，再融资的开闸容易被视作楼市的“救命稻草”。另一方面，宏观经济增长乏力，调结构任务艰巨。由于具有巨大的市场容量和对上下游数十个行业的带动效应，房地产业在国民经济中的地位不言而喻。对于很多地方政府来说，房地产仍是不折不扣的“支柱产业”。因此，楼市的利好消息往往会被解读为宏观经济层面的利好消息。不过，房地产再融资开闸的实际意义需全面评估，不能简单地概括为利好或利空。
首先，房地产再融资开闸的同时伴随着严格与规范。在审核程序中，上市公司再融资方案需获得住建部、国土部等部门出具的相关书面文件，证明企业在拿地和售房过程中没有违规行为。这意味着，企业要想完成再融资，必须“洁身自好”，存在问题的企业难以享受再融资开闸的利好。其次，市场化思路的强化意味着市场风险的自我承担。市场化思路的提出和实践，能避免“有形之手”对市场的过度干预，但“救市之手”也将淡出。在楼市的下行周期中，脆弱的市场更加习惯于向“救市之手”求助，而非坦然接受市场规律，这势必成为建立房地产调控长效机制的阻力。
目前房地产市场的风险主要体现在两个方面，一是不少区域市场供应过剩现象严重，市场消化缓慢；二是部分房地产企业资金紧张，一些信托计划将迎来兑付高峰。
要化解这些风险，需要继续落实结构性的市场化调控措施。一是严格落实城镇化相关政策，有序引导城镇化进程，通过需求的释放，缓解广大三四线城市的供应压力。对于热点城市来说，要在增加供应的同时，继续抑制不合理的需求，并通过住房供应体系的完善，防止房价过快上涨。二是遏制再次兴起的房地产冲动。为了应对经济下行带来的财政、税收等压力，不少地方拟借新型城镇化的东风，再兴房地产热潮，回归靠房地产拉动地方经济的发展模式，这种端倪已在一些地方出现。对此，需要予以密切的监测并适时警示，防止非理性行为扩大化。
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