[摘要] 論及豪宅市道，BSD「舊傷」未癒，DSD「新疾」又到，加上一手條例出台，今年表現在淡靜中度過，成交量價表現齊失色。利嘉閣地產相信，踏入2014年，隨著市場逐漸消化利淡因素，加上一手推盤方興未艾氣氛不俗，掃除觀望情緒，令致積壓已久的需求重新釋放，因此預測明年一二手豪宅買賣表現可望好轉。
論及豪宅市道，BSD「舊傷」未癒，DSD「新疾」又到，加上一手條例出台，今年表現在淡靜中度過，成交量價表現齊失色。利嘉閣地產相信，踏入2014年，隨著市場逐漸消化利淡因素，加上一手推盤方興未艾氣氛不俗，掃除觀望情緒，令致積壓已久的需求重新釋放，因此預測明年一二手豪宅買賣表現可望好轉，登記量料低位回升17%至約6,300宗；至於樓價方面，雖然預期業主叫價徧向「手鬆」，惟之下造價大跌機會甚微，預測明年豪宅樓價將下跌5%至10%。
2013年豪宅市道回顧
利嘉閣地產新界豪宅、大埔、加州錦繡及北區營業董事周志國表示，自BSD稅制實行後，豪宅表現本已銳氣大挫；今年二月政府加推「雙倍印花稅」，再加上四月實施的《一手住宅物業銷售條例》夾擊，豪宅市場更加「雪上加霜」，全年豪宅表現可謂在淡靜中度過，成交量價走勢同樣失色。
綜合土地註冊處及利嘉閣地產研究部資料所得，預測今年豪宅市場每月平均僅錄約448宗買賣，較去年每月平均值639宗下跌30%，並創近5年新低，僅次於08年每月平均值403宗；而且，按現時趨勢推算，預計全年沒有月份的登記量能順利「過千」，反映豪宅交投反覆於數百宗的水平徘徊。
截止12月13日為止，2013年全港暫錄5,031宗豪宅（價值1,000萬元或以上住宅物業‧下同）買賣登記，涉及金額約1,079.88億元，預測全年整體豪宅買賣登記宗數約5,370宗及約1,152億元，兩項數字較2012年的7,668宗及1,828億元，分別銳減30%及37%（見圖一及表一）。
按物業類型分析，今年一、二手豪宅市場交投均差強人意，其中二手交投跌勢尤其顯著。事實上，截至12月13日為止，二手豪宅買賣登記量值只有約2,744宗及586.09億元，預測全年兩項數字分別僅約2,850宗及609.74億元，較去年分別大減34%及41%（見表一）。
一手市場方面，雖然發展商第四季開始發力推盤，惟早前季度受到「加辣招」及《一手住宅物業銷售條例》影響，拖慢全年交投步伐，令致2013年全港暫錄約2,287宗買賣登記，涉及金額493.79億元，預測全年兩項數字最終分別僅約2,520宗及542.70億元，較去年分別下跌25%及31%（見表一）。
利嘉閣地產新九龍豪宅高級營業董事胡栢榮表示，回顧二手市場各項樓價物業組別的交投表現，發現6個價格物業組別登記量悉數報跌，其中逾億元以上的貴重物業登記量萎縮最為嚴重，預測今年全年僅錄33宗買賣，較去年全年的78年急挫58%，反映3D稅制夾擊下，鑑於入市成本顯著增加，加上不少大額成交選擇以賣殼形式進行，令致大額成交登記宗數相對減少；同期成交總值更由去年的188.37億元，大跌67%至今年預測的61.86億元，減幅較登記量為多。
此外，若以成交宗數計，預測今年僅錄1,399宗價值介乎1,000萬元至1,500萬元的二手買賣登記，較去年的1,933宗下跌534宗，在各項價格物業組別中，宗數下跌，凸顯壓市措施對豪宅市場造成的衝擊既深且廣。
再回顧今年十大暢銷千萬豪宅二手交投表現，同樣跟隨大市急步回落，不能倖免，登記量按年下跌介乎29%至65%不等；鑑於聖誕及新年接踵而至，預期二手成交應該不會有太大變化，故相信全年千萬豪宅二手各變動不大，估計今年十大熱賣屋苑悉數未能達到百宗水平。截至12月13日，漾日居僅錄26宗買賣登記，較去年的75宗下跌65%，跌幅居首；至於貝沙灣雖以74宗買賣，暫成為今年二手熱賣豪宅屋苑之首，惟成交量則按年下滑49%，表現明顯不及去年（見表四）。按地區劃分，山頂/南區、中半山及奧運站/九龍站三區二手豪宅登記量按年急挫51%至61%不等，交投萎縮相對其他分區嚴重（見表五）。
隨著政府今年二月再度打壓樓市開始，二手豪宅交投輾轉向下，而樓價亦終止升勢，調頭向下。根據利嘉閣地產研究部資料顯示，截至11月底，全港35個指標豪宅二手買賣加權指數約153.93點，較去年底的164.14點下跌6.2%，預測全年樓價累積跌幅約6.5%（見圖二）。
租金方面，除了受累企業收縮經營規模及削減高企僱員房屋津貼外，加上壓市政策亦間接導致租盤供求失衡，出租豪宅減租壓力明顯增加，因此租金指數亦同樣反覆向下。截至11月底，由本行編製的全港35個指標豪宅租賃加權指數約為124.27點，較去年底的128.06下跌3%，預測全年累積跌幅約3.5%（見圖三）。
2014年豪宅市道前瞻
利嘉閣地產董事兼至尊豪宅主席張偉文指出，在「舊傷」未癒，「新疾」又到的情況下，今年豪宅交投表現可謂強差人意；展望2014年，在以下各項利好因素支持下，明年豪宅交投表現料會好轉。
1)外圍經濟及大市氛圍轉好：美國雖宣佈於明年起減少買債，惟利率維持不變，低息環境尚存，釋除不少市場隱憂；另外，由第四季伊始，股市氣氛好轉，市民財富效應增加，資金回流購買優質「磚頭」的意欲更甚；而且，加辣招至今將近10個月，市場觀望情緒稍見消散，買家入市信心逐步回升。
2) 市場潛在供應足夠：《一手住宅物業銷售條列》四月底實施，經過將近８個月的適應期後，發展商推盤意欲明顯增加，預計來年將加大力度推盤，追回早前失地，明年預計可供發售的一手全新項目中，不乏全新豪宅項目，預期一手豪宅供應有望增加；此外，二手業主隨著市場觀望趨淡，以及市況逐步回暖，預期重新解凍手上物業，又或者「轉租為賣」，增加二手市場豪宅供應。
3) 造價趨向保守：近數個月來，發展商以「回贈稅款」優惠吸客取得成效，銷售成績十分理想，因此預期來年發展商仍然沿用現有銷售策略推盤，吸引積聚購買力出台，因此新盤訂價會相對克制；至於二手市場，一手訂價優惠下，二手業主多少失去高價賣樓的條件，叫價能力將隨之降低，議價幅度將隨之而擴大，提升二手物業的競爭力，因此預期來年一、二手豪宅物業造價將傾向保守，有助增加物業承接。
4) 積壓需求釋放：自DSD稅制再度打壓重創的豪宅市場後，不但內地客源比例大幅下降，連本地有換樓及投資需求的買家亦失去入市的興趣及信心，強行遏抑龐大需求；相信隨著將近10個月的消化期，二手業主有商有量；加上第四季一手推盤排山倒海，且訂價相對吸引，牽動不少買家入市，相信陸續有換樓及投資需求的準買家，將於明年釋放購買力滿足今年曾一度遏抑的需求。
此外，在刻下政策環境中，預計「賣殼」趨勢料會持續增加。自多重壓市措施出台後，部分買家為了減少入市成本，更多物業成交將轉以「賣殼」形式進行，相信來年這種趨勢將會持續。
綜合以上觀點，本行初步預測，2014年整體豪宅買賣登記量值分別約6,300宗及1,340億元水平，預測按年分別回升17%及16%；至於一手及二手豪宅買賣登記量，估計分別回升至3,300宗及3,000宗水平，預測按年增幅31%及5%。
至於明年樓價預測方面，政府多重調控措施力壓下，今年二手豪宅樓價已經由升轉跌；展望明年，預期業主會擴大議價空間，增加物業吸引力下；惟優質豪宅供應罕有，實力大業主十分；而且豪宅保值能力仍高，造價不致大跌，估計明年全年豪宅樓價將下跌5%至10%。
至於租金方面，今年租值同樣呈現下行趨勢，預測明年租賃市場繼續受跨國企業縮小經營規模，以及削減駐港外籍高層的房屋津貼因素，加上業主減租意願提升，以減輕丟空單位所造成的各項成本，因此預料明年豪宅租值將下跌5%。
利嘉閣地產2013年豪宅市道回顧及2014年展望
註**：13年及14年數據乃本部預測數字
資料提供︰利嘉閣地產
圖一：逾千萬元一二手豪宅買賣登記按年走勢
註*：13年及14年數據乃本部預測數字
資料來源：土地註冊處及利嘉閣地產研究部
表一：逾千萬元一二手宅買賣登記按年統計
註*：13年數據乃本行預測數字
資料來源：土地註冊處及利嘉閣地產
表二：逾千萬元一手豪宅買賣登記按年統計
註*：13年數據乃本行預測數字
資料來源：土地註冊處及利嘉閣地產研究部
表三：逾千萬元二手豪宅買賣登記按年統計
註*：13年數據乃本行預測數字
資料來源：土地註冊處及利嘉閣地產研究部
表四：今年*十大熱賣二手豪宅成交量價表現
註*：13年數據截至12月13日
資料來源：土地註冊處及利嘉閣地產研究部
註**：成交單位質素有異，造價未可反映實際市場走勢
表五：今年*逾千萬元二手豪宅登記分區統計
註*：13年數據截至12月13日
資料來源：土地註冊處及利嘉閣地產研究部
圖二：近月指標豪宅二手買賣及樓價走勢
資料提供：土地註冊處及利嘉閣地產研究部
圖三：35項指標豪宅租賃成交及租金每月變化
資料提供：土地註冊處及利嘉閣地產研究部
香港地產網數據參考：香港樓市成交
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