[摘要] “沪七条”楼市调控新政出台已两周，调控效应初显，上海新房推盘量和成交量双双下滑，二手房观望情绪抬头，部分买家陷入观望，卖家心理开始松动。
“沪七条”楼市调控新政出台已两周，调控效应初显，上海新房推盘量和成交量双双下滑，二手房观望情绪抬头，部分买家陷入观望，卖家心理开始松动。
业内人士指出，上海楼市已经进入高位盘整阶段，未来数月价格将保持平稳，如果后续再有新政加码，不排除价格出现调整。
新房成交量降幅明显
11月的第三周，“沪七条”效应初显，楼市降温。数据显示，上周即从11月11日至17日，上海新建商品住宅成交面积25.93万平米，环比下降36.2%，商品住宅新增供应量环比大降52.01%至22.07万平米。供应方面，上周上海市商品住宅新增供应面积为22.07万平方米，环比前周下跌55.25%。获取预售证的商品住宅项目共9个。其中，星尚湾名邸、玲珑坊、阳光美林苑分别排列前三。
而在沪七条出台前的上个周末，即11月2日至3日，上海楼市一派火热，有6个项目扎堆新开或加推，多楼盘销售率近九成。11月2日，位于嘉定南翔的季景铭郡推出100多套房源，售楼员称经过周末两天去化，只剩下几套；同日，位于浦东惠南的长城珑湾首次开盘推出126套房源，当天下午就只剩下十几套；11月3日，位于浦东新场吉宝·汇锦城推出近150套房源，当天也仅剩20多套。
沪七条出台前后，楼市温度已然迥异。21世纪不动产市场分析师黄河滔表示，“沪七条”效应逐渐显现，加上楼市在历经“金九银十”的旺季氛围后逐渐趋冷，两者叠加导致楼市降温。
黄河滔表示，在“沪七条”的影响下，开发商观望情绪加重，推盘节奏开始放缓，预计年末楼市供应在整体平稳的情况下有所降温。随着上海楼市进入敏感期，开发商趁政策空窗期积极跑量，动力随之降低。上海楼市降温的可能性较大，预计年末上海房价整体将趋于平稳。
金丰易居&佑威联合研究联席主任、佑威机构执行董事黄志坚表示，上周商品住宅成交量和新增供应量均大幅下调，表现出原来供求双旺、过度火爆的市场正趋于终结，预计短期内难再现周成交量超40万平方米的现象。
二手房交易遭重创
11月8日，上海房管局发布《进一步严格执行国家房地产市场调控政策相关措施》，发布的政策主要包含七条内容，被称之为“沪七条”。“沪七条”中能够立刻出现立竿见影效果的措施主要有两条：条是关于“对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例从不得低于60%提高至不得低于70%。第二条是关于“调整非本市户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限，由累计缴纳1年以上变成累计缴纳2年以上”。这将使一部分本来具有购房资格的非户籍购房者失去购房资格，对成交量产生直接影响。
“我原本有三个外地客户，一天全没了。都不用联系了，因为他们肯定买不了。”中原地产延长路店物业顾问张先生表示，沪七条出台前，张先生手中有三个外地客户，分别看中了嘉利明珠城、中海万锦城和招商海德的房源，有两位客户纳税满一年，已经看过房，初步达成购房意向。一位客户到12月满一年，正准备看房。
11月8日上海出台了“沪七条”，细则中规定，非户籍购房者缴纳税费或社保年限由1年提高到2年。“目前外省市购房者在上海楼市中占到了四成左右比例，新规定如严格执行，显然会将大量购房者挡在市场之外。”德佑地产研究总监陆骑麟称，进入11月后，二手房市场转冷迹象十分明显。
中国证券报记者从上海市区和郊区多家二手房中介门店了解到，新政威力已初步显现，各区域二手房带看量普遍下降，郊区板块甚至减少了五成。“九十月时，一周至少有10组以上的客户看房，现在一周四五组已经很不错了。”中介店铺经理告诉记者。
二手房市场大幅降温，但在中介看来，“沪七条”实施并不是主因。多家中介反映，自10月下旬开始，上海二手房市场就在走下坡路，如今带看量下降并不是骤然形成的。
二手房市场降温，已影响到卖家心态，心理开始动摇。10月初，一套位于上海松江新城的三居室挂牌总价230万元，由于卖家态度强硬，导致多个意向客户流失。新政出台后看房客户明显减少，这让卖家开始焦虑，态度发生转变，向经纪人表示可以让步5万元，如有意向买家，还可以进一步协商议价。
以虹口区某套二手房为例，房东7月初挂牌360万，在价格上始终不肯让步，近期看房者减少，房东心态发生变化，将该房屋的售价由360万元降低至310万元。一位二手房经纪人表示，心理价位出现松动的卖家，目前的比例已经提升至15%左右。
地价房价有望得到抑制
“沪七条”中提出，宅地供应量在不低于过去五年平均供应量的基础上再增加30%，这对上海的土地供应、房屋供应以及地价房价将产生一定影响。12月，上海计划供地34幅，创下今年单月土地供应新高，其中宅地为21块，占总量的62%。
已经多年无宅地供应的黄浦区近日挂出一幅商业用地，出让面积64980平方米，出让底价达到59.5亿元。经测算，该幅地块起始楼面价已经达到3.2万元/平方米。业内人士认为，该地块有望冲击上海新的单价。普陀区也即将推出住宅性质地块，普陀区万里社区近日有地块挂牌，土地用途为居住用地、商业用地和公共基础设施用地，土地总面积47989.10平方米，出让面积28145.90平方米，起始价12.05亿元。此外，12月还将有多幅地块以招标方式出让，徐汇、虹口、黄浦、闵行及嘉定各1宗。
土地供应有所增加，业内人士指出，虽然增加的量仍难以喂饱开发商，不过开发商心态上会有点变化，抢地的心态得到一定缓解，地价或将保持平稳。
同策咨询研究总监张宏伟认为，“沪七条”的影响属于短期性，成交量表面上虽有所下降，但改变不了强劲的需求基本面；而价格的波动则主要因为成交结构变化，例如楼盘的成交比例降低导致均价有所下滑。
某机构分析师判断，未来新房成交量会逐月下降30%，近期房价会逐步停涨，明年3月份开始，可能会有部分刚需项目促销。二手房成交的下滑可能会更明显，年底成交量会较上两个月下滑50%左右，明年初或有部分房东开始抛售房源。
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