[摘要] 新华网福州3月21日电（记者 董建国）对于中国房地产市场来说，２０１４年可能是一个值得标注的年份。
新华网福州3月21日电（记者董建国）对于中国房地产市场来说，２０１４年可能是一个值得标注的年份。
随着多地楼市信贷收紧、调控力度加大，房地产市场风向正悄然而变。房价整体涨幅持续放缓，国家统计局数据显示，２月７０个大中城市新房与二手房环比价格涨幅均降至１５个月以来新低。而肇始于杭州、南京的现象正向更多热点城市蔓延。
房地产市场的风向变化体现了市场的自发调整力量。有分析人士认为，房价上涨势头得到进一步遏制，既是调控的效果，也意味着楼市进入了一个复杂博弈期。可以预见的是，在市场规律的作用下，未来房地产市场将逐渐趋向理性。
在以往的楼市调控中，许多地方政府从抑制需求出发，连出重拳，提高首套房贷款利率，提升二套房购房门槛，征收二手房交易税等，然而答卷并不理想。这意味着，不顾各地楼市具体现状的千差万别，无视地方经济发育程度、负债状况不一的情况，一味地一刀切调控，是充满浪漫色彩的背离实际之举。
对楼市最终起决定性作用的不是市长的力量，而是市场的力量。针对不同城市、不同地域的具体现状，分类调控更多依赖的是市场力量。楼市调控正逐步走出单纯的房价调控范畴，纳入到经济体制改革和新型城镇化的宏观系统内，未来房价也会出现区域化、地方化、复杂化的趋势。敬畏市场风险，顺应市场力量，才能真正实现经济理性发展。
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地产业市场化调控浮出水面
上市房企半年前上演的“停牌潮”似乎正迎来第二季。彼时，伴随着A股市场大批房企以“筹划重大事项”为由纷纷停牌，有关地产业再融资开闸的消息便如石子扔进湖面，激起层层波澜。只是波澜过后，市场又复归平静。不过，该来的迟早会来。本周三晚间，中茵股份(600745,股吧)、天保基建(000965,股吧)分别发布公告，其非公开发行A股股票申请获得证监会通过，地产再融资由此正式开闸。据业内人士统计，这应该是地产企业A股再融资关闭41个月后“重现江湖”。
据了解，中茵股份本次募集资金不超过17.15亿元，募集资金将全部用于徐州中茵广场项目的开发与营运；天保基建募集资金15.5亿元，将用于建设天津的3个房地产项目并补充流动资金。从募集资金的投向来看，再融资开闸的步伐略超市场预期。此前，业内普遍预计，房企再融资可能的“口子”或将局限在保障型住房领域。
2010年，为抑制房价过快上涨，有关部门出台规定，对存在土地闲置及炒地行为的房地产企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。以此为标志，房地产行业在资本市场获取直接融资的通道随即进入近4年的“冰封期”。
“当时的出发点可能是想通过限制地产商的融资渠道，增加其资金回笼和房屋销售的压力，以此达到提高市场供给的作用。”一位长期专注地产行业的投行人士在采访中向记者表示，再融资的开闸可能代表着对这一行业调控思路的转变。
房地产调控方式似乎正逐步向市场化方向转变。中信建投实时的研报分析称，中茵股份、天保基建再融资获批对于房地产行业信号意义重大。此举意味着管理层对于房地产行业的调控思路从抑制开发商资金向增加供应全面切换，过去资本市场市场化机制被手段制约的因素将得以消除。融资功能恢复畅通将是长效机制建立的必由之路，由此地产股资本市场机制将重归市场化。
在国泰君安分析师侯丽科看来，目前国家对房地产调控的政策思路正分两条线展开——一方面，通过增加住宅土地供应、房企资本市场融资开闸、共有产权房等多样化方式，积极增加市场供给能力；另一方面，在房价上涨压力较大的城市，通过限购等手段抑制投机性购房需求，使市场供求关系逐步恢复平衡，之后强制性的调控手段将可能逐渐淡化。
中信建投称，再融资放开将对行业带来诸多积极效应。首先是负债结构优化，行业弹性修复。上市房企可通过股权融资重构财务，优化负债结构，并且股权层面的融资重新释放，行业弹性得以进一步修复。其次是将撬动上市房企每股的长期提升。在此过程中，中小市值房企或将优先受益。由于中小型房企项目较少、结构清晰，在再融资“窗口”打开的情况下有望率先获批，且再融资所带来的边际效应也最明显。
数据显示，目前142家A股地产公司资本结构中银行贷款占比为23.5%，债券占比为1.6%，预收账款占比为25.9%，权益资本则提供了24.5%的资金，应付账款及其他应付款提供15.1%的资金，同时还有大约占总资产9.5%左右的表外负债（主要为未付土地款）。在上述资本结构下，再融资重启将使上市地产公司率先得到低成本资金供给，获得行业集中度提升过程中的“超车能力”。
根据平安证券的测算，如果142家A股地产类上市公司整体名义利率下降100个基点，2014年板块净利润将平均增长2.98%，2015年将平均增长3.03%。不过，值得关注的是，此轮上报方案的42家企业整体融资额达到1784.7亿元，占42家公司总市值的68.3%。整体融资额过大将引发市场的担忧，融资额受到证监会削减存在较大概率，建议者回避融资额占市值比重过大的公司。
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