[摘要] 但是，由于这些城市前期供应量过大，而且超出了常住居民的消化能力，以至供应过剩、消化周期长、房价疲态毕显，甚至有下跌风险。
今年楼市的主题就是分化，风险聚焦在三四线城市，一二线城市依然为市场所看好，这一判断已成共识。但是，尽管市场普遍对一二线城市的楼市前景看好，但这只是表面，其中的分化和风险也同样不能被忽视。不少二线城市，如武汉、沈阳、贵阳、青岛、天津、哈尔滨、石家庄、苏州、兰州、昆明、乌鲁木齐、合肥等，尽管本身处于区域（本省或更大范围）内经济、交通和文化地位，人口和资源的集聚能力较强，且存在对周边人口和资源继续吸纳的能力，甚至有可能成为新崛起城市群的核心城市或主导城市。在未来城镇化背景下，这些城市的住房需求也比较大，房地产发展的前景也比较乐观。但是，由于这些城市前期供应量过大，而且超出了常住居民的消化能力，以至供应过剩、消化周期长、房价疲态毕显，甚至有下跌风险。
这类城市中的很大一部分属于传统工业或资源型城市，产业结构单一、转型升级较慢、传统产业产能过剩突出，地方政府财政基础较差，且严重依赖土地财政，相对于有效需求来说，前期土地出让规模比较大。另外，这些城市往往鼓励房地产企业采取一二级联动的大盘、大周期开发模式，但由于政府财力不足，且在过去楼价快速上涨时期过度追求土地规模出让后的土地出让金和税收收入，新开发区域的公共服务设施配套严重不足和滞后，供应规模尽管很大但有效供应却不足。在房地产行业下行周期开启后，外围无效供应的部分变为空城或鬼城。未来房地产市场前景如何，将寄希望于新城市群的建立、产业结构的升级和重构、公共配套的完善，但这需要一个较长的过程，还存在很多不确定性。
有的二线城市处于区域，甚至是城市群的核心城市，区位条件好。但是，这些城市与周边或同区域内其他一、二线城市在产业的协同、合作上严重不协调，城市间是竞争关系而非合作关系，相互之间争夺资源，且高等机构配置上落差巨大。尽管这些城市体量很大，但人口和资源往往被竞争城市吸引走，产业升级效果也不佳，住房有效需求不足。在环首都城市群、山东半岛城市群、辽中南城市群内的很多二、三线城市，这类问题尤其突出。
另有部分二线城市，比如江淮城市群、中原城市群、兰州西宁城市群、关中城市群，不仅处于区域，对本省甚至是周边其他省份居民的吸纳能力比较强，有的还承接了东部发达区域转移过来的传统产业，人口基础大且还在增长，而且城区居民住房质量不高，首次购房需求和改善性需求都比较强烈，房地产市场发展前景看似很有，但实际交投并不活跃。这是由于整个大经济区域处于我国经济发展的二线、甚至三线，产业结构层次比较低，居民整体住房支付能力比较有限，外来人口多为低端产业就业的人群，对有效需求的贡献很低。这无疑是过去在制定产业发展和承接产业转移的区域规划时，过高估计了未来房地产的容纳量，或本质上就想以房地产拉动城市化和做大经济体量的后遗症。
目前，对三、四线城市楼市风险判断，社会各界高度一致：这些城市将是今年我国楼市风险防范的重点。但是，笔者以为，这个判断存在很大问题，首先是短期风险可能被高估了。去年以来，尽管部分三、四线城市的楼市出现了供应过剩、房价下跌和泡沫破灭（出现鬼城或空城）的迹象，但仅限于能源价格下跌集中的区域，最突出的是鄂尔多斯、神木和榆林，受出口下滑影响的区域，最突出的是温州、无锡和常州，以及产业基础差的城市，如西北、东北部分中小城市。
在产业结构单一和经济体量也很小的情况下，从2009年2012年，因房地产高速发展，三、四线城市经济体量迅速做大，经济和财政也高度依赖房地产，房地产开发占固定资产的比重一般在60%左右，土地出让和房地产税收贡献了50%以上地方财政。而且，前期土地出让、房地产开发的摊子太大，地方政府配套支出压力过大，难以容忍房地产出纰漏。因此，三、四线城市房地产亮起红灯后，地方政府总想采取各种常规和规手段来稳定市场，如暂停新增供应、想方设法消化存量（政府和国有企事业单位定向分配、纳入住房保障、用作人才安置、引入企业等）、隐性销售（如以房来支付工程款、无限期拖延竣工交付）等，只是因为开发商资金链问题、供应过剩问题没有想象得那么严重，今年或有可能保持僵持态势。
同时，三、四线城市楼市的分化现象也很严重。像洛阳、北海、晋江等城市的成交量就较去年同期增长了50%以上，这些城市的特点就是远离吸附资源能力强的一、二线城市，城市产业结构独特且灵活，经济活跃度较高，前期过度投机和炒作、需求透支的问题不严重，房价水平也较低，所以这类城市的前景依旧被不少人看好。至于很多人认为三大城市群内部的三、四线城市是的观点恐怕也不尽然，惠州、常州、无锡等经济较为发达的三、四线城市，过去借助一、二线城市楼市大发展的时机，过度和开发情况比较突出，今年恐将面临不小的风险。
（作者系深圳市房地产研究高级研究员）
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北京楼市踏空风险增加
开发商年初在土地市场的大手笔并未能继续让北京楼市上涨，在经过去年的一轮涨幅后，楼市进入了消化期，市场对于目前居高的价格表现出现了观望情绪，而在这样的氛围下开发商的市场预期也开始出现分化。乐观者认为在地市的烘托下楼市依然会向上走，首都效应是北京楼市的保证；而悲观者则认为楼市已经进入周期性衰退期，高价拿地的项目恐将踏空。
市场分化加剧
自2012年底楼市回暖后，时隔一年多的时间，对于市场的未来走向开发商意见再次出现分歧，背后是市场走向的不确定。
进入3月首周，不少项目开始扎堆入市，在定价上可以看出不同项目出现了对于市场判断的差异。
日前，位于大兴天宫院板块的金融街[-0.87%资金 研报]融汇项目开盘，项目报价为2.15万元/平方米，甚至达到了1.9万元/平方米，去年7月该项目绑定精装修车位的价格核算下来大约为2万元/平方米。
“这个价格比较合理，相对于去年基本上没怎么上涨。”一位购房者向记者表示。
记者了解到，近期入市的项目大多采取平价入市的策略，与几天前机构发布的3月新盘预测价格略微有些出入。
无独有偶，日前位于孙河板块的龙湖双珑原著也推出了新一期的叠拼产品，对外宣称核算价格仅为3万多元/平方米，这与此前该项目6万元/平方米左右的价格相差甚远，与周边在售的北京院子也了一半多。
“这次推出的是叠拼产品，下叠的单价是6万元/ 平方米，地上的产权面积为200平方米，同时会赠送100多平方米的地下仓储空间，因此折算价格为3万多元/平方米。上叠中间户型的价格为4万元/平方米，边户为5万元/平方米，因此整体算下来我们这次产品的价格在4万-6万元/平方米。”北京龙湖营销总监王勐向记者表示。同时记者了解到，位于大兴西红门板块的鸿坤·林语墅新一期产品的价格为5万元/平方米，与上一期持平。
与这些项目报价平价开盘不同的是，不少项目依然对于市场抱有乐观态度，如万科五矿如园新一期的报价为6万元/平方米，而上期该项目的售价仅为4.8万元/平方米。同样位于大兴的中国水电[-0.74% 资金 研报]云立方，这期的报价为2.1万元/平方米，而上期仅为1.57万元/平方米。
“市场要过了3、4月才明朗，双珑原著拿地时的价格比较低，因此我们这样入市的价格对企业而言还是比较理想的。”王勐表示。
踏空风险陡增
楼市就是踩点，踩对了可以说一帆风顺，踩错了就有可能消沉下去。
在北京市场踩错点的案例很多，比如远洋亦庄项目、望京项目，入市之初均面临着销售危机，中信新城项目亦是如此。
现在市场或许正进入了这样一个关键期，去年到今年初包括孙河、台湖、东坝以及西局板块接连上演击鼓传花式的争夺游戏，地价不断蹿升。
以孙河板块为例，当初龙湖以2万元/平方米左右的价格拿下了块地，随后泰禾、首开以及中粮轮番跟进，每一次市场全惊呼面粉已经远超过了面包，孙河的花最后传到了中粮手中，楼面地价达到了4.8万元/平方米，而现在龙湖推出的叠拼产品只有4万元/平方米，中粮的产品如何打造、如何定价，面粉贵过面包预示着面包肯定要，而现在面包的价格并没有那么高，那么手中的面粉该如何处理呢？
面对这样问题的房企很多，比如今年初龙湖和泰禾强势进入西局板块，把地价一举抬高至6万元/平方米的水平上，而近期与西局板块的西红门板块的鸿坤·林语墅精装修别墅的报价仅为5万元/平方米，这样后面西局的项目怎么做？
“我就不能理解西局这样的地方，做10万元/平方米的房子怎么会有人买呢？”北京万科副总经理肖劲在拍卖会结束后这样表示。
其实自从土地市场火爆后，各个房企对于土地激烈厮杀互相之间全已经看不明白了，如龙湖与和裕在顺义赵全营地块的争夺结束后龙湖就表示，不知道这样的价格拿下来后和裕的产品将怎样打造。
“现在土地市场的形势就是这样逼得大家不得不高价拿地，至于后期开发什么样的产品只有等拿下地再说，但是不少企业只能硬着头皮往走，比如世茂去年在广阳拿下的项目最后要做成类别墅产品，还比如万科长阳的最后组团也是做成了洋房和联排等产品。”亚豪机构研究总监郭毅向记者表示。
楼市调整期到来
尽管开年来土地市场不断攀升，但是楼市成交却是一蹶不振。
继1月惨淡开局后，2月北京楼市成交量再创历史新低。据亚豪机构统计数据显示，2月，北京商品住宅成交2221套，成交面积25.19万平方米，成交套数、成交面积同比分别下滑60%、59%，环比分别下滑68%、66%，成交套数、成交面积双双创下2006年有网签记录以来的历史值。
对此，亚豪机构副总经理高姗认为，2月由于横跨春节假期历来是楼市成交淡季，而今年成交量的走低还与当前行业整体所处环境紧密相关。一方面，银行信贷持续收紧造成消费者购房成本上升、购房门槛提高，而自住商品房又来势汹汹，土地供应持续提速，终端供应也在加速增量，在当前买房难而未来前景可期的预期下，刚需购房者观望情绪加重，需方入市积极性有所降低。另一方面，去年底开始执行的限价令直接导致房企放慢推盘，市场供应量一直在持续缩减，1月更是达到历史低位，直接导致春节后市场成交后继乏力。
中原研究认为，近期因一些城市的新房传出销售的消息，看空楼市的声音此起彼伏，市场预期发生了微妙变化，业主心态因此有所弱化，加之近期信贷持续收紧对于需求释放以及市场信心的影响显著，双重不利因素影响下，3月的小阳春可能成色不足。
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