[摘要] 進入2014年，香港樓市出現了戲劇性的局面。一面是“崩盤”聲不絕于耳，這緣于香港大開發商爭相折價賣樓——1月，李嘉誠旗下的長江實業推售香港首個新年樓盤“DIVA”，給予買家25%的優惠；2月，新鴻基集團推售元朗住宅項目“爾巒”，優惠幅度接近40%，而且售價比周圍二手房價還要10%~15%。
進入2014年，香港樓市出現了戲劇性的局面。一面是“崩盤”聲不絕于耳，這緣于香港大開發商爭相折價賣樓——1月，李嘉誠旗下的長江實業推售香港首個新年樓盤“DIVA”，給予買家25%的優惠；2月，新鴻基集團推售元朗住宅項目“爾巒”，優惠幅度接近40%，而且售價比周圍二手房價還要10%~15%。
而另一面則是，香港立法會剛剛審議通過了2012年以來推出的為樓市降溫的印花稅“辣招”，完成了立法程序。“辣招”絲毫未減，但樓市卻風聲鶴唳。香港樓市是否處在崩盤的前夜？難道香港政府正在助推樓市崩盤？
要回答上述問題，首先要回顧一下香港地產周期波動的歷史，找出香港地產周期波動的誘發因素和主要特征。總結來看，最主要的誘發因素是土地政策和貨幣政策。
上世紀80年代初，由于全球經濟衰退導致香港出口銳減，香港GDP也從1981年的13%左右下滑至1982年的1%左右，同時港幣大幅貶值，導致通貨膨脹以及利率飆升。1982年，香港房價下跌了約20%。但1984年左右，香港房地產市場出現了復蘇，這一方面是由于《中英聯合聲明》中對土地租期的承諾，即到期無須補繳地款并續期至2047年，這增強了開發商和投資者的信心。而且，1985年左右，中英雙方還達成協議，香港政府每年供地不能超過50萬平方米，這導致了土地供給預期的不足。另一方面是由于1983年聯系匯率的引入，使香港利率與美國利率亦步亦趨，當時美國利率正處于下降通道，導致香港利率水平也被壓制，實際利率長期為負，助推了樓市的投機活動。這一波房價高漲浪潮一直持續至1997年亞洲金融危機前夜。
一個值得注意的小插曲是，1994年開始，香港政府便通過增加土地供給和提高貸款利率等手段打壓樓市，其中1996年香港地政總署賣地面積達到約90萬平方米，但經過1995年的調整后房價重回升勢，并在1996和1997年上演最后的瘋狂。這一方面是由于1994年開始增加的土地供給由于建設周期滯后還沒充分進入市場，而且1997年賣地面積還大幅下滑至30萬平方米，相比1996年下降了2/3；另一方面則是因為1996年開始貸款利率下調刺激了投機需求。直到1997年亞洲金融危機來襲，香港樓市重入熊途，2003年才開始新一輪復蘇。而且，在2008年全球金融危機期間，香港樓市即便有所下跌，也僅僅跌到了相當于1997年峰時的水平。2008年以后，可以說香港樓市進入了爆發期，只是在2011年中至2012年初歐債危機期間進行了輕微調整。根據香港差餉物業估價署的數據，香港私人住宅售價指數2008年12月為104.8，但到2012年5月突破了200，再加之新特首梁振英當年7月走馬上任，直接促成了香港政府于2012年10月出臺所謂的“辣招”為樓市降溫，即買家印花稅政策——如果非香港居民、本地和非本地注冊公司在香港購房，要向其額外征收15%的買家印花稅；同時上調各期限額外印花稅稅率5個百分點，適用時間為3年（額外印花稅是根據轉讓人持有物業不同期限征收的印花稅，調整后稅率分三個等級20%、15%和10%）。
2013年2月，香港政府又出臺了新的“辣招”，將印花稅率加倍。但是，這一系列“辣招”出臺后，香港樓市并沒有放慢腳步，而是遵循了教科書上的定律，即加稅后導致成交量縮小，消費者實際負擔的價格繼續上升。根據香港差餉物業估價署和土地注冊處的數據，2012年，住宅樓宇一手買賣合約和二手買賣合約同比基本上零增長，2013年二者分別下降了27%和37%；而私人住宅售價指數仍然從2012年10月的223上升至2013年12月的245，當然，在2013年下半年該指數已陷入停滯。而停滯的原因或許并不是以印花稅調整為主的“辣招”，而是美聯儲QE退出的預期打擊了投資者的信心，隨著美聯儲退出政策的明朗化，2013年底和2014年初，香港樓市才出現了更明顯的動搖，降價促銷浮出水面，“崩盤”一詞也被渲染開來。
如前所述，土地政策和貨幣政策是樓市興衰的誘發因素，從這兩點來看，目前香港樓市確實不容樂觀。土地政策方面，近兩年香港政府在加大土地供給上卓有成效，2010-2013年，香港地政總署賣地面積分別約為15萬、26萬、30萬和38萬平方米，不僅比2008年和2009年分別2.5萬和4.6萬平方米的水平高出一大截，在歷也處于高位。這固然有樓市火爆導致開發商拿地熱情高漲的因素，也有新任香港政府加大土地供給的決心，這些土地未來會形成實打實的供給，如同1994年那波土地供給潮一樣，會在兩三年后形成樓市放緩的驅動力量。從貨幣政策方面看，美聯儲QE退出已經有條不紊地在進行，加息周期也將在未來一兩年開始，這意味著未來兩三年香港樓市將受到土地因素和貨幣因素的雙重打壓，而2014年或許是轉折點的開始。
但如同香港樓市在1996年和1997年經歷的“垂死掙扎”一樣，當前仍然寬松的貨幣條件并不支持香港樓市在2014年發生下跌50%以上的“崩盤”，香港目前的名義利率水平依然很低，而通貨膨脹率卻在4%以上的高位，實際負利率將對投機購房意愿構成支撐。
此外，如果外需好轉和新興市場危機只是局部性的（在目前看來這是大概率事件），香港經濟也不至于出現大幅下滑，仍會保持在目前3%左右的水平，這也會對房價構成一定支撐。同時，在“先訂立、后審議”的原則下，香港政府的印花稅“辣招”還有隨時“減辣”的可能，這也會在某種程度上提振信心。總體來看，筆者傾向于認為2014年香港房價或出現小幅下跌，但還沒有到崩盤的時候。
香港地產網數據參考：香港樓市成交
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