[摘要] 日前，中国保监会人身险部副主任袁序成表示，老年人住房反向抵押养老保险试点工作已经启动。
（原标题：“以房养老”并非无解）
日前，中国保监会人身险部副主任袁序成表示，老年人住房反向抵押养老保险试点工作已经启动。9家保险公司都在建设养老社区，目前部分已经开始投入使用。此前，幸福人寿保险股份有限公司监事会主席孟晓苏透露，老年人住房反向抵押养老保险的方案将于12月份完成，并在明年1月份推出相应产品。
今年9月份，国务院公布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，意见提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，由于涉及住房和养老两大民生问题，“以房养老”遂成为舆论关注的焦点。然而，“以房养老”由于和传统观念相左、房价走势不明朗、住房产权到期归属等问题而被业内普遍“不看好”。随着推出时间的，“以房养老”的可行性究竟有多大？
“这个产品的难度在于对金融机构的三个担心。”幸福人寿保险股份有限公司监事会主席孟晓苏在接受记者采访时指出，这三个担心其实都可以化解：，在我国，房屋产权并非只有70年，房屋权是性的，而土地使用权是70年。土地使用权在《物权法》中已经做出规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。此外，70年使用权的规定和保险公司没有关系；第二，从当前情况来看，房价整体仍处于走高的趋势，保险公司担心房价下跌担心了十年，结果房价上涨了5倍，地段房价上涨了10倍，是北上广深，最近总体房价都已经上涨了20%以上；第三，中国目前无子女的老人占10%，大约有2000万人，这些老人的房产难以继承，所以最适合做反向抵押养老，另外还有近200万的“失独老人”也是适合的人群。
“儿女养老还是我们的优良传统。但是现在多了一个‘以房养老’的思路，未来把它变成产品，就可以使老人多一种养老途径。”孟晓苏说，“目前在试点上我们还是要稳步推进。首先要选择高房价、高潜质的地区，高素质的老人，并且要先解决无子女老人和‘失独老人’的需求。”
袁序成强调，“以房养老”只是给有需要的老年人提供了一种新养老方式，并没有借此否定养老的社会职责、政府职责。“以房养老”目前仍在研究过程中，保监会正牵头组织保险公司积极探索和研究这个问题，下一步，保监会将与民政部、国家发改委、财政部、住房和城乡建设部等有关部门积极推动这项工作。
“这只是众多养老手段之一，是一种理财手段，公众的观念上逐步可以接受。”城市规划设计研究院养老产业与养老地产所副所长张劲松认为，只要有市场需求，评估方法也肯定会出台。明年年初，“以房养老”实施细则出台，这些问题应该都会有答案。
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“随着我国老龄化的日益加剧，如何养老成为了让人们倍感焦虑的问题。除了传统的家庭养老等方式外，保险公司等金融机构近年开始深度介入养老产业，其中养老社区和以房养老就是保险公司发力的两个主要方向。目前，已有8家保险机构在各地探索养老社区，其中合众人寿在武汉建成的养老社区已经于上月开始启用。对于大众而言， 由商业保险机构介入的这两种养老模式究竟如何运作？是否靠谱？将来我们是否应该选择这样的养老方式？”
80后担忧难以承担家庭养老
北京市民王清（化名）是来自典型“四二一结构”家庭的80后年轻人。今年，他的孩子刚刚出生，四个老人已经陆续退休，且父亲及岳母已经是久病缠身。
“随着双方父母的逐渐老去，过去看起来很遥远的养老问题感觉一下子就推到了我们面前。”王先生担心，虽然老人现在尚能照顾自己，但将来年纪大身体变差，如果四个老人同时都身体不好，年幼的孩子又要照顾，他将难以应付这样的局面。
对于他来说，虽然家庭养老是维系亲情的方式，但现实困难或将让这种传统方式难以为继。于是，今年以来他开始关注社会上的养老机构，很快得知传统的养老院是处于一种“公办的进不去，民办的住不起”的状况。随后，养老社区和以房养老等新兴的养老方式开始进入他的视野，但他又对这些模式是否靠谱心里没底。
锁定未来居住权每年需投入3到5万
“将来机构养老必然承担起社会职责，随着消费观念改变和整个养老压力的到来，80后将无法承担家庭养老，养老必然会走向市场化。”合众人寿董事长戴皓认为，养老社区将会是未来社会化养老的方向之一，有很大的市场。
事实上，合众人寿正是目前在养老社区领域走得最远的保险公司。该公司在武汉建成的养老社区已经于日前开始启用，并且已经有老人陆续进入社区试住。该模式是将养老社区的实物（房子）与传统的养老保险产品对接，用房子的租住权替换传统养老保险产品的现金。客户购买保险后，不论未来养老社区租金水平怎样都不用再增添租金，但未来入住养老社区的服务费用则要根据未来市场情况另外缴纳。
该社区营运负责人王峥介绍，该社区定位给中产阶级居住，客户可以选择缴费直接入住，也可以通过购买保险产品选择未来入住。选择直接缴费入住，除了要交从5万到90万不等的押金外，每月再交从1000多元到3000多元不等的费用；而如果选择购买保险产品锁定未来入住，以30到40岁的客户为例，如果选择10年缴费，每年的投入需要3万到5万元，可保证将来入住养老社区。
“养老保险”提供“一条龙服务”
不只在武汉，合众人寿养老社区的布局遍布，未来十年在的总规模将达到千亿。此前，泰康人寿(微博)、新华人寿、中国平安、中国人寿等保险公司的养老社区也早已展开布局。
以泰康人寿在北京昌平推出的养老社区为例，与该项目挂钩的“财富尊赢”保险产品的起步价在200万元之上，赠送养老社区一室一厅免费入住。而如购买价钱更高的产品，老人从医护到公墓，全部由泰康负责。
日前，保监会相关负责人透露，目前已经有8家保险机构进行养老社区，计划额是150亿元，而实际额是50亿元。
养老社区模式是否可持续受质疑
刚刚做完一项养老社区研究课题的南开大学教授江生忠本周四在一次公开论坛上表示，在研究养老社区过程中发现了一些问题和担忧，商业保险公司在开发养老地产的时候，如果保险产品的销售和养老机构服务的销售对接不好，会存在销售误导问题。另外，法律上也存在障碍，按照保险法规定，保险给付是货币现金给付方式，没有实物给付、服务给付。
江生忠认为：“如何把保险产品和保险服务与养老产品对接方面也存在一些问题。给人感觉商业保险公司更多就是地产商，如何把保险的延伸到养老机构里面，包括责任险、包括护理保险，包括其他的医疗保险这方面探索不多。”
据江生忠介绍，从国际经验来看，无论是美国、英国、日本，没有一家保险公司像中国那样做，即保险公司从拍地、开发、、运营，这条线拉下来，持续时间至少30年。比如在美国，基本上是财务性，通过基金方式。像日本方式和英国方式基本上属于等到房地产盖起来以后，发现这个地产很好就买入，再开发养老院。而中国险企目前的方式需要深思和考虑，这种模式是不是可持续？
热衷养老社区背后被指意在圈地
自从2009年颁布的《保险法》允许保险资金不动产之后，保险公司养老社区已从个别公司的试点发展到目前已有8家公司介入。不过，在这一过程中亦伴随着对保险业热衷养老社区意在圈地的质疑。
一些地产界人士怀疑，部分保险公司过度追逐养老地产的直接动力可能是因为能享受到优惠政策而大肆圈地，有能力的险企不仅能从地方政府低价拿到地，而且国家还给予补贴。其他可能的优惠还包括减税、配套出让商业用地、专项补贴等。
由于多数养老社区项目定位，不少人认为，坐拥优惠政策的保险公司其实是借养老的公益之名行牟利之实，通过低价圈地转手进行开发。一位放弃购买泰康产品的人士曾在泰康人寿客户推荐酒会上质疑，纯商业性质的产品为何要享受政府优惠政策，这不是拿着纳税人的钱补贴富人吗？
多数险企对“以房养老”持观望态度
和保险公司争相进入的养老社区领域相比，同样将由商业保险公司来操办的“以房养老”却因为种种原因而面临着“雷声大雨点小”的窘境。
今年9月，国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》指出，我国将有规划地试点“老年人住房反向抵押养老保险”，随后这一被概括为“以房养老”的政策引起了普遍关注，却一定程度上遭到了社会舆论的反弹。在未对“以房养老”模式有充分了解的情况下，社会上不少人将该模式误读成政府将从养老保险中退出，而由老百姓自己通过房子来解决养老问题。
本周三，保监会人身险部副主任袁序成在一个保险论坛上强调，“以房养老”只是给有需要的老年人提供多一种养老方式的选择，并没有借此否定养老社会职责、政府职责。“以房养老”目前仍在研究过程中，保监会正牵头组织保险公司积极探索和研究这个问题，下一步，与民政部、发改委、财政部、住建部等有关部门积极推动这项工作。
幸福人寿明年1月推出“以房养老”产品
不过，“以房养老”首只产品的推出已只剩下时间问题。此前，幸福人寿保险公司董事长孟晓苏表示，幸福人寿将在12月份制定老年人住房反向抵押养老保险方案，并在明年1月份推出相关产品。
事实上，除了社会公众普遍对“以房养老”兴趣不高以外，保险业对参与“以房养老”的积极性也不高，各保险公司普遍对开展“以房养老”持观望态度。目前，公开表示将推出“以房养老”产品的保险公司仅有幸福人寿一家。另据悉，保监会曾于11月就此事召开内部会议，参与的保险公司只有幸福人寿、平安、泰康、新华、合众、中宏等7家。
孟晓苏认为，保险业目前对该项业务热情不高的主要原因还是在于担心挣不到钱，其主要风险在于害怕房价下跌，如果“以房养老”业务开展以后，保险公司产品设计要包括分成、赎回、拍卖等多个环节，最终是由保险公司承担房价下跌的风险。
拥有房产的失独老人是主要目标客户
对于普通老百姓而言，养老社区和以房养老这两种养老模式，究竟谁更靠谱？哪种模式会和我们的生活发生更紧密的关系？
一名不愿透露姓名的人士认为：“对于养老社区而言，目前已有多家保险公司已经在正式运营，也已经有少数人入住，但大多集中在富裕阶层。因此，最关键是能否降低门槛，否则如果只是富人游戏的话，将来会因失去地方政府的优惠政策而难以持续；而对于以房养老而言，从产品设计的方向来看，本来只是少数老人愿意接受的小众商业保险产品，不可能成为养老的主流，拥有房产的失独老人将会是这种产品的主要目标客户。”
前述的北京市民王清在得知相关保险公司的产品后表示，无法接受门槛达数百万的养老社区。而对于合众人寿在武汉的项目，他认为虽然每月缴纳的租金不算高，但一次性缴纳的几十万元押金却是高门槛，如果北京有类似项目，他可能会慎重考虑。至于“以房养老”的方式，他则明确表示不会接受。不论是他个人还是家里老人，心里都无法接受将来失去房子的状况。
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