[摘要] 在內地樓市近日吹起“降價風”之前，香港四大地產商已經開始推出各項新盤優惠，甚至有項目降價幅度超過40%。降價潮也蔓延至二手樓盤，最近的交易中更頻頻出現虧售房和斷供房。山雨欲來風滿樓，香港樓市是否會重演1997年亞洲金融危機后的崩盤慘劇？
3月13日訊 內地投資者張先生（化名）剛剛賣掉他在香港大角咀的豪宅物業，整體虧損將近20%。而在三年前，他以2200多萬港元購入該物業時恐怕難以猜到這筆投資會以如此慘淡的結局收場。
在內地樓市近日吹起“降價風”之前，香港四大地產商已經開始推出各項新盤優惠，甚至有項目降價幅度超過40%。降價潮也蔓延至二手樓盤，最近的交易中更頻頻出現虧售房和斷供房。山雨欲來風滿樓，香港樓市是否會重演1997年亞洲金融危機后的崩盤慘劇？
四大地產商大幅降價推新盤
剛踏入2014年，香港四大地產商已經摩拳擦掌密集推出各項新盤優惠。首先由恒基地產和新在1月份打響頭炮，他們聯手打造的、位于新界馬鞍山的新盤迎海·星灣第二期，提供15.4%的售價優惠和稅務回贈，比期的二手價8.6%，開價十分進取。
緊隨其后的是李嘉誠旗下的長江實業，其新盤DIVA的首批單位加入降價戰團，提供達樓價25%的折扣，引起社會熱議，更有人認為這是李嘉誠看淡樓市的信號。
然而更令市場震撼的是在2月初，新鴻基推出位于元朗的住宅項目----爾巒；一共156個新單位，售價比去年推售時降價35%，加上其他折扣和稅務優惠，項目降價幅度超過40%。
香港城市大學建筑科技學部高級講師潘永祥向網易財經表示，一手樓盤降價，主要是今年一手樓盤的供應量大幅上升，地產發展商之間的競爭加大；加上年底有加息的風險，為整體樓市前景增添不明朗因素；所以發展商趁樓市還沒有出現大幅調整之前趕緊降價售樓。
關于香港新盤的供應量，香港特首梁振英在实时一份施政報告中提到，未來十年將會落成47萬套房屋，當中28萬套屬于私人樓盤和居屋單位；根據香港運輸及房屋局的數字顯示，未來3至4年潛在供應有7.2萬個單位，創7年來新高。
也就是說，香港未來十年，平均每年會有2萬多個私人單位供應。單計算今年，樓花加上已落成但未售出的新盤數量，供應就已經接近3萬個，比2012年激增兩倍，地產商的一手樓盤銷售競爭不斷加劇。
值得關注的是，樓盤降價已經波及香港地價。就在3月12日，香港地政總署公布大埔白石角住宅地皮流標，原因是開發商投出的地價標金未能達到港府就該土地所定的底價。加上早前香港鐵路有限公司的鐵路上蓋項目亦告流標收場，《華爾街日報》認為，系列事件或反映地產商在面對市況向淡和建筑費上升之下，對地產后市展望審慎。
香港經濟學家關焯照則認為，四大地產商及其它地產商減價賣樓，反映他們“要錢不要貨”、看淡后市的心態，“地產商都希望做到貨如輪轉，所以一旦樓市出現逆轉，他們就割價放售；當樓價急跌之時，地價便被推低，然后地產商又可以趁機買入的地皮發展；當樓價回升，地產商就又可以在升市中獲厚利”，關焯照如是說。
降價潮蔓延至二手樓盤
隨著一手、二手樓盤之間的溢價越來越少，香港立法會正式通過樓市調控措施草案，顯示抑制樓價的決心后，降價潮也蔓延到二手樓。
香港港島區的太古城是香港其中一個有重要指標意義的屋苑，其一個約60平方米的兩房單位，最近由叫價740萬（港元，下同）降價至693萬元，降價6%，低于市價4%。而另一個指標屋苑，位于九龍美孚新村的、一個約60平米的單位也由700萬元減至580萬，減價幅度高達17%。至于新界多個二手樓盤也出現減價5%-8%的成交個案。
追蹤香港樓價表現的中原城市領先指數，3月7日公布的实时數據顯示數字比上月下跌0.17%，其中新界西的跌幅，跌幅超過2%。
美聯地產的“樓價走勢圖”也顯示，踏入2014年香港樓價持續下行，從实时的數據來看，2月份按月跌0.9%，以實用面積計算的平均每平米約8700港元，與去年2月份的高位約9000港元比較，一年間樓價更累積下跌約4.3%，按年跌幅為逾四年半以來。
關焯照認為，香港一手樓樓價比高峰時期下跌超過10%，而且一手樓價逐漸逼近二手樓，令二手樓的需求萎縮，樓價自然會受沖擊，這些情況會慢慢浮現出來；而隨著一、二手樓價間的溢價不斷縮小和互相競爭，整體樓價將會下調。
另外，潘永祥提到香港的調控樓市措施，通過加大投資者的買賣成本來抑制需求，顯示出政府壓抑樓價的決心。這將令投資者下調對樓市的預期，對投資物業的需求減少。
“買房的人不一定都是自住，也有相當一部分是用作投資。如果交易成本上升，樓價又正在向下調整，自然會售出物業而投資其他資產”，潘永祥說。
香港特區政府已分別在2012年10月和2013年2月出臺規定：購買住宅3年內賣房需支付10%-20%的“額外印花稅”，和非香港性居民和公司購房需繳納15%的“買家印花稅”。這些措施從買賣環節入手，目的在打擊炒賣樓行為和加重非香港人的買賣成本，這兩項措施近日已獲香港立法會通過。
內地客虧損20%拋售豪宅
在這陣“降價風”之下，近期也頻頻出現虧售、甚至斷供房的案例。根據市場交易信息，3月上旬香港至少有12宗虧售案例；而斷供房的個案最近主要集中在在豪宅區，今年以來已有10多個過千萬的斷供房被拍賣，情況有惡化的跡象。
目前虧售的個案里很大一部分涉及內地客，主要集中在豪宅區。綜合香港物業代理的信息，目前虧損比較嚴重的，是一名內地業主張先生（化名）。該業主在三年前以2200多萬港元購入位于大角咀豪宅物業----瓏璽的一個約100平米單位，在本月虧本賣出，加上費用等，總體虧損達450多萬港元，虧損率達到20%。
另外，一名內地投資者年前購入九龍和港島的兩個豪宅物業，近期虧本出售，兩個單位虧損共超過400萬港幣；而其它的虧售情況則由幾十萬到幾百萬港幣不等。有物業代理預期，三月份虧售個案很可能會超越上個月24宗的紀錄，代表虧售的情況有惡化的趨勢。
潘永祥認為，新興豪宅區如奧運站、九龍站等豪宅區，客源主要集中在內地，資金流動性存在較大不確定性，故下行風險也比較大；另外，由于房源集中積累下容易產生恐慌，成交價可能會越來越低。
香港富山地產總裁柯興捷認為，豪宅市場近期頻頻出現虧損出讓現象，主要原因是內地進一步加強執行金融市場化措施，令內地資金壓力持續加大，導致持有香港物業的內資被迫拋售物業套利，將余資回撥內地營運周轉，他認為會有更多減價虧損出讓的現象。
另外值得注意的是香港近期斷供房的個案不斷涌現，特別是豪宅斷供房的個案有增加的趨勢。根據市場的交易信息，目前已經有10多個千萬以上的豪宅斷供房成交，當中以一些深受內地買家歡迎的大型豪宅屋苑，例如奧運站和九龍站為斷供房的重災區。
香港卓先測量師行聯席董事潘子明說，近期豪宅斷供房的確有增加趨勢，主要集中在1000至2000萬港元的住宅，當中有兩種主要特征。首先是超過一半的斷供房業主是中資買家，因為私人財政問題而斷供，銀行便沒收財產并拍賣抵債；另外一個是因為政府調控措施下，物業難以放售，而伴隨多項按揭利息成本上升而無力還款。
有市場人士說，現時市場約有50至60個斷供房個案，雖然相比2004和2005年近5000個來比較并不算多，但目前已經有明顯上升的勢頭；在一些本地拍賣行的拍賣日里，總有一兩個斷供房被拍賣。
香港樓市是否會重演崩盤
如今香港樓市的種種消息，已令各種擔憂1997年亞洲金融危機中香港樓市崩盤是否會重現的聲音不斷在媒體上出現。
香港大學城市規劃及設計系教授趙麗霞對媒體表示，目前香港樓市價格指數和租金都處于歷史水平，“香港2013年的樓價，已經超過1997年上一個樓市周期峰時的價格。香港樓市可能正在面臨轉折點。”
對于香港今年的樓市走勢，市場普遍預期下跌5-15%，市場分析背后的原因主要有三。首先是新盤供應量大增，新舊樓間的溢價逐步縮小，樓盤之間的價格競爭將不斷加劇；其次是政府調控樓市措施令本地樓盤交投量下跌，同時降低樓價上升的預期；另外是美國啟動退出量化寬松導致熱錢流走，外圍加息對樓價增添不明朗因素。
潘永祥認為，如果三大利淡因素同時發生，香港樓價有可能下跌超過兩成。香港置業高級執行董事伍創業認為，全年樓價將下跌10-15%，重回2012年季度的水平。不過，香港美聯測量師行董事林子彬則認為外圍和香港加息的影響未必如想象般大，從目前情況來看，預料樓價今年整體向下調整5%-10%。
香港樓市所面臨的降價潮與斷供潮，會否傳導至內地？業界存在不同看法。
“香港樓市和內地樓市的掛鉤程度未必那么大，因為是兩個不同的市場”，高力國際亞洲區研究董事盧永輝說，目前沒有證據顯示香港和內地的樓市有很大的關聯性，但是香港和內地都要面臨外圍經濟的影響。
特別是在美國退出量化寬松的大背景下熱錢流走，如果隨后加息，買家的借貸成本就會上升，地產發展商的發展成本也會上漲。“香港樓價目前已經見頂，一旦加息后香港樓價難免會進一步下滑”，盧永輝說。
潘永祥則認為，香港樓市對內地樓市的啟示主要在心理層面。“香港地少人多，住也不夠住了，樓價也不一定只往上走”，潘永祥說，內地整體的土地供應比香港多，供求關系整體也沒香港那么緊張，“如果香港樓價大幅度下跌，內地投資者肯定會擔憂”，潘永祥表示。
香港地產網數據參考：香港樓市成交
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