[摘要] 香港樓市是全球貨幣與內地經濟的風向標，因香港豪宅是內地“土豪”最愛，而香港作為人民幣離岸，承接來自外部與內地的大量資金，成為資金蓄水池。東南亞金融危機以後，與日本不同，受到內地經濟與買家強有力的支撐，香港樓市擺脫熊氣一飛衝天。從1997年到2003年，香港房價下跌76％，而後上升了4倍。
大幅上漲的香港樓市陷入牛皮。
香港樓市是全球貨幣與內地經濟的風向標，因香港豪宅是內地“土豪”最愛，而香港作為人民幣離岸，承接來自外部與內地的大量資金，成為資金蓄水池。
東南亞金融危機以後，與日本不同，受到內地經濟與買家強有力的支撐，香港樓市擺脫熊氣一飛衝天。從1997年到2003年，香港房價下跌76％，而後上升了4倍。
根據香港中原的調查數據，2011年三季度在香港一手豪宅市場，內地個人買家比例，金額占55.6%，宗數占49.7%，均為記錄以來的新高，首次達到五成或以上的水平。二手豪宅市場，內地買家所購買的金額達到了總金額的28.4%，占成交宗數的28%，也都達到曆史新高。綜合三季度一手及二手豪宅市場，已知內地個人買家比例，占金額44.2%，占宗數40.3%。二者均為曆史新高，同時首次達到四成或以上的水平。相比2007年一季度，內地人在香港一手豪宅市場的購買量僅6%。
內地富豪如過江之鲫，無怪乎香港樓價牛冠全球。與西方比，香港的文化容易被內地富豪接受，法律與産權制度較為完善，金融又可以在全球暢通無阻，因此，香港的房價漲幅既可以與北京媲美，房價也可以與紐約、倫敦比肩。
據萊坊实时發表的2013年第三季《住宅物業環球透視》報告顯示，自2008年全球金融危機以來，私人投資者開始將投資物業視為財富保值和的手段。報告指出，自2009年初至今，迪拜和香港樓價分別上升63%和81%。
金融危機之後，各國資金大量湧入香港避險，從索羅斯到羅傑斯，有投資公司駐紮在香港或新加坡。從2008年10月到2009年年底，有超過6000億元資金流入香港，香港金管局總裁陳德霖稱“前所未見、聞所未聞”，內外兩股資金夾擊，香港資産品價格一飛衝天。
香港樓價近期走入牛皮市，根據中原地産數據，由去年10月至今年10月13日，過去一年中原城市領先指數CCL累計上漲5%。今年第三季價格超過1200萬港元的豪宅買賣合約登記僅有607宗，價值167.44億港元，較第二季分別下跌13.2%及10.8%，創下自2008年以來的成交量。
原因是兩次稅收限制，打擊了內地客的購房熱情，豪宅銷量下降。去年10月，香港特區政府推出針對非香港居民的15%買家印花稅，今年2月再推出雙倍印花稅，外地投資者購買香港房地産的稅務負擔可達物業價值的23.5%。
內地豪客有能力在全球購房，當他們認為香港投資成本超過歐美城市時，他們的移民目的地將直指歐美，而不是香港。香港的競爭對手不是北京，而是洛杉矶與倫敦。
與此同時，港幣數量在下行。港元廣義貨幣發行量下降，據香港地産專家王永偉的數據，香港銀行體系結余，去年12月中是逾2000億元，近期數字1630億左右，墊錢規模下跌。貨幣供應2008年之後一度大幅增長，2008年，港元M2供應是3.24萬億元，到2012年年底高達4.537萬億元，今年8月為4.592萬億元，近一年升幅明顯放緩。港元貨幣增速放緩，原因衆多，包括部分資金轉存人民幣，令本地外幣供應M2增加、港元供應M2下跌。
即使如此，香港樓市不會崩盤，不會回到97年慘狀。
香港對內地吸引力依然存在，如果港府下調稅收，效果立現。港幣供應量下降，但香港不缺錢，人民幣離岸地位穩固。根據香港金融管理局數據，今年9月份，香港人民幣存款創下曆史新高，環比增加2.9%至7300億元；參與跨境貿易結算的人民幣彙款總額達到3317億元，環比上升9%。
香港富人購房，不必動用債務，銀行風險不大。據澳新銀行大中華區每周經濟觀察指出，物業貸款從2009年3月到2013年3月平均升幅為9%，僅占整體貸款增長的25%左右，對近年的信貸增長貢獻相對較小。該行分析發現，目前銀行的按揭資産可以承受高達53%的價格下滑而不造成負資産。根據2011年人口普查，住房成本中位數只占家庭收入中位數的11.7%。同時，60%的業主已經完成其按揭供款，高于2001年的48.5%。
與北京、三亞等地一樣，雖然房價高，卻無泡沫，因為這些地方的房地産被富裕群體的真金白銀填得結結實實，不可能發生1997年的恐慌。
香港地產網數據參考：香港樓市成交
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