[摘要] 希腊今年开始推行25万欧元的购房移民政策，是进入欧洲门槛的国家，也是房产价格跌幅最大的国家。
希腊今年开始推行25万欧元的购房移民政策，是进入欧洲门槛的国家，也是房产价格跌幅的国家。
自陷入严重的债务危机以来，在政府破产危机、欧洲金援的喧嚣中，大家整天在报纸电视上听到希腊的名字，却不是让人想起美丽的爱琴海风光，西方文明的发源地，希腊几乎成了欧元危机的代名词。2012年12月，标准普尔将希腊的长期主权信用评级从“选择性违约”上调至代表前景稳定的“B－”级，这表明标准普尔承认希腊已从破产边缘逐渐恢复稳定。在这样的情况下，希腊也推出了购房移民政策，或因危机缠身，想一举成功吸引国外投资资金，希腊购房移民门槛可算是现有南欧几国政策中的。
没有到希腊之前，希腊种种负面新闻扑面而来—希腊债务危机几近破产、希腊雅典公务员大罢工……但记者到希腊雅典和圣托里尼后，倒觉得市面一片平静。希腊驻广州总领事卡其武斯接受记者专访时更透露，最近希腊政府宣布今年有望实现预算盈余，这是陷入危机7年来首次发出的盈余喜报。他表示，从预算赤字到预算盈余，显示经济可能好转，政府实现预算盈余后可能就会加大经济投资，到时候困扰市场的资金流动性将不成问题。
希腊位于欧洲东南部巴尔干半岛最南端，包括附近许多岛屿（希腊群岛由1500多个岛屿组成）。面积131957平方公里（其中岛屿面积2.5万平方公里），与我国安徽省面积大略相同。希腊三分之二的国土临海，海岸线长达15021公里，因此购买一套面朝大海的别墅或公寓非常容易，而这只需要花费200多万元人民币。与动辄三五十万欧元一套房屋相比，希腊雅典的房屋显得格外亲民，市中心有一定楼龄的四五十平方米公寓，售价只在8万欧元左右，一些治安不太好的地段，价格更可低至三四万欧元，低得难以令人相信。故此，希腊制定25万欧元的落户门槛，在当地足以买到海景豪宅。
楼价下跌已近五成
房地产曾经是希腊的支柱产业，欧洲统计局数据显示，希腊每年兴建住宅占固定资产形成的比重远高于欧盟平均水平，但连续6年的衰退让1.2万家建筑企业倒闭，50万人失业。希腊阿尔法银行发布报告称，2012年希腊新建房屋数量不超过2万户，不足2007年的五分之一。2007年希腊新建房屋10.4万户，2010年即降至半数。希腊央行的数据显示，2007年至2011年四年间希腊房价累计下降11.8%，而2012年一年中房价就下降11.7%。目前希腊失业率升高、居民收入降低、房地产税收升高、银行按揭贷款收紧等多个因素导致房地产市场萧条。业内人士表示，2014年希政府将出台新的房地产税收政策以及确定是否允许银行没收抵押房产，在此之前希腊房地产市场可能难以企稳复苏。
身陷危机，不动产因变现能力差而跌价，希腊地产人士也向记者证实了这一点。从事地产开发三十年的资深土木工程师Kostas Kailanis表示，在机场附近的Attiga区域，楼价已经跌了50%，新房目前已经到了成本价发售的阶段，他认为开发商没有可能愿意蚀本发售，故此现在已经到了谷底了。市中心宪法广场地铁站附近一栋8层高的房屋，官方估值在380万欧元，但业主愿意以估值五六成的价格出售房屋，如一个129平方米的三房单位，市场估价在60万欧元，业主割价愿意以30万欧元出售。
回顾希腊的房地产市场可以看到，在2004年雅典奥运会之后，希腊楼市迎来一个发展高峰，希腊央行的数据显示，楼价一路攀升至2008年，国际金融危机爆发，希腊房价由高峰开始下跌。意大利人ALAN来到雅典工作已经几年，他目前在雅典市区租了一个五六十平方米的小房子居住，房租每月200多欧元，他告诉记者，雅典普通小白领的月收入大约是六七百欧元，而目前，在雅典市区3万欧元就能买到一套房，但他们不会在雅典中心区买房，除了不喜欢市区喧闹的环境外，市场不景气，银行贷款难批等都影响了当地人的置业需求，目前房地产及相关产业仍未出现明显的触底反弹迹象。业内人士表示，目前希腊的金融机构没有足够的流动性支持房地产方面的信贷，而外国投资者仍在观望，期待获得抄底的。希腊房地产业的真正复苏不能完全依赖外国投资者，而是取决于整体经济形势的改善、企业居民消费和投资预期的提高、银行流动性的充盈以及相关税收政策的稳定。
业界对话
中国人购房热情
已让希腊兴奋
很多人都表示，在经济危机中，希腊房价已经跌至低谷，现在正是抄底希腊楼市的好时机，这也是所有代理希腊购房移民业务中介的一致论调。记者采访的几个发展商也都表示，他们的项目基本上都是成本价发售了。此外，作为知名度较高的旅游目的地国家，希腊旅游资源丰富，旅游业发展成熟，由于经济危机造成的资金周转困难，不少旅游地产进入市场，提供了投资机会，甚至很多政府大楼和驻外机构都挂牌出售。雅典市长乔治·卡米尼斯不久前表示，中国商人对希腊房地产投资的兴趣越来越浓，甚至包括购买希腊酒店或岛屿。
今年4月底希腊通过购房移民法案。据悉，政策发布至今大约只有两三宗成功批出的个案，但据移民律师Evangelos P. Bitsaxis表示，积存的申请个案已有五六十宗。希腊驻广州总领事卡其武斯·康斯坦丁也证实了这点。地产人士表示，目前提出申请的多是在购房居留法案之前已购有希腊房屋的外国人，在法案通过后才到希腊买房且成功申请的个案，预计要到年底才会浮现，但来自中国的浓厚购房兴趣已经让希腊地产市场“未热先兴奋”。据北京一个大型移民中介公司透露，他们在国庆黄金周期间要接待来自各地一行50人的购房团到希腊看房。雅典资深地产人士George Kontos联合一批律师和开发商组成“希腊地产A to Z”的业界联盟，希望为中国投资者提供一条龙的购房落户服务，他国庆节期间来到上海参加海外房产展，11月底也会来到广州参展。对中国市场，他们早已跃跃欲试，厉兵秣马。据悉，为了迎合中国人一价全包的交易习惯，这个业界联盟还争取开发商的折扣，希望让开发商来承担一些税费，中国人只需付一个全款即可。面对即将到来的中国人购房热，连圣托里尼岛一个停工已久的项目也有望改造成一个单套价位25万欧元左右的度假屋项目，专门针对意欲在度假胜地圣托里尼购买房产的中国人市场。据悉，截至9月底希腊内政部在政府会议上公布的数字，大约有20个居留权申请已成功通过。10月底，在希腊房产A to Z在Bitsaxis律师事务所的协助下帮一个中国客户成功地获得了居留权,这是该房产联盟个客户获批居留权的案例。
购房机遇明显 风险隐蔽
希腊房地产市场的机遇显而易见，与此相反，内部存在的风险则较为隐蔽。中华人民共和国驻希腊共和国大使馆经济商务参赞处的一份市场调查文章指出，希腊房地产管理体制比较落后，许多地产的所有权状态不明。希腊土地登记和交易记录较为混乱，经常出现多人对同一块土地宣称所有权，这种现象在农村地区尤为严重。关于土地所有权纠纷的案件不计其数，案件积压，审理往往持续数年之久。即便是政府名下地产也存在类似问题。希腊备受关注的私有化清单中有不少房地产项目，其中一部分缺少城市规划许可，另一部分在不同的官方文件中记载不一，严重影响了这些地产的私有化进程。
需注意产权纠纷和违章建筑
对此，希腊地产A to Z负责人George Kontos 表示,希腊的确没有一个覆盖的房地产权登记电脑系统,预计在欧盟的监督之下不久的将来会完成这一系统。不过因此而产生的骗案并不多,因为希腊地产交易强制律师参与，双方无律师代表不能进行购买行为。例如他们就是与Bitsaxis律师事务所等专业律师事务所进行合作，在客户有意向购房初期就会对产权进行审查，到真正交易之前还会进行最终的确权审核。
此外，希腊违反区域规划或没有建筑许可的违章建筑普遍存在，为增加财政收入，政府曾颁布政策，违章建筑房主可通过向政府缴纳罚款使房屋合法化。虽然希腊行政法庭国务理事会（theCouncil of State）裁决政府这一政策违反宪法，但未能阻碍违章建筑合法化申请的洪流。该项政策发布19个月以来，已收到38.9万份违章建筑合法化申请，为国库带来约6亿欧元的财政收入。因此，在希腊投资房地产需要重点关注目标地产的法律状态，避免未来被牵扯入漫长的司法诉讼程序中。
房产税收政策明年将有变化
其次，希腊房地产税收负担尚未确定。希腊政府计划自2014年起实施新的统一的房地产税，并将同时调整房地产“客观价值”。“客观价值”是根据房地产的位置、面积、房龄、周围设施等制定，一切房地产相关税收以客观价值和实际成交价中的高者为基础进行计算。近年来由于经济不景气，房地产供过于求，交易价格普遍下降，为反映市场现实，大部分地区房地产的“客观价值”将进行下调，但也有部分地区，如热门旅游目的地米科诺斯岛、圣托里尼岛、罗德岛、克里特岛以及雅典的部分地区，“客观价值”不降反升。由于2014年以后的房地产“客观价值”和税收水平尚不明朗，目前无法对房地产投资的实际成本进行计算和评估。再次，许多海岛的当地政府和居民并不欢迎大规模的旅游开发，认为这将破坏海岛的自然生态环境，往往通过示威游行、法律诉讼等手段阻挠项目的正常进行。由于中希两国经济规模差异较大，国内企业眼中的小项目，在希腊当地居民看来可能就是大手笔，需要提前充分了解当地居民对开发项目的态度。希腊房地产市场机遇与风险并存，若要出手应多方了解情况，在涉及法律、工程等问题上寻求当地专业机构的协助。
需要注意的是，希腊的25万欧元限制只是指房产净值，目前在希腊买房还需一次性缴纳约房价10%的税款，还有希腊政府为应付债务危机而新设的“紧急房产税”， 拥有10万欧元以上房产的人，将被征收相当于房产价值0.1%至0.2%的特别房产税，价值小于10万欧元的房产，则根据房龄和地段征收每平方米0.5欧元至20欧元的“紧急特别房产税”，把应缴税款并入电费一并缴纳，对不缴纳税款的民众作断电处理；投资者18岁以上子女及父母并不具备随同申请希腊居留许可的资格。
希腊楼市直击
“你们到希腊看房啊，会不会到圣托里尼？”跟朋友说起到欧洲出差看房，对于希腊雅典，朋友兴趣不大，但却对爱琴海的多个度假小岛心仪不已。的确，对长居需求不大但却又想借由购房落户的海外人士来说，拥有一间度假岛的房子比拥有一所雅典房屋的欲望强得多。为此，记者在希腊雅典和圣托里尼看了多个盘源，从刚过25万元欧元投资门槛的雅典海滨房屋到索价1700万欧元的圣托里尼岛超豪6套别墅酒店。希腊地产人士表示，由于经济危机影响，一些期房项目出现烂尾，而不少房屋建好后仍未找到买家，光在雅典就有3万套新房未售，在圣托里尼岛也有不少位置佳的二手房出售，故此建议购房者优先选择现房，以免因项目烂尾而蒙受损失。
雅典地产人士预计，随着市场消化完3万套存货后，在购房落户政策门槛的指挥棒效应影响之下，预计未来一两年市场会出现一批单套定价25万欧元左右的房屋，圣托里尼一个停工已久的52套房屋建设项目，在接受记者采访过程中也深受启发，计划改成单套25万欧元的房屋出售，迎合外国人落户的需求。
希腊是典型的地中海式气候，植被低矮，阳光充沛，加上海洋文化的影响，希腊人热情奔放，因此其建筑设计也独具特色，与国人习惯购买的国内物业有很大不同。习惯于围合式封闭管理小区的，在这里可能会非常不习惯，很多项目既没有小区围墙，也没有小区公共区域的感觉，而希腊人热情开发的性格也表现在邻居之间似乎也没有分割的界限，大家交颈相望，低矮的墙让家里的状况一览无遗。
总领事专访
买房就获居住许可五年自动续期一次
今年4月底希腊通过移民法案，根据该法案，非欧盟国家公民在希腊境内购买25万欧元及以上的房地产，即可申请为期5年的希腊居住许可，5年后如该房产不出售，其拥有的居留权可获顺延。希腊是申根国家，希腊政府发放的居留许可在申根全境内有效。该政策对有意长期在欧洲居住的人士有较大吸引力，但持此居留不享有工作、社保和入籍资格。
购买希腊25万欧元以上的房产，获得5年的居住许可，若是5年后政策变了，怎么办？这是所有有意购房落户希腊的买家最关心的问题。记者在专访希腊驻广州总领事卡其武斯时重点询问了这一点，据他表示，购买房产获得5年的居住许可，该居住许可在法律上已特别注明“可以延续”，5年期满后只要买家继续持有房产，居住许可是可以获得自动更新的，相当于长期居住的许可。此外，卡其武斯还专门告诉记者，在希腊买房非常安全，希腊有抵押登记处，凡是使用按揭购买的房屋就会在这个政府部门进行登记，此外在房产买卖中还必须有律师和公证员参与，这是法律强制的，买卖双方不可以直接交易，因此有律师和两层政府部门（抵押登记处和公证处）的保障，在希腊买房非常安全。
项目类型：非毛坯公寓
项目位置：雅典
项目特色：海景地产
项目价格：16.5万欧元/套(132.98万元/套)
产权说明：产权
阿里莫斯 咨询电话：400-890-0000转10222
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